东莞楼市:有人盼涨,有人盼跌!现在适合投资房产吗?

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提问：您好，广叔。本人东莞万江本地人，前期因为投资意识差，没有购买房产。最近想出资60w首期投资。看过的有中堂富盈公馆，非排名前列栋（排名前列栋垃圾点）毛坯单价15000，123平方。以及寮步大道松山湖毛坯80平方左右的毛坯，单价26000。请问这个时候合适投资房产吗？或者请给我点建议买哪里合适？

回答：你好。中堂富盈公馆适合自住，周围环境一般；如果投资的话，当然是后者更好一些，近松山湖和南城CBD。这种低总价建议尽快上车，降低概率不大，还有升的空间。

提问：广叔，你好！新人首问，我住东莞厚街有房一套，想投资150左右房子，东莞限购，请问选佛山，珠海斗门湖心路，还是东莞偏远些，求答，谢谢

回答：你好。可以考虑佛山：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，目前东莞房控政策又升级了，能分析一波吗，还有樟木头中惠香樟绿洲小区如何，能自住加投资吗？

回答：你好。调控的影响不是很大，只是意思意思。中惠香樟绿洲自住还可以，投资的话就一般了，因为樟木头什么都不多，就是地多，所以未来供应量会比较大，而且产业在东莞来说也是一般般。论临深又没有塘厦、黄江这种近。

提问：你好广叔，因为我们资金的问题，只能承担东莞总价200万左右的房，你给了几个建议，寮步：时代华庭，万科松湖传奇，大岭山：新世纪领居，光大山湖城，大朗：松湖豪庭，新世纪美好家园，我在贝壳上搜了一下价格，其中时代华庭价格已经到了三万多，

问题一，因为我们是以投资为主，你推荐的这几个盘个有些什么原因吗？比如说有些什么地理优势，或者是交通便利上的优势，或学位上的优势

问题二，这些小区大部分在两万多一个方，在接下来会不会比较难涨，因为投资要考虑到交易等各方面的费用，如果3年，主要涨幅少，就有可能会亏，甚至是持平这样的投资，算是失败的

问题三，在上述你给的建议里面，就升值潜力及出租率来说，有优先排序吗？

问题4，假设我们勉强够得上长安的新世纪宜居2房，同比上面的投资方案，是不是更优？

回答：你好。1、地理位置很明显。200万买不了松山湖，也买不了南城。只能考虑外溢片区，次选板块。

2、抗跌保值已经很不错了。东部产业区便宜，但不抗跌，涨的慢。

3、就按我推荐的顺序选吧，重点看看有没有货

4、可以考虑

提问：你好，广叔叔，我现在手上子弹100，自住东莞自建房，想投资一套300万以内的，看了沙田2个盘，不知道哪个好，（1⃣️海上明悦，2⃣️佳兆业碧海云天），帮忙分析下这2个盘，哪个升值空间更大，或者有没有东莞其他更好的盘介绍，谢谢你！

回答：你好。优先考虑海上明悦；佳兆业碧海云天在边角上。还可看下虎门：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，您觉得黄埔科学城，增城和佛山哪里更值得刚需入手？

回答：你好，黄埔和增城都是同属于这边的东进战略的两个区域，长期来看，都有投资空间。 黄埔目前发展已经相对完善了，科学城知识城都相继成型，投资会比较稳健，具体回报率高的楼盘详见内部分享。

增城是待发展的区域，抗跌属性差些，不知道到底能够发展成一个什么样的高度，但是黄埔他的发展高度肯定是要高于增城的。 黄埔科学城相对于增城，属于稳健型。 佛山来看也值得入手，不过需要看具体区域和楼盘情况。

提问：您好广叔，本人目前生活工作都在东北。手里现金有120，年薪30，名下无房产。今年想要投资一处优质的房产（个人比较倾向于粤港澳大湾区的房产），近两年湾区涨幅比较多，十分焦虑 。想请教下，如何选择城市、板块、楼盘。希望能够推荐最符合本人现状房产，较好能具体到小区。

回答：你好，大湾区适合投资的城市: 排名前列梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 珠海 第三梯队是佛山 中山 惠州 等等。深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。东莞临深圳，有华为大厂支撑，部分新盘倒挂可以考虑。佛山临广州，蹭广佛。珠海虽隔海相望深圳，但发展基本靠他自己。珠海概念很好，炒起来后横琴也不便宜了。大湾区优选深圳，次选广州。东莞属于临深的环一线城市中十分争气的，自己有产业，但是长远还是要看产业导入能力。首付120万左右，建议多关注广州，现在是启动期，可以快速入场。

提问：广叔好，南山的深铁阅山境怎么样？能点评下吗？

回答：你好，深铁阅山境的优势就是性价比，适合南山刚需上车。项目也都是上车户型78-103平的2-3房，刚需三宝：地铁、学校、商业全都有了，学校而且是幼儿园、小学、中学都在楼下，最关键是还有2房，很难得。现在南山新盘必豪宅，这种刚需盘真的很稀缺。想一想，光明都6万了，这还是南山，各项指标比光明新盘好太多了，单价香。

700左右买个2房，850万买个3房，还在南山，同品质的二手房南山稀少。确实会有噪音问题，这是阅山境的硬伤。但噪音其实是可以通过技术手段解决的，装个全屋新风系统花不了几个钱的。噪音不是评价一个楼盘好与不好的少有标准。润玺临沙河路的户型也很吵，但也不能说润玺不好。更多分析推荐参考会员内部分享！

提问：您好，广叔！我目前的情况是在龙岗中心城欧景花园有一套三房，目前小朋友上一年级，而我本人在宝安中心城工作，上班不方便。考虑到龙岗实验学校的学位一般，想在宝安买一套房子，兼顾工作和孩子的学位。上周末看了建安片区鸿景园和泓雅四期的房子，价格都是700万左右，对这一片区不是很满意，我的预算大概800万左右。想问一下，目前状况是不是我应该考虑买宝中的学位，孩子还有五年上中学？还是您有什么好的建议，宝中房价未来走势如何，谢谢。

回答：你好，鸿景园大泳池，超高绿化，非常宜居，就是学位和交通差了点。弘雅4期是1998年的房子，相比前几期好一点，前几期的楼梯房已经被主流购房人群抛弃。如果你先想要好一点的学位，离工作近一点，当然值得考虑，目前宝中的价格是不便宜了，全深圳还有哪不是高位，但是从长远看，还是有价值的，且你是自住，孩子未来上学，能尽早买入就早买入，未来前海南、宝中下跌的概率很小。

提问：你好广叔，目前在新安有一套一居室没有贷款，少有住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

回答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住优选桃源村，投资优选广兴源。 碧海可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中。 还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

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