东莞楼市:南城还有投资的价值吗?终于有人说实话了

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提问：广叔，你好。现有东莞南城石竹新花园130平全款房，准备在南城投资一套，子弹250w。看了这两天看了万科金域华府（都5万多了），万科金悦香树（4万多），景湖时代城，中央天利花园等。感觉都好贵了。我想请教的问题是：

1.上面的这几个小区目前的价格还有投资的价值吗？您推荐优先考虑哪个小区？

2.我们自己小区目前单价4万不到可以，但考虑到楼龄担心上涨空间慢，您怎么看？

3.以我目前的资金东莞南城周边还有哪些小区麻烦帮忙介绍一下。感谢！

回答：你好。

1、中长期看还有潜力的。比较推荐万科金域华府

2、石竹新花园，大面积流动性要弱一些。100平左右的3房比较好。

3、可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好，排名前列次提问，我坐标东莞，目前2套房，有一套在常平（翰林雅苑），满五，想卖掉常平的，在市区置换。不知道是否可行？常平有无潜力继续持有？

如果置换市区的话，也需要时间才能拿到房款，市区的皇庭壹号、富盈东方美誉，莞城的学位房是否可以考虑。谢谢。

回答：你好。翰林雅苑自住还可以，投资就一般了。皇庭壹号有一定的噪音，生活配套方面还是挺方便的。富盈东方美誉各方面相对来说要一些，建议选择后者。学位房有读书需要可以考虑。

提问：你好广叔，玖珑湾3个月涨了4千一平，最后一期我的买房成本比前面几期多了几十万，短短几个月，钱有那么好赚吗，心里好不舒服，玖泷湾隔壁小区翠景湾十多年电梯小区二手才一万7每平，我买2万6一平玖珑湾会不会透支了太多？现住常平恒大珺庭，之前就是不懂买房，18年从开发商买2万每平，买过后不久跌了几十万最近行情好才上涨起来目前应该是持平，吃过一次亏我有点怕入手透支的房子.

回答：你好，碧桂园有一定的品牌溢价以及是新盘，价格贵一点正常，加上最近东莞板块轮动，常平炒的也热。翠景湾也没有什么房源，1.7万如果能买到合适的话，那建议买翠景湾

提问：你好广叔，我再深圳光明区公民街道红花山公园旁（福盈中央山）有一107平的商务公寓（2015年购入，地铁6号线公民广场站/红花山公园/光明体育馆/公民综合体大仟理附近500米），除了学位外均匀住宅没有差别，但现在与住宅的价格差异2万，还卖不出去，请问题是否要低价出售套现投资把住宅，谢谢

回答：你好。公寓一直不建议，转手税费高，涨幅慢，流动性受阻，建议尽快出手置换。

提问：您好广叔，坐标深圳，首房首贷，现在想买个总价350-400左右的房子，华为上班，小孩两年后上学要学位，考虑通勤的情况下可以考虑那些小区？万科城，中海日辉台，金洲嘉丽园，旭景家园附近的两房都看了。

回答：你好，中海日晖台带万科实验学校；万科城带万科实验学校，成熟大社区入住率高。金洲嘉丽园带杨梅实验学校，深圳实验学校坂田校区，杨美实验学校初中部地铁五号线五和站和坂田站都比较近，出行方便；珠江旭景佳园地铁口物业紧挨银湖山和梅林关，地理位置优越，进出关内比较方便，和美外国语小学，坂田实验学校，深圳实验学校坂田，校区坂田实验学校，品质一般，实用率不高，资源一般，周边有更好的选择，目前坂银通道已开通利好也也兑现。

提问：你好广叔，我和老公都是深户，刚需！想打新清平华府 ，这个盘怎么样丫。还想知道年底和明年初哪些又有新盘值得买?打新好难，之前打中海和电建都没中，我们子弹不多想还是想三成首付，但老公他外地有一套房贷，现在是不是只有去办真离婚以我名义买才可以三成？如果不打新，首付200万内买哪里二手房比较好呢？我老公在梅林上班我在园岭上班。感谢解惑

回答：你好，清平华府这个楼盘中规中矩，对口学校还行，户型紧凑，北面临外环高速 有噪音影响。如果没有抢到沙井的网红新盘，清平华府可以做个备选盘，但是尽量避免靠近高速的楼栋和朝向。老公外地有贷款，建议离婚后用你的sfsd购买。工作在福田，考虑自住可以关注景田 皇岗板块

提问：你好广叔，小孩明年小一，在红山片区有一套3房，紧靠梅陇路，但距离地铁站有点远，是2006年的房子，楼层总共11层。最近几年一直处于横盘状态，现在市值不到500w，欠款120w，月供7000。手上可以再凑150w，想买学位房，目前有两种考虑：1.卖掉这套，毕竟升值空间不大，一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子。2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹为了学位。我这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后适当降价卖，再置换关内的房子是否可行？广叔推荐哪种方式？这个房子是不是尽快出手好？

回答：你好，我会建议选方案二。方案一，无非是一套小的加钱换了一套大的，还是用来自住，起不到1+1>2的作用。方案三，明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。先用手里的150万买一套学位房，解决孩子的读书问题。红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，半年之内很可能会有一波小行情，已经苦等三年，不要失守在黎明之前。等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择面会大很多，也从容很多。更多参考会员内部分享！

提问：你好广叔，我名下一套自住2018年坂田旭景佳园二期80平两房360万入手，目前贷款余额250万，月供1.4万。目前手头可用资金180万，新预算不超过500万，月收入流水3，家庭年收入120。目前就这一套，老婆名下无房，有房票可用。住坂田，二套偏向投资功能，较好易出租可养贷。上班地点在坂田，可接受自驾。投资偏好稳中求进。目前小两口居住，今明年会有小孩。

希望得到策略建议：1.旭景这套金地物业+坂银通道+新学校坂田实验，最近涨了一些。就目前资产和收入情况，是换地段更好的房还是直接买二套？2.打算入手性价比高点学位房，学位短期还用不着。想听听策略选择，操作手法以及建议的片区，谢谢！

回答：你好，旭景佳园这个盘最吸引人的是单价，坂田花园电梯社区竟然可以有4字头，那它的问题在哪里呢？1、地段不差、品质差 人车不分流、物业形同虚设。2、单价低、实用率也低，70多两房，90-100多三房，实际测算面积并不优秀。3、资源略逊，相同总价，被周边的华为科技城和实验学校新城校区的盘压制。

不过旭景也会有一波行情，毕竟坂雪岗大道经过、周边不断有新盘拉动关注度，是个投资客很喜欢的项目，当下坂田目前正在补涨和利好兑现期，建议先持有。180万首付，五成首付能买到总价360万的房子。深圳优质的教育资源都在南山、福田、罗湖，如果是单纯的学校肯定买南山和福田、罗湖。以我们的资金量在南山买到的学位房会缺乏居住体验，多为一房，选择空间有限。

提问：你好广叔，非本市户籍，想在南沙买房，可承担首付40万左右，孩子现在北京读大三，未来会考研，想问一下40万首付可以买广州南沙哪里呢？这两天来重庆了，不知道去哪看房？夫哈尔滨有套房子啥时候卖？没贷过款，有哈尔滨公积金没用过，现在买还是等孩子毕业后，想买北上广深，重庆该不该买？

回答：你好，根据您的意思，在哈尔滨应该是有套房，目前如果在广州买房的话，广州是认房又认贷，算二套房，在南沙买房的话首付5成，目前您这个40万预算，大概购房总价80万左右，这个总价在南沙新房基本已经卖完，只有二手房可以看，二手房的话看南沙奥园、越秀国际总部广场、南沙境界家园。哈尔滨近些年人口外流严重，老人往海南广东跑，年轻人往发达城市跑，城市价值持续下降，今年哈尔滨房价降幅居全国第二，哈尔滨房子可以早点卖掉。建议把哈尔滨房子卖掉后增加购房预算，能在一线城市买，就尽量在北上广深买。

提问：您好，广叔！我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问老师意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致贷款多压力大。还请给点意见和其它推荐，谢谢！

回答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城。

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