东莞楼市:这种房子聪明人都不买,未来涨幅还比较慢

广叔谈房 2021-01-16 00:01:58
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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房较佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下为广叔谈房微信公众号粉丝提问精选

提问:新人首问!广叔,您好!提前谢谢您的回复。目前我们在东莞先进弥敦道有套112平四房还贷中,手头资金130.想再投资一套。1. 先看了中海十里溪境,因房子只有东北向,总价约300W,加上万江经济在东莞排名靠后,再加上无地铁担心发展不起来,所以犹豫中2.中介带看了南城金域华府两房350W,万科金堤香树,香树丽舍两房约300W,而且单价贵又是两房,所以举棋不定。3.源悦,现在推二期了,价钱较一期涨了2000元/方.4.中介带看了莞城田禾卢浮公馆三房两卫350W,楼龄新小区小,香港街三房285W,楼龄15年5.厚街镇万科金域世家目前看了这些很难决定。广叔,我在东莞厚街上班,先生在石排,1.如果纯投资,300W左右您推荐哪里?一手好还是二手好?二手就能少点月供,压力也小点。2.如果投资+自住,您又推荐哪里呢?现在非常着急,请您指导,谢谢!

回答:你好。先进弥敦道在石碣,自住还可以的,投资就一般了。

1、中海十里溪境可以考虑。临江区域在开发建设中,有增长利好。

2、金域华府可考虑;万科金堤香树和香树丽舍就挨着,地段还行,可考虑。

3、源悦可以买。

4、田禾卢浮公馆在运河东,片区成熟,未来涨幅较慢。香港街也差不多。

5、万科金域世家可考虑的

纯投资建议二手淘笋,次新为主。就你的情况,还是选择离工作地点近一点的厚街,可考虑方案5。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部。

提问:您好广叔,像大朗镇中心准备出村委统建楼,绿本。位置在大朗中心,靠近大朗碧桂园,大润发,附近学校商业。一般能买么?

回答:你好。小产权绿本房合同有效,但无法办理过户手续,风险依然存在。自住的话可以考虑,投资还是建议买红本住宅。

提问:广叔您好,目前看中寮步的万科金域东方,源悦,保利先进时代广场,或者加钱上翠珑湾三期四期。万科在镇中心,保利附近有城轨,但是听说有广深二号线经过,可能会比较吵。源悦离松山湖近一点,但是配套一般。翠珑湾三期四期需要加钱买毛坯,装修也需要加钱,不知道未来增长趋势如何。目前首套主要考虑自住+投资,偏自住。不知道您推荐哪个?

回答:你好。万科金域东方可以的;源悦有松湖外溢,也可考虑;保利先进时代广场,东城,近地铁,配套繁华,可考虑;翠珑湾靠近华为基地,有潜力的,因为很多高端人才有居住需求;我的看法,能上翠珑湾则上翠珑湾,具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部。

提问:你好广叔,新人首问。本人目前37岁,定居深圳,一儿一女,老婆专职主妇,没有工作。现在在深圳有两套房,一套在布吉,2011年买入,从16年到现在,基本没涨,卖出后可得200W。目前在住的为罗湖学区房,不打算出手,打算给儿子用小学学位,目前儿子一岁,女儿小学二年级,暑假后上三年级。想打算买个深中学位给女儿和儿子用,之前有计划买入,但是由于拖延,近一年,深中学位房已经想了50%以上,请问目前买入是否合适?另外重庆有两套小房,一套在江北海语江山,目前市值110W,另外一套在照母山的康桥荣府,市值100W,且为西南大学附属中学学位,两套出手后可得150W,请问广叔是否保留还是出手后买入深圳,现在担心入手深圳在高点,因为春节后,房价已经涨了不少,是否要再观望下?如果考虑买入深圳的话,按照现在的资金,考虑投资哪里比较合适。布吉房子4年没涨,重庆的房子也是有两年左右没涨了,还跌了10%左右。目前收入50W,税后。谢谢广叔

回答:你好,布吉整体跑输大盘,建议出手。 罗湖仅有的三个还过得去的名校,深中,翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅,算上片区有很多的老旧小区,预计翠园学区整体涨幅20~30%左右。这个涨幅是跑赢大市的,从这点也可以看出,深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的,只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。 所以投资角度,建议回避。 优选南山,福田,龙坂片区处于上升期的名校或者潜力名校。 重庆长远看涨幅不会差,高价盘会在明年相继入世,对区域内的二手房价格会有一定的拉升,可以继续持有。

提问:广叔,350-400万单纯投资不自住,不考虑黄埔了,哪个版块 或者哪几个小区 最值的一看呢?

回答:这个总价范围,这个时点肯定优选番禺了,沿着地铁7号线去选择,雅居乐花园、华南新城,如果预算能提高的话,万科欧泊、剑桥郡都有得选

提问:你好广叔,我想请问下买六运小区,育蕾小区还是买保利天汇还是金融城奥体板块的二手房好些呢?未来升值潜力哪个大些呢?

回答:你好,未来升值,肯定是选金融城附近的二手房好,因为那边未来的增量很大,这是排名前列 第二是尽量选二手,二手才能眼见为实,实打实的小区、实打实的价格、实打实的,这就是我一直强调的确定性

提问:你好广叔,请问以广州南沙目前的价位,又有大湾区强概念加持,加上广州倾力打造,是否有足够长增长雪坡?我有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块,打算21年重点关注。

回答:你好,南沙战略位置很好,未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的,完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在,南沙新房不到3万,广州珠江新城次新房10万,深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然,目前租和卖的流动性都是比较差的,配套也是基本没有的。 所以,对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说,是个不错的战点 南沙的梦想,并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身! 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%,对我个人而言,我不太喜欢风险大的投资产品,我只买很高很高确定性的超级城市。 同样是单价3万,更倾向买广州。

提问:你好广叔,家庭年总收入八十万左右,目前在罗湖黄贝岭有一套房,有贷款200多一点,包括房贷和孩子教育等现在家庭年支出四十至四十五左右。目前想买一个初中学位房。(学位需求是当下要考虑的,后续房子投资价值不落后大盘就行)手里目前有五十,跟朋友凑凑能多出二三十。这种情况下,考虑深中小户型有可能实现并明智吗?如果有难度,是还在罗湖选其他中学的房子更合适还是选福田的小户型更合理,手头这点钱偏少,又不想推迟到明年(明年手头资金会多一点)再买,广叔您看如何方案是好?谢谢您。

回答:你好,优势资源是跟着钱和人走的,学区也一样,近几年罗湖的学区已经在衰落,罗湖唯二牛逼的是深中和翠园,其他的都在走下坡路了。 不过学位房是真刚需,易涨难跌,虽然罗湖有生源老化的隐忧,但是这种排名前列梯队的先进名校,很难被撼动的。至少在短期内,不会衰败。 我个人的建议是,如果孩子即将入学,可以入手。 如果但是孩子入学在5年后,可以缓一缓。不用着急。 另外提醒下,上一波深中学位房价格拉升过猛,目前嘉多利,金丽豪庭,柏丽花园等楼盘都有不同程度的调整,建议非笋不入。

提问:你好广叔,龙华新区的仁山智水,没有地铁,高楼层的199平米,1000万,值得入手吗?感谢

回答:你好,五万的单价并不便宜,附近上班的话,可以对比下别墅。如果是纯投资,除非底仓很足,才会建议大面积产品,而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品,注定客群有限,流动性不好。千金买房,到了万金,就要买圈了,基本的居住功能需求被满足以后,人们会追求一个身份的认同感。

提问:你好广叔,刚需4房,打算在龙岗这边买。目前只有星河时代,名居广场,天健现代城,君悦龙庭这几个小区几套房符合预算和学位。总价相差不多的情况下,哪个小区更胜一筹?星河4房都是双拼,是个硬伤。学校的话这几个小区都可以接受,当然越近越好。谢谢指点迷津!

回答:你好,从小区来看,星河时代的综合指数较高,双拼房不好转手但是自用性价比高。天健现代城外墙显旧,板式楼但是户型不是很实用。君悦龙庭纯改善型小区,保养也不错但是放出来的好户型少,楼龄也是个问题。名居较新但周边都是民房,而且刚需户型有点多。可以对比下颐安和学府道,虽然不看好华南师大能成为名校,但是生源不会差,而且学校也在花重金请老师。更多楼盘分析推荐参考内部分享!

提问:广叔,深圳会不会出现横盘个两三年的情况?

回答:你好,会有横盘期。任何城市不可能一直涨,每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右。接下来需要2-3年时间来消化价格。牛市结束后还会经历价格回调,10-15%都是正常水平。等刚需们都能接受这个价格的基础上,再释放利好,进入下一轮涨幅。

提问:你好广叔,目前家庭名下两套房,都在龙岗。一套中海康成的大三房,一套颐安都会的小两房。在挂牌卖康城,希望置换学位房。康城卖了预计340万在手。有两个方向:1.自住加学位,买个深中龙初的房子,还是在龙岗。2.置换西部500-600万的小学位房兼投资。从长期来看哪个方向较好?如果是南山,这个预算来看,可以关注哪些学区?哪些楼盘?学位要九年制的,谢谢回复!

回答:你好,已经有一套龙岗的底仓了,接下来投资还是建议多关注西部的热门板块。南山考虑前海、科技园、南山中心区、蛇口等。九年制推荐南二外海德、南外高新、南外科华、南海实验、麒麟实验对口的楼盘。具体可参考内部分享!

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