东莞楼市:现在入手以后卖不出价?投资客心急如焚

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：您好广叔，新人首问：本人在东莞南城工作，首套是在东莞森林湖，现在想入手一套八九十平以内的小户型作为投资用，看了万江十里溪境89平和南城中证云庭93平，以及寮步万科金域东方，总价分别是300万、330万、320万，首付四成120万至130万，月供1至1.5万，想入手中证云庭又担心单体楼以后卖不出价，想请教从投资的角度来说哪里更适合入手？如果都不适合，是否有更好建议？个人更偏好一手房，因为二手房选择太多比较不好好判断

回答：你好。东莞森林湖不错的。万江十里溪境可考虑；中证云庭周围环境一般，民房较多，靠近立交桥，总体一般；万科金域东方可以考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，我最近在看二手房，纯投资。目前有以下选择：1、东莞石竹新花园两室高层。2、东泰花园裕和苑两室高层。3、德方斯两室高层。4、黄旗印象1室中高层。纯投资的，估计想5年左右就放，请帮忙排个序，综合各方面分析一下，谢谢

回答：1、石竹新花园区位很不错，可考虑；

2、东泰花园裕和苑有居家氛围，地段还可以，可考虑；

3、德方斯靠近立交，不是很建议

4、黄旗印象是不错，但1室在居住体验下一般。

就按你这个顺序选吧

提问：广叔你好！东莞石龙一手楼盘新鴻基珑汇是否值得投资？盼回复！

回答：你好。新鴻基珑汇在石龙沿江，价值一般。

提问：你好广叔，东莞东城区温塘砖窑有一栋占地180平方的农民房 一楼是两个商铺，上面是六层房子，一个月大约收租就是16000~18000 ，想出手置换深圳的回迁房 想问老师五年之内那个产生的价值大，买深圳的回迁安全吗？还有手头有50万想考虑，东莞谢岗唐商翰林院值不值得投资3~5年后出手

回答：你好。温塘砖窑是工业区，价值不大。深圳没有名额是可以考虑回迁房的，也还要看是哪里的回迁房，论土地的价值当然是深圳的价值大。谢岗唐商翰林院价值也不大，周围工业厂房居多，也还很荒凉，没有什么配套。

提问：你好广叔，老公深圳户口，深圳社保，目前武汉积玉桥一套130平，自住。考虑学区房同时也考虑投资。看了花山联投瑞园，小面积的已经没有了，只有116，120平的，价格大概13600多，价格是附近较便宜的，绿地星河绘还没有开盘，说是开盘毛坯预计1.8万。 同时看了保利华都的学区房2.7万一平，中南研究院的房龄快30年的房子91平400万。 深圳光明沙井的新房，好像很难买，优先首房首贷，价格6万多了。 目前手头有400万，小孩才上幼儿园，2023年上小学。 现在如何抉择呢？

回答：你好，深圳今年以打新为主，只买有确定收益的盘，二手房不到大规模加仓的时候，除非有超级笋盘。 当然如果有广州和上海的房票，现在可以直接进场。 武汉考虑学区+自住可以入手保利华都，剩余子弹买瑞园没问题。 绿地不一定能抢到。

提问：广叔你好，我想问下现在我老家汕头澄海区有个老房子，大概130平方的农民住宅用地的小平房，然后另外还有一块和别人合买的临江地皮，那块现在六亩多别人估值是200多万，租赁期只剩下20多年（总共30年），您建议是优先处置哪一块，目前想着处置完付下广州房子的首付

回答：你好，农民自建房升值潜力有限，老破旧更好不到哪去。目前来看，不自住的话，可以卖掉置换到广州。地皮这个，实话说，除非是位置很好的，其他多数要看路道。小产权地皮是否临近主于马路，或者主干村道，价值都差异巨大。若即使临近主干道，但周边都是一片荒芜的，且都是一片农民房，供应巨大下，也不见得能够有多大收益。

我建议，收起散户的那丁零的庄家妄想，卖掉安安分分就去买核心城市商品房可以了。2个都可以考虑出手，如果只考虑出手一个，优先农民自建房。不过后期还是建议你投资大方向放在广州，可以买一套自住 一套投资。

提问：广叔你好，深圳和广州都有名额，子弹250-300万，三成首付，应该买深圳还是广州？

回答：你好，打到广州吧，广州现在还处于行情的上升期，能捞多少是多少 深圳不可否认是一个很赞的城市，自从限售出来后，深圳有熄火的迹象，但不会说一下子就熄火，特别是大大去了深圳现在那边更热了，指望涨很多不太可能，后续可能会略有回调，短期1-2年深圳应该不会有大的变化，你现在去有点买早了的意思，月供利息也不少 不如先把广州这波热钱赚了，能捞多少是多少，反正2年限售过了你又可以卖掉去深圳，一般都不用2年，1年半的时候你就可以挂出去了，先把客户锁了 一来一回，其实收益不菲了 另外千万不要去深圳东部那边买那些等待补涨的板块，不要因为便宜就上车，宁做鸡头不做凤尾

提问：你好广叔，我目前在深圳无房，在福田上班。2018年在塘厦大坪入手了一套房子，当时觉得70万的首付在深圳也买不到什么房，现在很后悔，现在每天通勤福田痛苦的....请问一下我现在是卖掉塘厦的房子回深圳买呢？纯投资，还是塘厦的房子再留两年先在深圳租房？你觉得塘厦大坪的房有升值的可能吗？现在卖掉塘厦会不会亏？谢谢回复

回答：你好，塘厦属于临深板块，临深我一直不建议买，临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折。入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大。观澜没有起来，塘厦也没有机会，未来看潜力不大。现在全国楼市整体低迷，深圳会消停一段时间，周围城市或有轮动行情，建议再等等！

提问：你好广叔，福田岗厦星河世纪呢？星河国际太贵了，我也知道地段，小区，学校好，星河世纪差好多了，麻烦再点评下。

回答：你好，星河世纪，这次千万不要弄错了，星河的盘实在太多。星河世纪不是一个好的投资标的。首先，和星河国际一样，地段太成熟，岗厦片区，环境嘈杂，中小企业多，产业不够高端，非福田优质地段。其次，星河世纪是典型的办公居住混杂楼盘，住宅一旦混进了办公，价格就会大打折扣，办公越多，价格越惨不忍睹。星河较大的优点是房子居住舒服，配套完善，租金非常好。但我想，你不是为了租金买房吧？不知你的预算是考虑1房还是2房，1房已经没有多少升值预期，小2房的话，到了这个总价，其实有其他更好的选择。

提问：你好广叔，我家庭目前两套房，一套坂田自住，一套万科麓城3房。家庭年收入税后90万左右。想把麓城卖掉置换，卖掉麓城后子弹450万左右，首付5层，想买总价不超过900万的房子。考虑投资+自住，希望房龄新一些，户型好一点，较好有中学学位。第二梯队即可，孩子目前幼儿园小班，目前锁定南山，老师是否有具体的楼盘推荐？另外中熙君南山是否适合入手？后期涨势怎么样？谢谢老师！我是付费会员。

回答：你好，劣质物业涨不过优质物业，置换正当时。万科麓城升值潜力不太看好。南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口。前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源。但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海较好的学校，在南山属于排名前列梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。

学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤，12号线2022年通车。随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学。其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。

中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994-2015年之间。雷圳碧榕湾还不错，中熙君南山户型很好，小学+商业利好，地铁口，南海中学学位。更多分析推荐参考内部分享！

提问：你好广叔，我有一套上海泗泾的投资房马上满二年，从投资角度，我是否要把这套房卖掉？卖掉后，要不要买在深圳？两个城市您怎么看？ 目前我们是居住在上海市区，一个上海户口，一个深圳户口。

回答：你好，我很喜欢深圳，一个乍来看不到明天，却越呆越有希望的城市，一个看似人情冷漠，却总有温暖相随的城市。可是不管有多少深吹，也不管我们多么热爱这个城市，北上广深，深圳不如北京上海这是事实。眼下上海北京受政策抑制，房价温吞水甚至阴跌，我们不能因此否认城市的价值，反而更应该耐心持有。所以不用折腾了，静候花开之时吧。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。