重要预判:2020深圳扩容的三大猜想

东莞搜狐焦点 2020-02-11 14:15:01
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“2019年济南实现了扩容,2020年至少会有一个大城市实现扩容。从城市人口、经济总量跟面积的反差看,深圳最应该扩容。”

“2019年济南实现了扩容,2020年至少会有一个大城市实现扩容。从城市人口、经济总量跟面积的反差看,深圳最应该扩容。”

——天天说钱创始人刘晓博

激荡四十年,深圳梦幻般崛起。

1980年深圳特区建立,当时人口仅30万、GDP2.7亿。2019年深圳常住人口1400万,实际管控人口2500万,比1980年增长了83倍;GDP超过2.6万亿,比1980年增长了将近1万倍。

但深圳的面积几乎没有变化。

作为中国地域最小的“一线城市”,深圳的面积只有1997平方公里,是广州是1/4,北京的1/8,上海的1/3。

而目前的深圳人口密度却是上海的1倍,广州的3倍,北京的4.5倍。

如此拥挤的发展空间,确实让人难以展开手脚,扩容可谓势在必行。

深圳升级为先行示范区

土地扩张迫在眉睫

在过去的一年,可谓是深圳利好集中爆发的一年。

尤其是818后,深圳正式升级为先行示范区,对标纽约伦敦巴黎,到本世纪中叶将建成全球标杆城市。

为了达成这个宏伟的目标,深圳需要提供更多土地资源,容纳大量人才居住和企业办公。但深圳已开发到极限,很难承载示范区的利好和使命,扩容便孕育而生。

淘房志创始人顾洪波认为:在“先行示范区”上升为国家战略之后,深圳扩容的概率已大幅提升。

原因一:“先行示范区”意味着深圳的政治地位迅速提升,像北京、上海一样具备了全局性的意义,此前广东省制约深圳扩张的因素已全面破除。

原因二:“先行示范区”从长远来看,是要示范给全世界看的。因此“先行示范区”不能出现一家人拥挤地居住在十几平米房子里的现象。

而要真正从根本上避免这种情况,必须进一步拓展深圳的发展空间。

原因三:先行示范区策略,从本质上需要证明制度的巨大优越性,也能建设起比纽约、伦敦东京、香港更为繁荣富强的现代化全球标杆城市。

其中很重要的一步就是,要让深圳的GDP达到邻居的2-3倍,深圳土地扩张自然是重要的政策选项。

除了顾洪波先生,在去年11月,中国经济50人论坛深圳研讨会上,十三届全国政协常委、中央财经委员会办公室原副主任杨伟民也表示:深圳要对空间结构进行调整。

深圳还是要想办法向中央申请调整行政区划,2000平方公里的城市很难做强做大,1997平方公里,百分之几是水面。

剩下的建筑面积基本上全部开发完毕,剩下都是山区,要不然就挖山,要不然就填海,现在填海国家严格控制,所以还是要调整行政区划。

于深圳而言,直接向中央申请调整行政区划是解决土地问题的最直接方法。

所以我们有理由做出一个重要推测:担负了重要使命的深圳,早晚会扩容。

而这个时间点,极有可能是2020年深圳经济特区成立40周年之际。

深圳特区40周年迎大礼包

凤岗有望纳入深圳版图

为什么说是这个时间点?

根据经验,“过生日、有礼物”的规律。海南给了自贸港,上海给了进博会和临港新片区。

那么,深圳特区成立40周年的重要时刻,极可能是个超级大礼包。

首先我们回顾一下,深圳特区建立三十周年的大礼包是,把宝安和龙岗被划入经济特区范畴,特区总面积扩大近5倍,由395平方公里扩容为1948平方公里。

这次特区扩容,把深圳原来的所谓“关内”扩大到“关外”全境,实现特区内外一体化,让特区政策辐射到全市,极大提升了城市整体功能和运行效率。

而在中国城市的历史进程中,扩容也早有先例。

1)去年1月9日,济南吞并了旁边的地级市莱芜。新的济南市,面积一跃达到1万平方公里以上,辐射力、承载力大幅增加。

2)而在此之前,成都吞并了旁边的县级市简阳。而拿下简阳之前,成都面积已经超过了1.2万平方公里。

3)如果再往前追溯,中心城市扩容的案例就是合肥。2011年,地级市巢湖被合肥、马鞍山市、芜湖市“三家分晋”。

所以综合来看,深圳四十周年的礼物极有可能是给点土地。那么如果深圳真的扩容,哪里最有可能被划入呢?

东莞、惠州临深板块都有机会,但是要视乎中央会给深圳划多少地而定。笔者认为深圳扩容的的几种可能,从时空距离来说,可以划分三个梯队。

第一梯队:凤岗(凤岗离深圳中心最近,扩容概率最大)

第二梯队:塘厦、清溪、长安、大亚湾(东莞惠州距离深圳30公里范围内区域,极有可能划入)

第三梯队:黄江、松山湖、虎门、沙田、惠阳、惠东.....(如果官方有意大手笔,一次性解决深圳发展的瓶颈问题,则“深莞惠”合并。)

显然,从行政区划版图就能看出,凤岗都是最直接接壤深圳的一线临深区域,它三面被观澜、平湖、大运包围,天然与深圳融为一体。

如果做一个简单的观察,你会发现凤岗竟是深圳的真正几何中心,从凤岗到市中心,比龙岗中心城、坪山、大鹏等东部城区要近10-30公里左右。

事实上,如果我们把“凤岗”切入深圳版图,才显得更加完整。

所以,无论扩容划多少公里,凤岗始终是首站。

凤岗融入深圳半小时生活圈

双城地界变得模糊

而从交通网络来看,凤岗其实早已纳入到深圳半小时交通圈(其他的临深区域处在1小时交通圈)。

4号线延长线工程路线图

目前,深圳地铁4号线延长线正在施工中,预计2020年建成通车,终点站为牛湖站,距离东莞凤岗仅3公里,并且预留了向北衔接东莞的条件。(来源:《深圳市轨道交通三期及三期调整相关线路站名规划》批准方案的公告)

届时乘坐地铁从观澜牛湖站到福田中心只要45分钟。

另外,根据规划,深圳地铁10号线东延段将在凤岗开设龙平西路、龙平东路、油柑埔、官井头、大运城邦共5个地铁站,还将接入深圳地铁16号线的黄阁站。(来源:东莞发改委及凤岗政府)

目前,深圳市与东莞市正在沟通协调,积极向国家发展改革委请示汇报,推动10号线东莞段早日建设。(来源:深圳发改委)

来源:网络10号线东延线凤岗段(旧版)示意图

当然,如果你整体看完10号和16号地铁线路,更能感受到凤岗与深圳腹地的便捷联系。

深圳地铁10号线:起自福田口岸,途经平湖、坂田坂雪岗、华为新城、梅林关,串起深圳整个中部片区。(来源:深圳市发布的轨道交通三期工程项目)

地铁10号线示意图

深圳地铁16号线:深圳东部环线,串起龙岗中心城、广深城轨坪山站、坪山新区。(来源:《深圳市城市轨道交通第四期建设规划(2017~2022)》)

地铁16号线示意图

地铁一旦开通,凤岗可直达深圳腹地,将与福田、坂田、平湖、大运新城、坪山亲密接触。

从路面交通来看,丹平快速二期即将开工,博深高速联络线也在规划建设中。

并且在深莞两地政府的共同努力下,作为深圳的市级高速公路,外环高速有望在2020年通车,凤岗也幸运地被纳入到深圳高速交通网络,成为东莞少有的深外环以内的跨市镇区。(来源:深圳市规划和自然资源局)

注意的是,这条高速横穿整个凤岗,将大大提升凤岗与深圳各个城区的交通通达度。

随着交通网络的互联互通,凤岗与深圳的双城地界将变得越来越模糊。

凤岗是深莞融合首站

承接深圳技术、人才、资金外溢

2016年,《东莞市城市总体规划(2016-2030)》公布。在新规划中,以凤岗为首的东南组团定位,是“莞深融合先行试验区”,承接深圳技术资源、人才资源、资金资源的外溢。

这是东莞历史上第一次如此清晰而坚定地强调,东莞东南片区与深圳的融合发展。

而在深圳818后,凤岗政府的表现更加明显。第二天就马上组织融合深圳先行示范区建设调研。

第八天,抢先出台全镇新规划,打造深莞惠一体化先行区同时规划41所学校和4所医院,形成“六纵五横”主干道路网系统,重新强化凤岗中心区的职能。

旨在全面拥抱深圳。

京东智谷,天安数码城等行业巨头落地凤岗

目前,凤岗定位为莞深惠一体化先行区,重点发展电子信息产业和人工智能,是东莞和广东省重点建设的人工智能特色小镇,与深圳互补性日益增强。

有数据就显示,凤岗纳税前十名的中,近半数是具有深圳背景的企业,这是东莞其他镇区所不具备的,足以证明凤岗与深圳之间的联系紧密。

并且,有研究机构对深圳企业外迁意愿进行调研,发现凤岗是企业外迁的首选之地,比如大家熟知的京东智谷,天安数码城等深系行业巨头选择在此。

1)京东智谷建筑面积约180万㎡,项目总投资约200亿元人民币。

据悉,全部建成将预计聚集约1000家京东上下游产业链企业和约1500家配套企业,可实现年产值不低于280亿元,创造就业岗位约60000个。

京东智谷效果图

2)凤岗天安数码城T5项目总建筑面积达150万㎡,总投资近100亿元。

全部投入运营后预计可入驻企业1200余家,实现年产值300亿元以上,培育上市企业约50家,实现人才引进约6万人

不仅如此,凤岗镇政府统计,仅仅2019年上半年就引入5个市重大建设项目以及6个市重大预备项目。这11个项目总投资额351亿元,建成投产后预计年产值超500亿元。

未来,既有东莞低成本优势,又有深圳交通等配套的加持,会有更多的深圳企业将选择凤岗。

深圳上班,凤岗居住,已成为真实写照

其实对深圳来说,最大的难题就是土地狭小以及住房供需矛盾,这意味着未来会有大量人口外溢到临深区域居住。

然而事实上,目前有部分人已经开始莞深两地生活。

滴滴媒体研究院对全国主要城市的出行半径进行“测量”。结果显示,东莞上班族上下班的出行距离和所花时间分别为17.3公里和48.5分钟,超过了上海、广州、深圳这些一线城市,仅次于北京。

早高峰期间,从东莞居住区发出的滴滴订单,很大一部分是进入深圳。

而凤岗是深圳距离最近的居住区,目前已经开发了万科凤岗四季花城、大运城邦等大型优质楼盘,吸引了一批深圳人在此居住生活。

从生活空间来看,这里已经没有深圳与东莞的行政划分。

深圳上班,凤岗居住,已经成为了深莞融城生活的真实写照。

最后还是提醒一下,今年就是深圳特区成立四十周年,如果真的迎来大礼包,那么凤岗这个板块绝对可能会迎来暴击。对于购房者而言,现在正是潜伏的最佳时机。

免责申明:本文中对规划、交通及其它公共设施的介绍,旨在提供相关信息,不意味着本公司对此作出了承诺,具体以政府实施为准。

(文章原作者为深圳淘房志)

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