东莞楼市:具有投资潜力的房子都有这种特征,请擦亮眼睛

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提问：广叔，请问东莞茶山鲁能公馆怎么样，具投资潜力吗？

回答：鲁能公馆不错的，地铁茶山站，未来周边配套还会提升，可以考虑。

提问：（新人首问）本人广州工作，东莞户口，名下无房产，只有东莞房票打算在东莞买一套纯投资。首付100-110。想尽快赶婚前入手。楼龄尽量新点，20年东莞涨了一波，怕选不好横盘，求广叔指点迷津

回答：你好。可以买个360左右的房子。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好。新人首问，我是东莞户口，现名下在东莞有2套房，全部结清贷款。想在东莞中堂再购一套中堂东港城的二手房作为自住或投资，（因为限购，只能全款）。中堂东港城在镇中心，是中小学的学区房，地理位置不错。现在感觉中堂房价在整个大东莞来说，还是属于偏低的，均价约为1万8。不知东莞中堂这边的小区房价还有没有升值空间？穗莞城轨（中堂站）去年已通车。像我这种情况，不知广叔有什么更好建议呢？谢谢您！

回答：你好。水乡片区中堂价格确实是便宜，这边主要是城市面貌一般，你想想隔江对面的广州新塘也才2w左右，还带地铁的。购买力不是很强，只有本地的需求。如果预算有限，也在附近工作，买来自住保值没问题的。

提问：广叔，您好，东莞现在二手5成，子弹三百，想卖学位房，兼顾自住及长期投资，更偏向新房，打新价位低于二手，计划南城或东莞新房？你认为如何？

回答：你好。如果有一定的底仓，是可以尝试打新的。好的盘不一定能够打到，就是浪费掉上车好时机。新盘可关注下华润万象府、中海十里溪境二手次新看下：投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：（新人首问）本人坐标东莞南城，已婚，排名前列套房子还未结清，现在想趁这个尾巴投资一套小房，因为手里只有35万，所以打算两夫妻各自向银行贷款30万然后买个110平的房子一次性付清。一开始看的是南城cbd的保利公寓，后来怕出手难所以没买，开始看二手房。

1.看了石碣合信，要180万，五成首付不够，贷款银行的也不够，因为一套房也要还贷款，如果再借压力太大。

2.大朗敏捷春天、财富公馆、金沙雅苑这三个地方推荐哪个地方？打算手持有3-5年后转出值得投资吗？110万敏捷春天资金也不够，建议继续贷款咬咬牙下手不？

3.买增城新塘或者石湾的龙湾新城，龙湾新城现在大概在1.4万一平方，朋友已经买了这里投资，19年尾9000一平方，20年尾1.3一平方，现在1.4左右。如果是不买东莞，推荐增城新塘哪个楼盘好？还是石湾？现在先上车这个想法对不对？还是不要给自己那么大压力，因为实在不够打算把家里车子卖掉，现在还可以卖个20万。

回答：你好。1、石碣合信生活配套方面还是挺方便的。

2、优选财富公馆，次选金沙雅苑、敏捷春天，可以踮踮脚买

3、石湾的龙湾新城自住还可以，有一定的配套。但价值不如新塘，可看下新塘：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，惠州大亚湾的房子值得投资吗？现在40多手上存了几十万，中介推荐大亚湾，想养老加升值，不知可不可以？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉。土豪随意。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。想自住可以买，投资不看好。房价上涨的内生动力，在于人口和产业的支撑。

旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。没有的人口和产业的支撑，所谓的房价上涨，只能是一厢情愿！

你少有的接盘客，恐怕是一样和你被美景冲昏头脑的外地投资客，只是这样的投资客，更多是被开发商带到了售楼处割韭菜，到底能不能转到你的眼前，只能看缘分了！带刺的玫瑰，很美，但是也会伤人，还是不要碰了！

提问：你好广叔，媒体南村，中楼层北向77方，挨着地铁但是不直对地铁，噪声很小。报价200万，多少可入？亚运城属于坑不？

回答：你好，媒体村尽管离海磅站近，尽管广铁一小、亚运村小学，以及初中高中一条龙都具备。 但，如果投资，尽量不要选了，小坑来的

提问：你好广叔，我在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请老师帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

回答：你好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，不是光明的所有新盘都值得买，除了凤凰城区域的。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖。总之正大城如果没办法更名就先拿着，坂田基本该兑现的也差不多了，相比起来坂田还没有光明有升值潜力，投资角度万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安错不了。

提问：广叔好，请问东莞塘厦的棠樾7期或8期有没有投资价值？

回答：你好，塘厦临深涨了约30%，万科棠樾系列现在3万5到5万，对比观澜没有明显的价格优势，不适合投资入场。东莞和惠州投资逻辑不同，松山湖、南城和滨海湾新区，可以和东莞的GDP挂钩，有更高的上限；临深片区，只能对标龙岗和观澜，很容易触碰到天花板。

提问：你好广叔，新人首问，背景：本人外地户口，有交社保，有购房指标。在肇庆有两套房，一套值120，在出租，2500一个月。一套值200自住。两套都在按揭，还有大概6，7十万没还。有现金140万。

意向：本人一周有一两天会在广州工作，想在3号线沿线买两房或3房。自住和投资。

问题：1，因为要7成首付，只能买200万以内的。还是卖了120万的，买300多万的？或者有没有其他方案？2，3号线有那些近地铁的，价位合适，比较新的盘推荐？

回答：你好。1、肇庆有一套自住就好，多了价值不大。建议多凑点资金买广州。

2、新盘暂时没有好的推荐。3号线可以看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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