东莞楼市:这种房子聪明人都不买,未来涨幅还比较慢

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问！广叔，您好！提前谢谢您的回复。目前我们在东莞先进弥敦道有套112平四房还贷中，手头资金130.想再投资一套。1. 先看了中海十里溪境，因房子只有东北向，总价约300W，加上万江经济在东莞排名靠后，再加上无地铁担心发展不起来，所以犹豫中2.中介带看了南城金域华府两房350W，万科金堤香树，香树丽舍两房约300W，而且单价贵又是两房，所以举棋不定。3.源悦，现在推二期了，价钱较一期涨了2000元/方.4.中介带看了莞城田禾卢浮公馆三房两卫350W，楼龄新小区小，香港街三房285W，楼龄15年5.厚街镇万科金域世家目前看了这些很难决定。广叔，我在东莞厚街上班，先生在石排，1.如果纯投资，300W左右您推荐哪里？一手好还是二手好？二手就能少点月供，压力也小点。2.如果投资+自住，您又推荐哪里呢？现在非常着急，请您指导，谢谢！

回答：你好。先进弥敦道在石碣，自住还可以的，投资就一般了。

1、中海十里溪境可以考虑。临江区域在开发建设中，有增长利好。

2、金域华府可考虑；万科金堤香树和香树丽舍就挨着，地段还行，可考虑。

3、源悦可以买。

4、田禾卢浮公馆在运河东，片区成熟，未来涨幅较慢。香港街也差不多。

5、万科金域世家可考虑的

纯投资建议二手淘笋，次新为主。就你的情况，还是选择离工作地点近一点的厚街，可考虑方案5。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，像大朗镇中心准备出村委统建楼，绿本。位置在大朗中心，靠近大朗碧桂园，大润发，附近学校商业。一般能买么？

回答：你好。小产权绿本房合同有效，但无法办理过户手续，风险依然存在。自住的话可以考虑，投资还是建议买红本住宅。

提问：广叔您好，目前看中寮步的万科金域东方，源悦，保利先进时代广场，或者加钱上翠珑湾三期四期。万科在镇中心，保利附近有城轨，但是听说有广深二号线经过，可能会比较吵。源悦离松山湖近一点，但是配套一般。翠珑湾三期四期需要加钱买毛坯，装修也需要加钱，不知道未来增长趋势如何。目前首套主要考虑自住+投资，偏自住。不知道您推荐哪个？

回答：你好。万科金域东方可以的；源悦有松湖外溢，也可考虑；保利先进时代广场，东城，近地铁，配套繁华，可考虑；翠珑湾靠近华为基地，有潜力的，因为很多高端人才有居住需求；我的看法，能上翠珑湾则上翠珑湾，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，新人首问。本人目前37岁，定居深圳，一儿一女，老婆专职主妇，没有工作。现在在深圳有两套房，一套在布吉，2011年买入，从16年到现在，基本没涨，卖出后可得200W。目前在住的为罗湖学区房，不打算出手，打算给儿子用小学学位，目前儿子一岁，女儿小学二年级，暑假后上三年级。想打算买个深中学位给女儿和儿子用，之前有计划买入，但是由于拖延，近一年，深中学位房已经想了50%以上，请问目前买入是否合适？另外重庆有两套小房，一套在江北海语江山，目前市值110W，另外一套在照母山的康桥荣府，市值100W，且为西南大学附属中学学位，两套出手后可得150W，请问广叔是否保留还是出手后买入深圳，现在担心入手深圳在高点，因为春节后，房价已经涨了不少，是否要再观望下？如果考虑买入深圳的话，按照现在的资金，考虑投资哪里比较合适。布吉房子4年没涨，重庆的房子也是有两年左右没涨了，还跌了10%左右。目前收入50W，税后。谢谢广叔

回答：你好，布吉整体跑输大盘，建议出手。 罗湖仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。 所以投资角度，建议回避。 优选南山，福田，龙坂片区处于上升期的名校或者潜力名校。 重庆长远看涨幅不会差，高价盘会在明年相继入世，对区域内的二手房价格会有一定的拉升，可以继续持有。

提问：广叔，350-400万单纯投资不自住，不考虑黄埔了，哪个版块 或者哪几个小区 最值的一看呢？

回答：这个总价范围，这个时点肯定优选番禺了，沿着地铁7号线去选择，雅居乐花园、华南新城，如果预算能提高的话，万科欧泊、剑桥郡都有得选

提问：你好广叔，我想请问下买六运小区，育蕾小区还是买保利天汇还是金融城奥体板块的二手房好些呢？未来升值潜力哪个大些呢？

回答：你好，未来升值，肯定是选金融城附近的二手房好，因为那边未来的增量很大，这是排名前列 第二是尽量选二手，二手才能眼见为实，实打实的小区、实打实的价格、实打实的，这就是我一直强调的确定性

提问：你好广叔，请问以广州南沙目前的价位，又有大湾区强概念加持，加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？我有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，打算21年重点关注。

回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 同样是单价3万，更倾向买广州。

提问：你好广叔，家庭年总收入八十万左右，目前在罗湖黄贝岭有一套房，有贷款200多一点，包括房贷和孩子教育等现在家庭年支出四十至四十五左右。目前想买一个初中学位房。（学位需求是当下要考虑的，后续房子投资价值不落后大盘就行）手里目前有五十，跟朋友凑凑能多出二三十。这种情况下，考虑深中小户型有可能实现并明智吗？如果有难度，是还在罗湖选其他中学的房子更合适还是选福田的小户型更合理，手头这点钱偏少，又不想推迟到明年（明年手头资金会多一点）再买，广叔您看如何方案是好？谢谢您。

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖唯二牛逼的是深中和翠园，其他的都在走下坡路了。 不过学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种排名前列梯队的先进名校，很难被撼动的。至少在短期内，不会衰败。 我个人的建议是，如果孩子即将入学，可以入手。 如果但是孩子入学在5年后，可以缓一缓。不用着急。 另外提醒下，上一波深中学位房价格拉升过猛，目前嘉多利，金丽豪庭，柏丽花园等楼盘都有不同程度的调整，建议非笋不入。

提问：你好广叔，龙华新区的仁山智水，没有地铁，高楼层的199平米，1000万，值得入手吗？感谢

回答：你好，五万的单价并不便宜，附近上班的话，可以对比下别墅。如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议大面积产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。

提问：你好广叔，刚需4房，打算在龙岗这边买。目前只有星河时代，名居广场，天健现代城，君悦龙庭这几个小区几套房符合预算和学位。总价相差不多的情况下，哪个小区更胜一筹？星河4房都是双拼，是个硬伤。学校的话这几个小区都可以接受，当然越近越好。谢谢指点迷津！

回答：你好，从小区来看，星河时代的综合指数较高，双拼房不好转手但是自用性价比高。天健现代城外墙显旧，板式楼但是户型不是很实用。君悦龙庭纯改善型小区，保养也不错但是放出来的好户型少，楼龄也是个问题。名居较新但周边都是民房，而且刚需户型有点多。可以对比下颐安和学府道，虽然不看好华南师大能成为名校，但是生源不会差，而且学校也在花重金请老师。更多楼盘分析推荐参考内部分享！

提问：广叔，深圳会不会出现横盘个两三年的情况？

回答：你好，会有横盘期。任何城市不可能一直涨，每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右。接下来需要2-3年时间来消化价格。牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平。等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。

提问：你好广叔，目前家庭名下两套房，都在龙岗。一套中海康成的大三房，一套颐安都会的小两房。在挂牌卖康城，希望置换学位房。康城卖了预计340万在手。有两个方向：1.自住加学位，买个深中龙初的房子，还是在龙岗。2.置换西部500-600万的小学位房兼投资。从长期来看哪个方向较好？如果是南山，这个预算来看，可以关注哪些学区？哪些楼盘？学位要九年制的，谢谢回复！

回答：你好，已经有一套龙岗的底仓了，接下来投资还是建议多关注西部的热门板块。南山考虑前海、科技园、南山中心区、蛇口等。九年制推荐南二外海德、南外高新、南外科华、南海实验、麒麟实验对口的楼盘。具体可参考内部分享！

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