解码黄旗山高端住宅 为何它是房企的必争之地?

自2015年以来，东莞中心城区住宅产品处于供不应求的情况。今年下半年，东莞中心城区终于“放闸”，为购房者提供充足的房源。以东城为主，其连续两个月住宅成交量位居全市前三。由此可见，城市中心物业对购房者有着极大的吸引力。

瞄准这一蛋糕市场，碧桂园、时富地产、万科、中海已在东莞东城区布局。南都记者从各个房企的布局版图中发现，这一系列楼盘非常青睐于东城区黄旗山片区。在黄旗山片区土地成本上升的情况下，房企依然不惜重金入驻。

究竟东城黄旗山片区之于购房者、之于房企，有何诱惑力呢？

自古莞人割不断的黄旗情

黄旗山居于东莞东城区中心，素有“东莞龙脉”之称。

虽然黄旗山的主峰海拔较高只有185米，但自古以来就颇受赞誉，古时被誉为“岭南排名前列名山”，现在则是东莞八景之首。其位于山顶的大红灯笼、山脚的观音古庙一直都为莞人心心念念的黄旗情，也寄托了东莞市民对美好生活的寄托。

每逢年初一到年十五，黄旗山的古庙香火最为鼎盛。一位老莞人介绍，对于东莞本土人而言，除夕攀黄旗山，在古庙的许愿树下扔祈福条已经是一种传统的习俗，同时还非常的灵验。而对于新莞人而言，这里是不少企业春节开工排名前列天必去的地方。这是一种对于新一年的寄托，希望生意可以红红火火。

实际上，东莞市民的黄旗山情结不仅仅体现在风俗民情，更体现在居住模式上。

早在90年代，商品房刚刚在东莞兴起，黄旗山片区就成为了房企优选的开发区域。1993年，以港资为主的新世界花园成为当时屈指可数的高端住宅，其精美的户型设计和别具一格的园林景观引领住宅的潮流，吸引了不少的香港业主和东莞排名前列代中产人士。

随后，峰景高尔夫花园、愉景花园、星河传说、景湖春天、黄旗印象、光大花园等楼盘接连布局黄旗山，均以打造高端品质住宅为卖点。由于黄旗山版块的商品房开发时间较早，又居于城市中心地带，因而成为了东莞早期新兴中产阶层优选的置业地，奠定了黄旗山片区高端住宅的地位。

东莞城市中心崛起的“缩影”

然而，黄旗山版块的繁荣并不是一蹴而就的，也绝非是单凭多个高端住宅区就能支撑起来的。莞人爱居住在黄旗山，更因为这里是东莞城市中心崛起的代表之一。

根据《黄旗揽胜》记载，岭南在唐代以前素来是荒蛮之地，陆地交通不畅，以水路为主。而船舶自珠江口进入岭南，排名前列个映入眼帘的就是东莞黄旗山。到了现在，水路已经被柏油马路所代替。但无论从哪个方向驱车驶入东莞市中心，排名前列个进入视野的标志性建筑物仍然是黄旗山的大红灯笼。

凭借着地处城市中心的优越地理位置，东莞黄旗山成为城市发展优选的开发区域。根据公开报道，在上世界90年代，东莞市政府开始规划建设城市公园，工厂、酒楼等被逐一清除出黄旗山，而黄旗山景观随之兴建。在不断的调整下，2012年，依附于黄旗山脉的旗峰公园和虎英公园打通合并，形成了东莞城区的生态景观。

伴随着黄旗山的成长，东城中路、翠峰路等交通脉络联通南城、松山湖等区域。世博商圈、星河城商圈、黄旗北居住区逐渐形成以黄旗山为中心的组团式格局。而在2012年，东城万达投资70亿元进驻东城世博商圈，2016年东莞R2线地铁开通......这一系列的“东莞大事”让东城黄旗山片区从自然景观点一跃成为东莞较具活力的商圈之一。

问题

居住配套老化 “城市病”凸显

神秘的风俗民情与现代城市摩登感交融，赋予了黄旗山片区有着不可抵挡的魅力。

黄旗山相当于一块磁石，将商圈、住宅、酒店、写字楼等城市元素集为一体。与此同时，东城黄旗山片区的“城市病”逐渐凸显。

据高德地图发布的2017年二季度城市交通报告显示，东莞今年第二季度的拥堵程度在全国排名第四。其中，四环路、东城东路—莞长路、东莞大道—东城中路、体育路、八达路、旗峰路等中心城区主干道是东莞市政府将主要整治的交通黑点。究其原因，一方面是由于东莞中产阶层群体扩大，汽车保有量导致拥堵。另一方面，城市交通硬件设施配套跟不上，也是因素之一。

同时，东城区的居住小区也面临着老化的情况。部分90年代兴起的商品房虽然坐享优越的地理位置和商业配套，但户型、建筑风格已然跟不上时代的潮流。而最早一批居住于此的中产阶层面临着换房置业的需求。

而意识到这些问题后，东城区相关部门也及时给予了相应的措施，对东城黄旗山片区进行连片改造，实现扩容。同时“强化中心城区”首位度，打造“山-水-城”的格局，丰富城市内涵。

机遇

房企入驻黄旗山片区 参与城市更新

在“城市病”凸显的背景下，东城黄旗山片区迎来了新一轮开发机遇。与以往的房产开发思维不同，当下的房企参与城市开发不再只是一味追求利润，更具备参与城市建设，成为城市配套服务商的情怀。因而在城市更新上，房企的身影成为常客。

据不完全统计，东城至少有6个楼盘为旧改项目，其商住的楼盘前身为旧工厂，在众多房企的参与下变身为高品质住宅和商业区。

而在黄旗山北部、南部进入快速开发的同时，居于黄旗山旁的光明片区也进入规划阶段，将融入东城中心区的发展。看准这一先机，中海地产、万科等房企开始以不同的方式抢滩市场。东莞万科相关负责人透露，在进行东莞的市场调研时，他们发现尽管松山湖的发展势头很猛，但其一些高新企业的职员还是更青睐于黄旗山片区。“一方面是看着这里背靠青山，又坐享商圈配套的地理位置。另外是，城区的教育配套相对成熟。”

万科重塑皇马郦宫 黄旗山下再添高端住宅

目前皇马郦宫已重新进入开发阶段，其建筑房原来的脚架已经拆卸，进入新的施工阶段。同时，万科皇马郦宫临时营销中心已经正式开放，吸引了不少意向购买客户。事实上，不少购房者非常关心：“基于皇马郦宫原来的高端住宅属性，万科将会将其打造为什么样的产品？”

对此，东莞万科相关负责人回应，皇马郦宫具备地段优势不可替代等高端产品属性，在此基础上，万科会将其打造为城市精英的高端住宅产品，打造新一代黄旗山板块的人居高地。