东莞楼市:内行人深度分析,常平值得投资吗?

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提问：广叔您好，新人首问，我坐标东莞，目前2套房，有一套在常平（翰林雅苑），满五，想卖掉常平的，在市区置换。不知道是否可行？常平有无潜力继续持有？如果置换市区的话，也需要时间才能拿到房款，市区的皇庭壹号、富盈东方美誉，莞城的学位房是否可以考虑。谢谢。

回答：你好。翰林雅苑自住还可以，投资就一般了。皇庭壹号有一定的噪音，生活配套方面还是挺方便的。富盈东方美誉各方面相对来说要一些，建议选择后者。学位房有读书需要可以考虑。

提问：广叔你好，东莞户口，子弹有限，因为没有贷款名额又找不到DC，只能找小户型，1，樟木头的帝豪花园一期小两房，帝豪花园站就在门口，一万多点点一平米，南北通透五楼顶楼，两个阳台，一号线支线如果通了养老也可以的，与深圳22号线无缝对接。一号支线有没有一号线方便？2，大朗财富公馆小复式一房或者小两房，财富和美好家园已经分别有一个小复式。3，鸿福路口昌盛大厦小单间，阳光一小学区，这个学区的房子已经有一个单间一个一房一厅和一个两房了。

回答：你好。

1、帝豪花园一般。1号线都需要3年后才能开通，1号线支线从规划到落地还要更长时间，而且不确定性很大。

2、大朗财富公馆可以考虑。可考虑了出手一个小单间，凑资金入个大一点的。

3、昌盛大厦一般。

提问：广叔，您好！本人买房小白，常平碧桂园玖泷湾4期短短3个月从一期涨了4千一平，请问现价2万6能入手吗？溢价会不会太高？打算自住➕投资，常平恒大珺庭有一套现住太吵想换房，怕东莞再涨下去换不起房，另常平蔚蓝城邦现二手大三房2万1、翔龙天地一手2万8、9有必要现在入手吗？现在高点进场可以吗？打算5-8年持有

回答：你好。碧桂园玖泷湾还可以考虑的，自住每个今天都是较好的上车时机，不要等。常平恒大珺庭靠近十字路口，噪音是挺大的。蔚蓝城邦、翔龙天地都可考虑，优选后者。建议现在上车，这种刚需盘，只会越来越高。像松山湖那种五六万的单价房就有可能横盘或者略微回撤。抓紧时间上车才是王道。

提问：新人首问：广叔你好！东莞万江双证房，全在我一人名下，自住无贷款！可以凑子弹150！做小生意！年入100左右！想投资一套：一是看无限购的新塘品秀星图，单价2.7万，二是中介推荐用我老婆（东莞户口）名义在南城购二手房，单价4万左右！现在两小孩在上小学，有部分考虑小孩初中学位问题，请问如何选择较好？

回答：你好。双证流动性弱；全款买房，没杠杆，资金利用率低。建议把双证换成单证的，选择第二个方案买南城。

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：广叔您好，我是广州人，男朋友中山人，年前两家人已凑齐首付在中山购入新力翡翠湾。问题1：89方，南向二楼，房屋总价99w的新力翡翠湾，入手得值吗？因为我主要在广州荔湾工作，广佛交界处租房住。考虑未来几年无论结婚与否都依然在这边工作，目前家庭资产有20-30w闲置资金，结合工作通勤需要和家里理财投资需要，计划在黄岐城区购入一个约40平的一房，总价预算55w内。符合政策条件，可购置。问题二：您觉得这个投资可做不？黄岐这个片区的发展前景如何。问题三：预算内可选择的并不多，主要是2000年前后的步梯房。这些房子可选择不？问题四：目前看了一套江滨大厦3楼的房子41方，49w（学区黄岐第二小学，据说当地排位靠后），基本无小区。以及一套嘉洲花园4楼43方房子，53w（学区六联小学，据说当地比较不错的），有较大小区。值得入手吗？问题五：黄岐是否有其他楼盘建议？

回答：你好，1.中山婚房自住可以买一套，投资价值一般。中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州 中山是单纯的环深城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。

2.黄岐虽不是投资最优选项，但问题你的预算有限，且符合自身通勤需求，所以也是可以考虑的。黄岐、盐步这大沥一带，一直以来都是临广之地，也因为太近传统的广州老城，黄岐甚至有中山九路之称，但也就是太靠近太繁荣了，这片区已经不用太多的力气就吸引来大批的老广，甚至黑人。因此ZF也不会太投放资源到这个区域，反而是区府一带桂城千灯湖等，作为禅桂核心，得益于ZF大量投资，大搞金融高新区，大打地铁，才是市政落力的地方。我们要追逐ZF投放资金，加实际有利好的地段，也近广州便于人口迁移的地方。所以资金充足就买千灯湖，预算有限可以考虑买黄岐。

3.投资不适宜买太老的房子，电梯次新是较好。如果你的还贷能力不错，我建议你可以适当降低首付款，拉高房子总价，更有利于选筹。不然你这个预算买不到太好的房子，投资反而会踏空。

4.相比买嘉洲花园更好一些，不过投资来说，一房处于置换链的底端，需要考虑未来接盘侠的问题，所以我更建议你想办法拉高首付，较好买2房或小3房，未来出手流动性会更好。

广州投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。那个板块适合博拆迁呢？谢谢。

回答：你好，深圳不是北上广，没有大量土著，来的都是住惯了大房子新房子的“北方人”，老破小无人接盘，并且中心在迁移，人们并不执着于市中心地段，反而不断往外扩散，去选择更新的品质更好的房子，深圳的城市扩张还没有结束，现在不适合买老破小。另外博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。

提问：您好广叔，请问罗湖彩世界家园97平，三房，495万，值不值得入手？对布心这块片区的前景你怎么看？

回答：你好，罗湖布心彩世界花园，2002年的高层，有小区，有配套，近地铁，生活便利，一套户型方正，居住舒适的大三房，5万一平，你说值不值？ 至于前景，你自己心里也有数，前景好能这么便宜？ 还是那句话，不要既要又要，又要便宜又要升值潜力大，没有这种好事给你捡的。 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住得舒心比那百八十万的账面浮盈要重要得多。

提问：你好广叔，我在宝安人民医院上班，无房无贷。打算今年要孩子所以想买个首付100万以内的小两房，目标区域是开车30-40分钟能到单位的。有以下考虑的小区求帮忙参考：1.迷你新居福田，35平260万。户型舒服，但车位少。2.雅乐居西乡，41平268万。车位多，但户型不好，片区low。3.领航城领尚花园，西乡51平350万。车位多，花园小区；但实用少，价格高。4.时代景苑，福永98平360万，3房可做高评？这个小区及片区比较乱旧了。麻烦广叔帮忙参考！或者您还有其他更好的小区建议？

回答：你好，自住优先考虑生活半径附近的次新盘。当下宝安热门的板块价格已经很高了，重点可以关注西乡、翻身、沙井板块。领航城距离未来的12号线桃源居站1.2公里，距离未来宝安的第三大商业中心，领航城商业200米。单价更便宜，又是3房，我更倾向于领航城。

提问：您好广叔！我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问老师意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致贷款多压力大。还请广叔给点意见和其它推荐，谢谢！

回答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城

提问：广叔好，适合自己住，目前正出租，现在心里对这房子好没底啊，不知未来空间如何，至少要持有多少年？小孩2023年读一年级，海韵嘉园太子湾学校好像不怎么样，想争取明年最晚后年在罗湖或福田买个最小学位房(我在罗湖上班，较好罗湖买，距离公司近还便宜)，附近租房，不过太小房子是不是上不了学？而且现在很多地方规定房子实际住才能排学位，这样的话，买个小学位房不可行？我们刚花完了积蓄，除掉月供和花销，明年攒个50w，再借点，可能也凑成100来w，广叔对我们这种学位房的规划和建议？

回答：你好，蛇口拥有是市区内较好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。就我今天才得知的消息，育才集团太子湾学校学区内符合条件的小一学位申请人可以在育才集团太子湾学校和南外滨海学校中选择一所学校申报，并按照积分排序录取，南外滨海学校也是越来越好，这对海韵嘉园来说是一大利好。所以综合起来看，你买的这个房子不差，未来有一定的潜力。福田好的学校小户型太抢手了，另外好的学位房需要提前几年买，否则积分不够上不了学，你现在小孩上小学了，买也来不及，可以买个初中学位房，但初中学位房南外滨海其实不差，可以先把钱攒着，后面再做其他规划。

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