东莞楼市:都说买房地段很重要,那你知道如何选地段吗?

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提问：广叔好，坐标东莞塘厦工薪族，手上子弹只有95，可接受月供1以内，目前了解的有先进蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山，请教广叔自住6投资4怎样选择，需要考虑小孩上学问题，或者是否有其它楼盘推荐，或者其它区域建议也可，万分感谢！

回答：你好。优选中信凯旋城，次选万科四季花城、先进蔚蓝山、碧桂园天麓山；自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离，将资金投入在有潜力的地段，然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好！坐标东莞市横沥镇，今年买了时代倾城的小三房，当时更想买御江一号或者盛和雅颂的大户型，但是老公不同意，无奈之下只好放弃，看中时代配套的小学学位就买了，离政府几百米。一直看好东莞房价，近期碧桂园松湖明珠开盘了，那边的配套设施感觉很不错，特别想置换大一点的，考虑一： 买松湖明珠，2022年底交楼后出租时代倾城，再过几年再看行情是否出售，而且离父母家里也很近，主要是考虑二胎，担心以后房价继续上涨再来置换就换不起大一点的了。常平的玖珑湾和横沥的松湖明珠哪个更好？价格差不多，横沥的优势是去城区比常平快，支柱产业是模具强镇，但常平有城轨，一直以来经济要更好；考虑二：横沥其它120平以上的户型，求推荐投资空间潜力大的小区，自住投资都可以；考虑三：其他区初高中学区房，东莞以前升学率较好的是私立学校东华中学，这几年教育投入大，入户的也多，感觉学区房会越来越重要；考虑四：求推荐东莞未来升值空间潜力大的楼盘和户型，初来乍到，希望通过广叔的指导实现利益较大化，谢谢！

回答：你好。常平的玖珑湾要更好一些，配套以及周围环境。就东部产业园区，常平是价值比较大的板块。自住的话还要看下通勤距离，哪个上班更方便一些。如果是投资，我就建议买二手次新。可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，有80万首付款。目前西安长安区的房子，炒得比较火，长安区正在筹划建设大悦城，和梦想小镇，未来长安区会是CID中心。曲江和长安区比，后续哪个区域升值空间更大，哪个区域的房子更值得投资？

回答：长安会大一些，但开发还需要很长时间，有一定的不确定性，不确定性越大回报率就越大。曲江属于稳健性。

提问：你好广叔，东莞20年涨了一波，还出了新政策，这两年购买还有投资价值吗？打算购入以投资为主的。要不投资东莞或者佛山。96年女未婚，首套房，深圳工作。打算婚前购买。广叔有什么建议吗？

回答：你好，东莞与佛山，两座城市均属于新一线城市，且工业制造底蕴深厚。佛山GDP略高于东莞，紧邻省会广州，市内的汽车配件，五金加工、钢铁加工、小家电、陶瓷、家具等等传统行业优势突出。

东莞是‘世界工厂’，电子、智能手机、模具、服装、家具、鞋子、食品等等行业遍布全市，各镇区均有相应的支柱产业，出口贸易发达，早年甚至有东莞塞车，世界缺货的说法，可见东莞的加工能力。GDP虽略低于佛山，不过超越也只是迟早的事。

从前景来看，东莞的位置占优，进一步是深圳，退一步是广州，承接两大一线城市外溢的产业和人才；且东莞城市面积远小于佛山，这简单就能得出判断，东莞的前景优于佛山。投资的话就选择东莞吧！东莞价值高的板块，详见内部分享。

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：广叔你好，纯投资是买鱼珠好还是科学城好？现在在考虑黄埔花园和君和名城两个盘，价位差不多，一个新一个旧，选哪个？鱼珠和科学城未来哪个先发展起来，哪个天花板更高？

回答：你好，鱼珠高于科学城，鱼珠就在金融城东面，再加上琶洲合称广州试验区，这个定位是高于科学城n个档次了，更别说鱼珠这片南向望江之地的地段优势相当的大，广州最值钱的地就是珠江两岸了。科学城其实已经发展起来了，产业确实很不错，鱼珠目前还在萌芽阶段，一旦起来科学城是比不上的，而且鱼珠这些核心板块房子很稀缺，具有不可替代的优势。科学城也仅限于科学城产业园跟区府那几个地铁口一带，跑远了买坑大了，未来科学城的新盘会很多，一个中央城就有两万多户，买家选择会很丰富，所以能在鱼珠就尽量不去科学城，相对而言。最后还是要看你的资金预算去到哪

提问：你好广叔，我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年收入30万，只有一个名额，工作在罗湖。 1、卖掉置换有升值空间的房产，不限区有合适的盘推荐吗？尽量在2号线3号线可达的区域。 2、继续持有，抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租，比如福田的星河世纪、彩天名苑，贷款购入收租值得吗？ 3、维持现状。 一直在纠结，请您指导一下，谢谢！

回答：你好，建议申请银行加按揭，再套出200万现金 去碧海 沙井入手一套次新盘做投资，未来涨幅更可观 想做包租婆，说说比较成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。 做到更大的规模，就是连锁酒店了。 但是对于我们普通房东来说，很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆，利润当然要考虑，但是重要的不是这个，重要的是你一直有现金流，有了现金流的保障，你才能去套险，通过有风险的投资挣的更大的利润。 所以，如果你将你的房子出租这块，进行一定的组合配比，把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流，对你将来的发展是非常有好处的。

提问：您好广叔，在人才购房政策下，南沙、番禺、黄埔要怎么选择，如果在这几区域之中选择买房的话怎么让自己买的房子升值呢？

回答：你好，首先是南沙，目前金洲和蕉门板块板块比较看好，因为这一带的二手市场交易相对比较成熟，现在买入不太存在踏空的风险的，另外这个片区的流动性还可以，房子还是可以卖出去的没有套牢风险，并且这个片区配套比较完善，教育资源拥有外国语附属小学，算是比较热门的学区房源。至于番禺，可以考虑此区域3号线东延线。最后是黄埔，黄埔当然是值得选择的，如果人才购房政策不取消的话，后续还会有很多人把目光投向黄埔。如果要想未来房子有升值空间， 首先要了解城市规划，了解区域发展，跟随政府脚步是未来房子升值比较稳妥的步骤，同时也要留意所中意片区的产业引进，产业是支撑一个板块的动力源泉。 其次，交通中主要注意地铁因素，地铁盘也是未来的潜力股。 最后，条件允许尽量买居住品质高的小区，未来出手议价时才有更足的底气。

提问：您好广叔，预算1400,二套。福田房准备出租抵 贷。孩子4岁。本人工作在南山,太太在福田。 家庭收入120w年。现在非常纠结,是选涨价之后的宝中还是基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸(宝实验)、后海公馆(育才),幸福海岸、招商海月华庭等盘。实在焦虑望您指点。

回答：你好，接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。 现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。 所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后较好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。 科技南片区可以关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期 后海公馆、澳城花园。 以上提到的，不会跑输。

提问：您好，广叔！我老公前几年做生意赚钱了买了两套房子，一直在对外出租，我身边做金融行业的朋友跟我讲较好就是把它置换掉，换更好的房子，我是听懂了但我不知道怎么跟我老公解释为什么要房子置换。帮忙解答一下，谢谢！

回答：你好，随着楼市分化差距逐渐加大，购房者的房产置换意识不断增强， 一般来说五年就要置换一次。为什么置换越来越火，一是因为大都市圈战略，一些二线城市开始崛起；二是随着城市中心的转移，投资者会不断置换到符合城市发展趋势的房产；三是购房者喜新厌旧的心理，不断追求更舒适的房子。未来置换的目标一般都是优秀城市资源+优质区位配套+正确发展趋势这类房子，购房者在挑选房产时一定要注意这些因素，再者，置换的时机也很重要，要尽快置换掉投资功能弱的楼盘，抓住置换机会，正确的置换能带来十分可观的收益。

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