东莞楼市:现在哪个区域更值得买?这些你都知道吗

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，我最近在看二手房，纯投资。目前有以下选择：1、东莞石竹新花园两室高层。2、东泰花园裕和苑两室高层。3、德方斯两室高层。4、黄旗印象1室中高层。纯投资的，估计想5年左右就放，请帮忙排个序，综合各方面分析一下，谢谢

回答：你好，1、石竹新花园区位很不错，可考虑；2、东泰花园裕和苑有居家氛围，地段还可以，可考虑；3、德方斯靠近立交，不是很建议.4、黄旗印象是不错，但1室在居住体验下一般。就按你这个顺序选吧。

提问：你好广叔，新人首问，1本人江西户口，在老家小县城有一套商品房住房按揭，2013年己结清，征信上住房按揭数为：1，在东莞现无房，请问在东莞算首房首贷吗？2，现有现金100W,想在东莞上车总价300W左右，月供1.5万左右，自住或纯投资都行。偏向东城，寮步。二手新盘都行，烦请推荐些楼盘或地段，望指点，谢谢。

回答：你好。1、算首房首贷。2、可看下东城：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，首套纯投资。之前看中厚街的时代天韵，一直纠结周边的墓园。均价2.7。销售说很多人认筹，不一定能调到好楼层。现在又看了源悦，2.9。

1.能从投资的角度帮忙分析下这两个楼盘和升值潜力吗？个人感觉厚街的经济实力不差，反而寮步本身没有厚街繁华。

2. 源悦隔壁的万科松湖传奇二手2.9。这样情况下，源悦新盘的价格是不是适合入手呢？

3.两个楼盘广叔你推荐买哪个？

回答：你好。在售楼部看房一定不要轻易下定，回去冷静两天先。那都是销售的逼单套路。时代天韵这个位置没啥优势，前不着村后不着店。源悦都还有松山湖的外溢。我推荐后者。

提问：你好广叔，现在房价太高，买房还要还贷压力大，租房感觉更有灵活性一些，压力小，也可以住的好，你觉得现在是买房好还是租房划算？

回答：你好，我的看法是，当你有能力买房的时候就抓紧买，当你能触摸到即将要买的房子的时候你就要买。不是买房的人把买房这件事看得很功利，而是不买房的人往往把买房这件事看得很功利，他老觉得房价会跌。如果为了生活的话，那房价涨跌跟你有什么关系，你买了房是要过日子的。你说我压力大，你压力大就对了，你才多大，你年纪轻轻一点压力没有合适吗？等你四五十岁的时候跟别人说，我年轻的时候也没什么压力，比较平淡，那你觉得有意思吗？往往是那些年轻时候吃过苦的人，老了以后才能讲很多故事。生活的本质就是吃苦，而不是享受。

提问：您好广叔，目前在看广州的房子，首套房，总价260万左右，考虑了鱼珠金碧世纪，老黄埔怡港花园，万科城市花园，番禺的南国奥园的小两房。预算范围内，鱼珠和黄埔的房间朝向和户型没有番禺奥园好，但不知奥园能否收益万博板块，价格是否看好？目前短期不考虑学位，请问下从自住和投资综合的角度，哪个更合适些，谢谢！

回答：你好，南国奥园其实是一个位置、定位、配套非常尴尬的小区，有点“前不着村后不着店”的感觉，说是汉溪长隆板块吧，也没啥大的支撑，说是番禺万博板块吧，3公里的距离有点稍远，关键的是产品和客群，这个小区的产品就是一个半度假的定位，而且建筑规划、小区道路设置上，也有点过时了，不太看好 显然，这个时候，应该买鱼珠、老黄埔

提问：您好广叔，如果地铁学校楼龄等其他因素相当，坂田和大运相比，哪个区域升值潜力更大？

回答：你好，好问题，问得好 排除地铁、学校、楼龄这些因素，纯粹两个地段去pk的话，大运显然是优于坂田的。 坂田是深圳第三次城市化扩张的辐射区，同样的地段还有红山、西丽、宝安中心这些5号线沿线，但这些地段很遗憾的是早期地处关外，遗留了很多城中村，历史问题导致不能轻装简行。但大运、凤凰城、坪中就得益于没有太多遗留拆迁问题，得以完整的重新规划，道路、配套等等各方面都会实现更高的完成度和价值。

提问：你好广叔，我在龙岗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%为公积金贷款，月供5300。房子是夫妻双方共同购买，我是主贷。目前两个人都在龙岗大运天安数码城上班，85后，我在央企上班（比较稳定，但职业短期上涨空间也不大），两人税后年收入50万左右，每月还有公积金7500左右，手里存款约100万，有一个小孩在读幼儿园小班。因家庭杠杆率过低，想通过排名前列套房加按，再7成首付投资一套房产，我的问题如下： 一、以我的情况，第二套总价控制在多少比较安全？二、第二套纯投资，打算出租长持，能不能帮忙按总价推荐几个潜力比较大的区域？谢谢老师

回答：你好，加按之后，可以考虑入手总价在400万以内的潜力盘。月供控制在2.5万以内，合理优化租金收入。租金稳一点，南山前海、西丽、科技园片区；福田梅林彩田、保税区皇岗都不错；宝安西乡、碧海、沙井都不错。另外光明板块也可以关注，博暴击收益。

提问：您好广叔，我之前在惠州大亚湾买了一套房自住，已经还款4年，目前还剩100多万没还，还是一直在亏！请问我能否把它卖掉去深圳做首套？

回答：你好，大亚湾库存量大，人口流入少，且配套、交通、学校等都不齐全。七成以上是投资客。试问，都是投资客，未来谁来接盘？卖出是为了更好的，但，不是出手就能卖出的，现在不出手会亏更多。

提问：广叔，您好！我们夫妻名下有套前海港湾丽都3房120平米，后海一个四十多平米的铺面（月租金15000）均无按揭！目前在操作抵押前海房产，再投资个两房？老公年收入十几万，我目前不上班带孩子.问题1:后海的铺面是否应该卖掉？2.前海港湾丽都这套是否适合长期持有，涨幅如何？3.纯投资的话，500的样子买宝安涨幅大，还是买龙岗？4.想深圳周边买套养老和投资房，买在哪里好？朋友推荐中山的火炬和南沙，还有大亚湾，买在哪里更好些？谢谢

回答：你好，前海港湾丽都，2003年建，近大新地铁站，前海中小学，地段还可以，靠近前海路和桃园路，噪音大。1、铺面一直不建议，风险挺大的，受网络电商、外卖冲击、地段转移等不可控的因素很多，就如此次疫情，都不知道空关了多少铺面。转手交易税费也高。建议尽早置换成住宅。2、海港湾丽这套大面积流动性弱了点，而且产品未来面临老化，同时学位一般，但地段在，还能跟涨，再过个几年老了之后就渐渐的跑输。3、买宝安的话，涨的时候会涨的更多，跌时跌的少；龙岗涨的少，跌时跌的多。4、养老买南沙是可以的，兼顾中长期投资；大亚湾也可以，适合自住；深圳盐田也可养老。

提问：您好广叔，最近看了很多前海的房子，发现前海南的房子比较新，前海被的偏旧。像前海康城华府和深物业港湾花园比鼎太新德家园新几年，是不是代表更有价值？

回答：你好，楼龄是其一，其二是前海南的学位更好，就算是房龄老如雷圳，品质差如花地苑心语花园，他的投资属性也会好过前海北，因为学位房价格=房子价格+学位价格，学位的强可以抵消房子的弱，只要成绩不滑坡，不管在不在风口，学位房的价格都掉不下来。

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