东莞楼市:这类板块景观美好,但价值一般,投资请回避

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔谈房，我们在东莞，现在想投资一套新房，预算300万左右，看中了达鑫江滨新城128平的四房330万左右和万江的天健悦江来90多平，如果是纯投资的话哪个更好点呢？

回答：你好。达鑫江滨新城，景观是好，但是周围环境和配套较一般。天健阅江来地段价值更高，建议考虑后者。

提问：广叔，请问半投资半自住，我们考虑常平碧桂园玫瑰臻园，此盘怎么样？？烦请分析

回答：常平碧桂园玫瑰臻园，没有什么亮点，周围环境一般，配套一般，自住没有问题的，适合刚需上车。

提问：广叔，你好，我是东莞户，想在东莞买首套房，一直住寮步，是来自住加投资的，看过万科金域东方，保利先进中环…还有些周边的（）手头有子弹60w，对我们收入一般的有哪些意见给我指点下…谢谢了！

回答：你好。万科金域东方可以考虑；保利先进中环靠近寮步站，环境和配套方面一般，不建议。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，现有子弹80，想投资一套东莞万科的金域东方，总感觉房价有点高，昨天又去看了中山火炬开发区的云鼎府20000元/平方，海伦堡的千江阅18000元/平方，感觉都还不错，想请叫广叔纯投资选择那里好一点？投火炬开发区的房子有价值吗？或者中山马鞍岛怎么样？

回答：你好。中山火炬开发区和马鞍岛都可以考虑，未来深中通道开通有利好。优选云鼎府吧，靠近国际会展中心。

提问：您好广叔，本人坐标深圳，近几年常年会在外地工作，目前手里有240万，刚需，打算过年后在深圳买套大三房，作为未来的安心房（未来老人会一起住）。 但是国内在疫情过后，深圳房价上涨，加上现在全球疫情严重，在考虑是否会引来经济危机，会不会影响深圳房价，不知深圳房价下跌的可能性大不大？ 但是现在深圳严查经营贷，感觉是上车的好时候，在经过楼盘对比，有以下两个考虑： 1: 深圳龙华鸿荣源壹城中心·璞誉府，新楼房、开盘价6.5万-7万左右、户型合适，但考虑到未来交通不知会不会很拥堵。 2: 龙华鸿荣源·尚峻，次新房、挂牌价8万左右，税费高… 求助广叔，帮忙分析。

回答：你好，现在深圳经营贷的做法是表面装聋作哑，内部开始收紧，还是有洞可破的。 所以目前的建议是刚需尽快上车，投资客观望+淘笋。 1.龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 自住可以入手，投资一般。 2.尚峻的产品定位只是刚需三房四房，只不过比和平里新一点而已，地段和学区是一致的，将来价格会趋同，甚至涨幅还不如和平里（距离学校地铁更近）。

提问：广叔好，都说卖高点很难，买低点很容易，那请问现在买深圳算低点吗？还是再看看？

回答：你好，一线城市09年之后，就没有过低点。 09年之后全国上下一致的预期：京沪永远涨。 一线资源和未来发展预期都是较好，现在的京沪深房价都已兑现未来五年发展预期。 买房就是买城市股票，要在预期没有攀高之前入手。

提问：你好广叔，实地踩了几个盘后现在有以下考虑: 1.金碧三期两房，300万左右，租金4000; 2.逸景翠园两房73平可以改小三室那个户型，320万左右，租金4000; 3.尚东尚筑三房92平300万，租金3500。排除了番禺雅居乐十年小雅，觉得去番禺买两房有点错配(不知道想法对不对),雅居乐三方较便宜要350万，超预算。现在想问问广叔哪个选择更好一些，刚需上车，投资属性多，暂时不考虑自住

回答：你好，较好把单价，楼层朝向列出，不然不好判断，投资的话脱离价格谈不好说 粗略看的话 第三金碧选2房不是错配，很多人接盘 逸景这个2改3挺不错，最近在涨了 尚东的话略输前面2个，万博确实适合3房 如果投资属性多的话，看杠杆吧，你选的盘都不错，看你撑得住哪个盘的首付，跟月供 其实行情一波过来，好盘的涨幅在这个节点看其实差不多，为什么呢，因为较好的盘，已经涨了一些了，稍微差点的会慢涨一些，均匀下来，这个节点，哪个合你眼缘的尽快入是真的。

提问：你好广叔，我看目前松山湖已经普遍3万、部分楼盘已经4.5万左右了！而龙岗才4万，坪山甚至还有很多2-3万的房源。请问一下是0769的松山湖高估了？还是0755的龙岗，坪山被低估了？ 东部难道连东莞都不如了？

回答：你好，松山湖没有被高估，龙岗坪山也没有被低估。 东莞经济并不弱，2019年东莞GDP9482亿，深圳26927亿，经济总量相当于深圳的三分之一强。 深圳龙头深圳湾单价超20万了，松山湖是东莞的龙头，优质资源聚集地，4万+并不离谱，以后还会涨。 还是那句话，一类片区的下等马未必跑的过三类片区的上等马。

提问：您好广叔，我是深户，想买一套房纯为投资，主要关注未来的升值空间。有人推荐坪山恒大城，说是单价比周边二手盘低1万，买到即赚，我想听听您的意见？还有就是我这种纯投资的情况，是优先选新房还是二手房？如果总价控制在600一700万，优先选西部还是东部？哪个区域？

回答：你好，都说坪山不涨，实际恒大城周边的二手房比去年已涨了20%，代表盘万科金域缇香挂盘价已到了5万，所以去年3.6万入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。恒大城二期能不能买，关键看价格，我认为在3万8以内是有倒挂的，300-400万的预算完全可以买。但买坪山是长线，像西部那样的领涨和大涨是没有的，想对这个盘了解更多参考我去年写的一篇文章。如果总价控制在600-700万，就不要买坪山了，坪山适合放200-500万的预算，再高就有点接不住了。600-700万买哪个区域，不是我卖关子，真心没有特别的优选，西部、中部，甚至东部都有选项，变量太多，没有哪个片区哪个楼盘能特别胜出。要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

提问：你好广叔，现有两个娃，大娃已上小学，有A和B两套房，A房还完贷款（福田三房，有较好学位），B房贷款还有100多W。是想升级成四房，保住A房所在的学区的学位。 想到的方案：1.在福田附近约25年老小区，买个四房（平时出租），需先卖掉B房，得160现金加手上存款，再买四房。 2.把A，B房都卖掉市值约900，买附近本学区的四房(总价约1300+)，顾虑是：先卖后买会有交接风险，还有二娃三年后上小学，积分会不会受影响。 怎么操作能尽量实现目标，还有其他建议吗？谢谢！

回答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，特别不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别优质导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 建议保留福田学位房，在附近租房住。 出手B房，投资一套未来升值潜力大的4房。

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