东莞楼市:这才是买房最应该看重的,看完不纠结了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！准备纯投资，首付130万，工作茶山，还有公积金没用，东莞己有一套全额房，东莞还有一个买房资格，想听听您的建议。一，松湖半岛与未来正宗松山湖深业那个更有投资价值？二，东莞城区听您的建议投资价值楼盘（有个孩子四年级，能有好的初中学区房较好，我们的户口在石排，工作茶山）。三，长安虎门沙田。四，新塘品秀星图，保利天际。结合以上四点，请广叔给我建议。谢谢！

回答：你好。1、两个都有价值，后者价值更大一些，地段、配套方面也更好一些。2、南城看下万科金域华府。3、虎门：南部湾万科城、虎门国际公馆，长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，沙田还需要中长期持有，这个价位可不用考虑沙田。4、新塘品秀星图可以考虑。建议优选考虑南城，其次虎门长安都可以，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，你好，我是东莞户，想在东莞买首套房，一直住寮步，是来自住加投资的，看过万科金域东方，保利先进中环…还有些周边的（）手头有子弹60w，对我们收入一般的有哪些意见给我指点下…谢谢了！

回答：你好。万科金域东方可以考虑；保利先进中环靠近寮步站，环境和配套方面一般，不建议。东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：您好，广叔，新人首问。几个问题:

1、我现在东莞，孩子快上初中了，准备在莞城买个学区房，小三房或两房，自住+投资，子弹330左右，看了富通自在城、碧桂园东江月、塞纳河畔、卢浮宫馆等小区，未确定，请帮忙排序。

2、莞城范围内，靠近莞城中心小学、实验小学、建设小学的，是否有更好的选择，如有，请推荐。

3、目前在增城石滩绿湖首府有一套，去年入手，是继续持有，还是尽快脱手？

4、在惠州巽寮湾海公园有一套公寓，投资，月租收入1500，18年入手，是继续持有，还是尽快脱手？

回答：你好。

1、富通自在城、田禾卢浮公馆、碧桂园东江月、田禾塞纳河畔，这样选。

2、还可看下花城广场

3、石滩价值不大，建议明年过了年趁高位脱手，不然未来很难出坑了。

4、公寓不建议，可出手置换。

提问：你好广叔，我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的广叔： 是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？排名前列种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险较大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。 焦虑中，盼广叔回复指点。

回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。 为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。 对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。 对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。 楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。

提问：你好广叔，都说钱放银行，贬值，近几年的通胀到底多少呢，年化达到多少才算跑赢通胀啊？买房是个保值增值的好渠道，但是这个渠道动不动就百万，不是所有人都容易选择的。

回答：你好，买房确实是大资金，但大资金才需要担心贬值。如果几万块现金，贬值不贬值意义不大，努力赚钱才是王道。房产还有个优势就是可以撬动杠杆来增加自己的财富。经常讲人是有圈层的，我们所有的努力，就是要努力往上走，大概分为三个层级：

最上层：用钱赚钱，比如某家公司上市了，买了股票大涨了，高科技企业创业成功上市上，在整个财富分配机制中，获利最多。走到这一层很难，没有几个人。

中间层：用资产赚钱，最常见的买了一二线城市的房产，可以收租，也可以过几年把房子卖了赚钱。走到中间层不难，只要你有思想就可以做到！赶紧卖掉三四线城市多余的房子，只留下一套自住的房子，到一二线城市买入房子。

最下层：是用体力赚钱，通过这样的方式赚钱的比例人群是最多的，这层次很多人会天天想着余钱存银行每天打听那个银行的利息较高，这样的人是最没用的人，你想想：全世界货币超发，资产价格大涨，你存在银行的钱能跑过通货膨胀吗？存银行的钱永远赶不上房价上涨。

如果是想着余钱去买房付首付，你的人生会往中层走。记住：调控房价不是让房价下跌，而是让房价在政府有计划的调控下慢慢上涨。劳心者治人，劳力者治于人。这样的阶层分布，其实也就是每一个社会所固有的“财富收割模式”。

提问：您好广叔，因为学位加改善的需求可不可以考虑越秀区的老破大侨福苑141方的。假设首付和贷款都没问题，就怕以后找个接盘的难

回答：你好，你都说是老破大了，而且面积太太的学位房总价太高一般人够不着，流通性大打折扣。正常一般都是买小的学位房的壳来上学的，用完就丢掉了。 可以考虑买一套大的改善房加一套小的学位房。

提问：你好广叔，东华明珠园学位不错，为啥房价涨幅不大呢？为了学位有购买价值吗？

回答：你好，东华明珠园位于龙华老城，自住还是可以考虑的，龙华区第二实验中小学+幸福小学+新华中学，小学学位一般，中学还可以，投资房产最重要的是地段，除非是先进名校学位房。

提问：您好广叔，我来深圳已经10多年了，一直想买房奈何一次又一次地错过了！现在想买，但不知道现在下手会不会买高了？怕买错，但又怕错过又怕高位站岗，请问我是不是等明年再看看？老师有什么好的建议吗？

回答：你好，发现一个问题，很多人做不成事，不是因为他们做不到，而是因为他们喜欢找借口。为什么不买房？因为首期差一点，合适的太贵了，没想好买在哪里，怕买错、怕接盘，中美关系比以前更加紧张，等等，，只要不买房，他们总有各种理由，总能看到各种问题。而这类人的特点是，凡事特别喜欢追求优质，一定要等到什么条件都准备好，万事俱备所有都顺着他的心意之后，他才会考虑向前尝试一下。但实际上等到那时，往往就已经晚了，机会不会等你，房价不会等你，时间不会等你。

真正想做的人，一定是边做边准备，以终为始，哪里缺什么就去解决问题，一直努力离目标更近一点，首期不够就去借，资金不够就去想办法，选筹不会就去踩盘学习，真正想做事的人不会被这些困住。在我看来，有些人就是活该买不了房，有些人就是活该能赚到钱，从找不找借口，有没有执行力，这一点就能看得出来。

提问：你好广叔，本人自由职业，全日制本科学历，刚过44岁，可以入户深圳吗？入户一般需要多长时间？如何办理手续？没有贷款买深房可以几成按揭。

回答：你好，全日制本科45周岁以内都可以快速入户深圳，几个月就可以办好。只要你们提供入户资料，其他我们都帮您操作好了。夫妻任一方无房贷记录我们都可以做成三成，否则为五成，名下两套按揭禁贷。

提问：您好广叔，首次置业，后海上班，首付三成，现金120万。新婚两口，两年内会变成三口之家。想买龙岗大运，但无奈上班的时间太长，难以自住。宝安中心价格偏高够不上。主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖的老破电梯房。望广叔老师指点迷津，买哪里更好呢？谢谢！

回答：你好，总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解？=除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲。或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房。离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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