多盘混战,渠道先行!石碣新房越来越内卷!

近日，恒基·旭辉江山未开盘就启动渠道合作，目前，项目已开放样板房。

恒基·旭辉江山的入市速度也是惊人：拿地后1个月开工，5个月开放营销中心，6个月拿到预售证。由于市场环境还没恢复至正常水平，面对客户量的减少，恒基·旭辉江山未开盘就启动联动，其着急出货的表现愈加明显。

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从中海左岸东宸到恒基·旭辉江山，都选择未开盘就启动渠道合作，石碣楼市到底发生了什么？

回顾2019年，土拍热引领石碣楼市热度火速上涨，新房市场来访量疯狂增多，去化加快，开始供不应求。

根据合富大数据显示，2021年石碣洋房成交均价27352元/㎡，远比2015年（6654元/㎡）同比上涨约311%，房价的涨幅离不开地价的推波助澜。

无论是房价还是地价，石碣的本土消费力都无法支撑这飞快上涨的房价水平。

然而，时隔一年，东莞市场环境低迷，政策频频出台，石碣楼市从火热变冷淡，在售项目去化放缓，新盘捂盘不出，几个在售或即将入市的项目启动了渠道合作，楼市进入横盘期。

根据第七次全国人口普查数据显示，石碣常住人口约28.23万人。按照镇街（园区）常住人口规模目标来看，到2025年，石碣预计常住规模人口要达到30万人，到2035年，要达到32万人。如此看来，石碣的常住人口增长十分缓慢。

其中，每10万人口中，石碣拥有本科学历约10229人。

无论是从人口总量，或是高素质人才数量来看，石碣的本土购买力都稍显薄弱，因此接盘的主要是城区客，毕竟上车门槛远比主城区低。

为切实留住人才和发展产业，石碣努力摆脱常住人口增长缓慢的困境，抢抓“四区”叠加重大机遇，加快构建“一轴两带五片区”的城市空间发展格局，大力引进一批补链强链拓链优质项目，充分发挥电子信息产业集群优势，推动产业链供应链优化升级，强化产业支撑。

同时，石碣大力整治人居环境，深入推进十大环境提升项目，涉及江岸整治、河涌碧道、商圈改造、路网升级和都市田园等内容，全面推动石碣城市品质提档升级，建设“高品质滨江魅力小镇”。

△石碣三江六岸规划图

作为三江六岸起点的石碣南堤江岸，整治工程示范段及光明路升级改造工程基本完工，已开放“迎客”。

△东莞湾驿站实拍图

据悉，石碣投入5亿元实施南堤江岸整治工程，全力推动“三江六岸”滨水地区建设，打造东江最美岸线。

目前，石碣南堤江岸整治工程已完成工程总量的51%，其中石碣公园和鹤田厦公园2个示范段的工程建设已完成，余下部分计划6月30日前全面竣工验收并投入使用。

随着居住环境进一步得到改善，居住品质得到提高，在城区片区中，石碣依然是城区片区的价值洼地，备受城区客青睐。

那么，在2022年，石碣到底有哪些可售项目呢？一起来看看：

恒基·旭辉江山

联动先行，月底开盘

恒基·旭辉江山，是旭辉2021年以93523万元总价斩获的商住地块，可售楼面价约12819元/㎡（剔除配建）。

项目位于石碣镇明珠路以北、金星路以西，周边有袁崇焕纪念园、石碣新民学校、小太阳幼儿园、唐洪综合市场、腾龙名悦公馆、中洲里程花园等，生活的烟火气非常旺盛。（注：嘉宏锦时、中洲里程花园、腾龙名悦公馆三个楼盘，售价在1.8万/㎡左右）

△恒基·旭辉江山效果图

早在1月，恒基·旭辉江山首批房源拿了预售证，合计128套房源，备案均价2.8万元/㎡。（回顾：带装修均价约2.8万元/㎡！东莞城区又一个纯新盘备案了！）

据现场销售介绍，项目由3栋17层住宅、1栋29层住宅、BLOCK商业街区和1栋办公楼组成。

△恒基·旭辉江山沙盘图

根据工程进度，项目首推的是1栋96㎡三房两厅两卫和117㎡四房两厅两卫户型，两梯四户，带装修交付，计划月底开盘。

△恒基·旭辉江山户型图

目前，项目已启动诚意登记，销售表示，“冻资2000元抵10000元，可优先看样板房，冻资结束能优先选房。”

中洲城邦

吹风价2.8万元/㎡左右

中洲城邦位于石碣光明路商圈，紧邻新城御珑公馆，周边合信地王广场、嘉荣购物广场、袁崇焕中学、石碣中学、石碣人民医院等配套，基本能满足日常生活。

搜狐君现场实探发现，项目一二期工程建设进度过半，不少楼栋早已满足申报预售条件。

据了解，项目由多宗地块组成，总建面约20万㎡，涵盖住宅、写字楼等业态，分四期开发。目前，项目首推一期，规划有4栋住宅，主推100-142㎡三四房。

至于那些想要上车100㎡以下户型的刚需群体，可以先不着急，据销售透露，项目二期将会推出95-104㎡三房。

△中洲城邦二期户型图

据销售表示，项目预计3月开样板房。在推售方面，项目计划首开3号楼和5号楼，产品主推136-142㎡四房户型，预计近期开盘。

至于价格方面，据销售透露，“价格或与恒基·旭辉江山持平”。

新城御珑公馆

售价2.4-2.6万元/㎡

新城御珑公馆自去年12月开始屡次因“低价促销”“恶意降价”被投诉。

△阳光问政购截图

搜狐君来到销售中心时，内部略显冷清，只有零星的2-3组客户在看房。

据悉，项目占地面积2.9万㎡，建筑面积8.4万㎡，容积率2.2，绿化率30%，共规划有4栋高层住宅、1栋幼儿园及沿街商业。

△新城御珑公馆效果图

根据销售透露，项目1号楼和2号楼已售罄，还剩3号楼暂未推出。据莞e认购显示，新城御珑公馆1号楼和2号楼还有27套房源显示可售，与销售所说的情况明显不符。

△2022.2.21莞e认购截图

目前，项目在售4号楼，主要产品为82㎡三房两厅一卫、92㎡三房两厅两卫、102㎡四房两厅两卫和116㎡四房两厅两卫，售价约2.4-2.6万元/㎡左右（精装）。

中海左岸东宸

三房折后3万元/㎡左右

中海左岸东宸，位于石碣新城板块，毗邻达鑫江滨新城，与美的招商东樾一路之隔，经过大王洲桥可直达东莞城区，12分钟车程可到达万达、世博等商圈。

占地约2.53万㎡的中海左岸东宸，规划有4栋高层住宅，早在去年6月开盘入市。

△中海·左岸东宸效果图

由于拿地成本过高，加上当时周边的达鑫江滨新城和美的招商东樾备案均价不超3万元/㎡，项目刚入市时3.5万元/㎡的单价在市场观望情绪浓厚的情况下，即使开盘前启动了联动，项目的首开业绩显然不理想。

目前，项目在售89-119㎡三四房，售价2.8-3.3万元/㎡。据销售透露，“89㎡的三房还有少量尾货，打完折大概3万元/㎡左右。”

总体来看，石碣目前可选项目及货量供应仍较为充足，但受市场大环境影响，整体成交量放缓，也是出现联动的原因之一。

看到最后，你看好石碣哪个项目了吗？欢迎留言、评论，和我们一起分享你的观点！

来源：搜狐焦点东莞站

责任编辑：陈楚梅