东莞楼市:2021年别乱投资,这些板块一定要回避

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提问：新人首问，你好广叔，现在手上在外省有两套房，其中一套有贷款，东莞虎门一套房无房贷，现在需要在虎门或者周边买一套3-4房的，有东莞社保，请问还可以购买吗，如果可以，虎门丰泰东海城堡，佳兆业御龙山（这边感觉对着高速路，噪音大，但是户型舒服）， 地标广场，沙田碧海云天，或者有没有推荐的新小区，较好一手房，目前需求是自住，同时也要考虑以后的升值和转手，谢谢

回答：你好。还可以买一套。丰泰东海城堡，靠近水库，环境配套一般；佳兆业御龙山是靠近高速，滨海大道，有一定的噪音；地标广场，配套生活方便；碧海云天适合中长期投资；具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，现在虎门想买总价120左右的房子，改善型的，配套好的，请问哪些楼盘值得下手，谢谢！

回答：这个总价在虎门还是比较难找到改善型的，能买到的可能楼龄方面偏老的。可以看看虎门公园：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔初次提问，东莞有购买资格，总价在1000万以下，纯投资，回报率较高的是哪个区或哪个地段，谢谢

回答：你好。这个价位考虑南城CBD、松山湖。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人提问；广叔，您好，我目前在松山湖溪村这边工作，想购买一套自住房，首套，刚需，以后也想以此为跳板换购好的。目前首付大概80万左右，月供大概在一万左右。目前先考虑新房，二手房也行，较好3居室。有什么可以推荐的嘛

回答：你好。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，你好，如果子弹120万+，东莞环松山湖的大岭山光大山湖城值得投资吗？环松山湖哪个镇更有投资价值？具体能推荐一下楼盘参考吗？

回答：你好。光大山湖城可以考虑的。东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，想在广州买500万左右房子投资。目前看了海珠愉景南苑，逸景翠园，罗马家园。不知道如何选择。另外广州其他板块有何建议，热门的南村欧泊和黄埔都涨起来了。

回答：你好，海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的 逸景翠园这个小区在逸景路，在中大布匹市场，未来有11号线地铁站逸景路站的增量 买这里的三房没问题，这里本来的业主大部分就是周边做布匹生意、做皮革生意的人居多 罗马家园这个盘常年跑输大盘： 1、物业不太好 2、看似有地铁但实际不方便，硬生生的从地铁盘变成无地铁盘了 3、周边环境确实太过一般，加上沥滘村旧改提了一年又一年，其实是充满变数的 4、如果有其他选择，尽快舍弃这里

提问：您好广叔，坐标深圳，有一套旭飞花园的房子，小复式，学位房，满五少有，欠款约40万，目前网上挂盘价450-550万不等。存款约40W，家庭目前年收入税前50多W，公积金账户一个月有6600多块，想卖了旭飞的房子换一套两房或者小三房自住，有什么好的推荐？

回答：你好，如果是三四线城市你这种置换就没有什么问题，但是对于深圳这种一线城市，你这种打法就不是很好，提供一个新的思路给你，首先说一个观点：对于大城市特别一线城市，能新增就不要出手置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。 投资最忌讳的就是瞎折腾。

低买高卖，波段操作，我们以为这样就能赚钱。但实际上，任何交易一旦频繁操作，带来的高额摩擦成本，会吃掉你的大部分利润。更别说，吃波段，根本就是刀口舔血的事。不是一等一的高手，根本不要指望能准确把握任何一个波段。这也是为什么为什么买房挣钱的人，比炒股挣钱的人多的原因。不动产，不动如山。天生就是投资界的长跑冠军。很多人折腾了很多年，踩了无数坑，忙活了半辈子，才渐渐明白：赚钱的正确方式，其实只有一种，就是躺着赚！

所以我的建议是：较好的办法就是把你的排名前列套房子做截断抵押融资，目前剩余欠款40正好可以用存款还清，然后银行抵押，可以抵押6-7成资金出来 大概350左右，当第二套房子的首付，同时拥有 两套房子。深圳目前最值得打新的楼盘，内部有分享，可以看看！碧海西乡的地铁沿线二手次新笋盘，也要多关注下，淘笋。

提问：你好广叔，石岩嘉信云峰公馆怎么样？双地铁口，预算匹配的话，像这种紧凑户型是否适合纯投资？

回答：你好，石岩在深圳是很尴尬的地段，城中村跟布吉似的，漫山遍野，长期会跑输大市的，这个盘靠近6号线官田站，距离差不多1公里吧，只能说适合石岩自住的中产家庭，投资谈不上多优秀的，慎入。

提问：你好广叔，本人在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖少有在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种排名前列梯队的先进名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。 除此之外，可以买1000左右的福田，南山排名前列梯队第二梯队的学区房。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。

提问：你好广叔，想请教一下学位房换次新房的问题。本人自住百花长城大厦学位房，中介说现在市场价在1250左右，我想把长城的老房子卖了换次新的房子如星河盛世，价格相对学位房低，而且房子品质也不错，想改善居住环境。但老婆说学位房可以留着给孙子……我小孩今年高考，等到他结婚生子可能是15年后的事，以此来看，换还是不换好？ 哪里升值潜力更大？

回答：你好，星河盛世还不错，考虑自住可以置换。学位属性大学区以后可能没那么多加分，所以这类先进名校的老破大，短期内没啥问题，还继续涨，后期上涨会乏力，要学位房就配置个面积小，楼龄新一点的。参考会员内部推荐给你的房子。

提问：您好广叔，知识城板块的单价都破3w了，感觉最近知识城的房价一路飙升，身边的的朋友都有计划在那边买房，现在上车合不合适呢？

回答：你好，其实现在大部分购房者和业界人士普遍认为，知识城板块未来发展潜力大。但是实际上，知识城板块的未来还有很远，不仅因为知识城的个案不具有代表性，还因为知识城的房价水分较大。随着行情变化，知识城板块的房价将可能出现涨得快，跌得慢的情况，而且供需的不同状况也会改变房价，知识城板块的房子越多，随着购房热潮褪去，房价只会跌得更快。网上知识城有众多头衔，实际上大多都是虚名，而整体的发展前景也不是较佳。再者，知识城的房子也不具有不可替代性，对于想在知识城购房投资的朋友来说，建议先不要入手知识城房子，先买市区房子，再仍有余力的情况下再购买知识城。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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