东莞楼市:总价130万的房产全是血海市场,可看板块这几个

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提问：你好，新人首问

1-情况：排名前列次买房，草根出身，无房知识，想上车；请老师教我，具体指导我一下。

2-需求：先保值+自住，再投资

3-子弹：40W， 月供8K左右，总价在130W以内

4-家人条件：妻儿入深户2年+娃6岁+（大专+中级），我是山西人，深圳社保68个月，15年的大专，36岁了

5-入手位置：A-深圳沙井周边,B-东莞（樟木头或常平）C西安，如果不行，可投哪里，具体哪个片区或楼盘，我好去细看。

6-小产权还有商品房子我这新手能考虑不？

8-我家人在樟木头有房子，想买那里可以吗？

7-不知道如何下手，怕被卖房的给忽悠了。想让你根据我自身实际情况分析一下，因为你们专业，请帮我具体指导一下。谢谢

回答：你好。这个预算建议考虑临深。樟木头可以的，凤岗、黄江都可以考虑。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔， 我们现在持有东泰花园明华苑三房和莞城地王广场38平小房（有学位），老婆在莞城区八达街附近上班。明华苑三房是否值得持有？如果要换掉，购买达鑫滨江新城是否可行？

回答：你好，明华苑地段还不错的，有一定楼龄。地王广场读书用可保留。达鑫滨江新城景观还可以，适合自住+投资。明华苑还能持有3年左右，由于楼龄偏老，未来会渐渐跑输。

提问：新人首问。东莞莞城恒大华府有一套房（非自住），还有一个购房名额，子弹500w，主要考虑投资松山湖（东城南城也可考虑）。看了松湖汉邦半岛（有信心能买到），但了解到真松山湖准备有深业和中海两个楼盘推出，犹豫要不要等。

方案一 保留恒大，直接买汉邦。方案二 买汉邦，卖恒大，等待深业和中海。方案三 保留恒大，等待深业和中海。请教广叔哪种方案比较好，或者有别的推荐也可。谢谢！

回答：恒大华府还可以的。松湖汉邦半岛也可以考虑；

方案1可考虑。方案2，买汉邦没问题，但卖恒大就怕是抢不到，两手空空。方案3，可考虑。因为你已经有一套底仓，底仓也不差，比较好的是方案1，其次是方案3，再到方案2。

提问：广叔您好！目前在深有套自住房按揭，手里有点点闲钱（200以内）想考虑下中短线投资一套目标是大湾区（考虑惠州，东莞，中山也可），倾向学区房。您可否给点建议，谢谢！

回答：你好。你的预算适合买东莞，惠州供应量大，不适合短线；中山也还需要点时间。东莞可考虑入套300-400的，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资价值吗？

回答：你好，惠州房产没有投资价值 一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：你好广叔，深航假日名居是怎么回事，不是福利房吗，中介说有3房卖，一次性全款四五百万，和业主签协议，以后可以过户，靠谱吗，主要看中这个位置和紧邻海韵学校，风险主要在哪些，求解答

回答：你好，假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易，如果现在卖出，先全款锁定房子，几年后再过户，这期间如若房价上涨，有原业主返价风险。这个位置没有地铁，商业也不方便，海韵成为名校，还需要时间沉淀。

提问：您好广叔，我们在横岗有一套房自住红本在手。工作在华强北，现在想红本抵押贷款买个550万以内的房子。可以自住带学位的小二房。南山10万的花果山小区太老怕后面没有升的空间。保税区也是10万。皇御苑就是学校一般。但是上班方便。我们希望月供不超2万。请帮我们分析如何选择！因为工作不用每天跑所以通勤时间还好！皇岗村也有看，带学校基本八万九万。不知道选哪个有升的空间！

回答：你好，如果自住，我建议考虑通勤距离短一些，每天省下的时间用来提升自己，赚更多钱，三五年后再换个更好的。花果山小区1993年的房子，楼龄太老，不建议。皇御苑自住还是可以的，学校确实一般。可以看下内部分享的皇岗房子，近地铁，同时有皇岗中小学+水围小学，水围小学已变身荔外分校，皇岗中学也在升级中，有成为名校的可能。也可以考虑坂田，具体参考内部分享。

提问：你好广叔，我深圳有两套房，一套赤湾老旧小区复式房自住，一套在蛇口雍景湾135平儿子名下出租，无现金。想卖掉蛇口的房子，投资买入价格洼地的房子以租代供等待升值。请问有这个必要吗？

回答：你好，雍景湾的楼龄、花园、位置、学位、户型都没有问题，不会跑输。建议加按揭再入手一套碧海、西乡、板块的刚需上车盘，剩余子弹足够还未来5年的贷款。赤湾的老房子可考虑置换。

提问：您好广叔，花城板块的房价最近涨了，感觉花城的不错，说是有省一级名校小学，现在买花城这个板块投资的话，会不会比较好呢？

回答：你好，花城板块的地理位置看似十分优越，周围商业区环绕，实则距离各大产业区距离都较远，而且花城板块周围规划的学校也正在建设中，实际上并没有落实或者落实还需要较久的时间。一般来说，买房者分为三者，即自住，投资，或者自住加投资，而就投资而言，花城明显不是较好的选择。在购房投资时，除了看价格就是看资金和周期灵活度，应该多多考虑，这类板块还没到入手时间。

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