东莞楼市:如果你准备买这个区域的房子,劝你三思

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提问：广叔您好！坐标东莞市横沥镇，今年买了时代倾城的小三房，当时更想买御江一号或者盛和雅颂的大户型，但是老公不同意，无奈之下只好放弃，看中时代配套的小学学位就买了，离政府几百米。一直看好东莞房价，近期碧桂园松湖明珠开盘了，那边的配套设施感觉很不错，特别想置换大一点的，考虑一： 买松湖明珠，2022年底交楼后出租时代倾城，再过几年再看行情是否出售，而且离父母家里也很近，主要是考虑二胎，担心以后房价继续上涨再来置换就换不起大一点的了。常平的玖珑湾和横沥的松湖明珠哪个更好？价格差不多，横沥的优势是去城区比常平快，支柱产业是模具强镇，但常平有城轨，一直以来经济要更好；考虑二：横沥其它120平以上的户型，求推荐投资空间潜力大的小区，自住投资都可以；考虑三：其他区初高中学区房，东莞以前升学率较好的是私立学校东华中学，这几年教育投入大，入户的也多，感觉学区房会越来越重要；考虑四：求推荐东莞未来升值空间潜力大的楼盘和户型，初来乍到，希望通过广叔的指导实现利益较大化，谢谢！

回答：你好。常平的玖珑湾要更好一些，配套以及周围环境。就东部产业园区，常平是价值比较大的板块。自住的话还要看下通勤距离，哪个上班更方便一些。如果是投资，我就建议买二手次新。可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好!房叔!新人首问:我是东莞工薪族，目前在增城石滩一套自住。近期东莞房已经不能上车，可否考虑惠州仲凯高薪区的房子，龙光九云台，保利，奥园，三个盘在附近不远。如何选？还有石滩的房子在增值方面有必要持下去吗？工人子弹有限，可长久点持8到10年。盼回复，见笑！

回答：你好。石滩的房子可出手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔好，坐标东莞塘厦工薪族，手上子弹只有95，可接受月供1以内，目前了解的有先进蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山，请教广叔自住6投资4怎样选择，需要考虑小孩上学问题，或者是否有其它楼盘推荐，或者其它区域建议也可，万分感谢！

回答：你好。优选中信凯旋城，次选万科四季花城、先进蔚蓝山、碧桂园天麓山；自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离，将资金投入在有潜力的地段，然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔好，东莞的沿海丽水佳园联排别墅单价2.3万还可以投资吗？谢谢

回答：你好。沿海丽水佳园在道滘，水路多，旁边也还有大块空地，靠近东港立交桥，自住还可以的，投资一般，容易跑输。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。

买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问：你好广叔，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？

回答：你好，1、签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。

2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。

3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高，酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。

4. 买房买的是房产增值，不是租金

酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%，。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。

买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是较好的选择。

提问：广叔好，打算400万入手东荟城横厅小三房，算不算贵了。因为需要租金抵月供，想问下这种好放租吗？看到链家上面有87套同时房租，担心没那么多需求不好租啊

回答：租金是小事，只要价格足够笋，还是很好放的，租金抵月供，意思是你没贷多少钱？不应该哦 不知道你单价多少，不要太离谱的话 东荟城还会继续涨

提问：您好，广叔，小孩明年小一，在红山片区有一套三房，紧靠梅陇路，但距离地铁站有点远，是2006年的房子，楼层总共11层，最近几年一直处于横盘状态，现在市值不到500w，欠款120w，月供7000。手上可以再凑150w，想买学位房，目前有两种方式：1.卖掉这套，毕竟升值空间不大，一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子 2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹为了学位 3.这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后适当降价卖，再置换关内的房子。推荐哪种方式？这个房子是不是尽快出手好？

回答：你好，我会建议选方案二，方案一无非是一套小的加钱换了一套大的，还是用来自住，起不到1+1>2的作用。 方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。 先用手里的150万买一套学位房，解决孩子的读书问题。 红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，半年之内很可能会有一波小行情，已经苦等三年，不要失守在黎明之前。 等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择面会大很多，也从容很多。

提问：您好，广叔，年底打算在广州买套房投资，看了一些房产文章，提到什么笋盘，现在广州楼市房源一直很受欢迎，那我买房是不是可以等到房价降了之后再入手，抄底更好呢？

回答：你好，其实对于普通购房者，笋盘这个概念并不是很重要，买房建议趁早，别一直观望。 每个人对于笋盘和笋度的理解是千差万别的，对于普通的买房者一个小区均价3万，淘到了2.8万的，可能会觉得是笋盘；一个小区5万单价，买到了5.2万的房源，觉得买亏了，笋盘价格梯度是没有的，是不存在的，因为它是一个主观的东西。而投资房产选筹真正的困难所在是那些目前没有被认可，被低估，以后会被价值发现的区域板块，如果找到了这样的一个区域板块，并能把房票和贷票资源叠加上去，未来自然就会受益，这本质上也是一种笋盘的思路。如果自己现在想要在广州投资房产，就要对笋盘产生敏感，让“时间“在房源上发酵，通过交易的时间差来体现，通过区域板块选择，提前入货，让板块价值在后续升值，不要想着未来房价会下跌，一直观望等着。

提问：您好广叔，我在深圳上班月薪到手1w，年收入大概30w，我听说坪山的二手都5w了，哎，感觉买房月供都还不起啊，求教深圳月薪1w该怎么买房？或者说月薪1w能在深圳买房吗？

回答：你好，可以买的。首先较低月供1w+，可选南山、福田和光明，南山、福田月供1w在意料之中，而光明区受户型面积、总价等因素的影响也挤进前列，如果首付预算在100w左右，在福田、南山可以买到楼龄较老，环境一般的老房子，也可以在光明区买到户型面积相对较大的房子，但是区位配套尚不完善；较低月供9k-1w，可选宝安和龙华，但部分区域离地铁较远，上班通勤时间较长；较低月供7-9k，可选罗湖、盐田和大鹏，罗湖和盐田由于开发较早，因此选择面较大，而大鹏的楼龄较新，但是交通不便，区位配套不足；较低月供5-7k，可选龙岗和坪山，这里是深圳较好上车的区域，龙岗可选房源多，配套设施齐全，而坪山二手房价不低，只有靠近惠州边界的稍便宜一些，但是交通不便，大户型还是是双拼房，部分小面积虽然是单户，但是靠近铁路，噪音大。

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