东莞楼市:现在上车的话会不会追高?看完心里就有底了

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提问：新人首问。广叔你好，本人在东莞无房，但有名额。惠州有一套房，贷款早已结清，现在手上有120左右子弹，想在东莞上车，纯投资。1.现在看了茶山龙湖天曜城，这里交通好，但是比城区和松山湖那边差很远，感觉后期升值空间不大。

2.如果想在松山湖周边或者滨海区选择，您有没有好的建议。

3.如果后期政策收紧，现在上车的话会不会追高。

回答：你好。

1、茶山龙湖天曜城，东莞站，可以考虑的。

2、还可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

3、现在上车没问题，短期看最多就是横盘，但低总价的刚需房子更大概率会继续涨。

提问：广叔您好，我本人住在上东国际，想在附近给父母买一套方便照顾父母，同时也方便父母帮我接送小孩放学，我看了一下附近宏远北的几个楼盘(江南世家，活力康城，江南雅筑，江南排名前列城)，活力康城单价较低同时楼龄也是最老的(03年),我看了一套81平245万的两房，不知道这种老房子还有没有升值的空间，以后好不好出手，顺便也请广叔推荐一下南城其他地方有没有250万左右的小三房，自住加投资，谢谢！

回答：你好。活力康城短期没问题，建议优选江南排名前列城，次选江南世家、江南雅筑；250小三房在南城难找。

提问：您好！广叔，我想买房投资+自住，现有子弹300，月供能力弱。看了虎门万科南部湾，感觉周边很吵。也看了虎门印象二手次新房，上次说沙田碧桂园柏丽湾二期年底开盘（旁边有建公立小学）现纠结中，请广叔指点，从投资+自住角度是虎门印象好还是柏丽湾好。

回答：你好。自住虎门印象好，配套还好；投资柏丽湾更有潜力。综合看，如果是5年以上优选后者。

提问：新人首问：广叔您好！我们在东莞和广州都没有房子，我有一个房贷没还清，我老婆有个房贷已还清，我老婆可以弄到广州或者东莞户口，我们可以配合做离婚，用她的名额去买进。手头有资金300左右，月供不会成问题。现在想在这两个地方投资房子，可以长期持有。请帮忙推荐下方案：1、先广州1套（3成）+东莞1套（4成）；2、东莞2套，有一套优质4房后续可能用于自住；3、广州1套。如推荐具体方案，以上方案在哪个区域投资收益大？如果能推荐具体小区更好了，还有新房还是二手房合适点？谢谢！

回答：你好。建议选择方案1。

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提问：您好广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：你好广叔，还有一个问题：为什么很多人说买房较好能多贷款，还款时间越长越好？是不是贷款100万，供30年比供20年对购房者要好？

回答：你好，关于买房贷款是做20年好，还是30年好。结论：我的看法是贷款永远是越长越好，永远选择等额本息。因为贷款的本质目的是为了获得货币的时间价值。我们之所以做按揭，就是要负债套利，现在通货膨胀已经非常高了，多做按揭是可以赚钱的，因为物价涨了，你的负债没有涨，你就赚钱了。

提问：您好广叔，最近又去比较了些，麻烦您看看帮忙排序，谢谢！

1.名家富居 75平，中介称等麒麟中学扩建好会被纳入学区。

2.诺德 71平，个人去看了感觉小区环境不错，离中小学也算近。怕单价是否已经太高？

3.中南君南山 91平，目前这个小区较便宜的一套吧，因为楼层是个2层，采光不好。但是小区很新，跟诺德也是一个初中。小学在建就在旁边。还有就是担心南山中心未来后劲不太够。

回答：你好。1、名家富居分别在麒麟中学南北两侧，却没有划入麒麟中学，求这两个小区业主的心理阴影面积，不过麒麟中学正在扩建，后期是否会划入，不得而知，我认为可能性很大

2、诺德如果自住，孩子上学还是值得买的，不要看现在价高，未来还是有增长的潜力

3、中熙君南山户型很好，地铁口，南海中学学位，小学学位是南山小学，未来隔壁地块投资8200建深大附属小学，硬件设施有望得到改善，自住和投资都可以买。看你偏重哪个吧，自住舒适一点选中南君南山，中小学学位好一点选诺德。

提问：广叔好，时代天境这个盘怎么样，感觉这个盘最近比较受欢迎啊。

回答：你好，时代天境项目位于香雪板块。交通方面，最近的地铁站香雪站有1.5公里，算是远地铁盘，但有地铁总比没有强，并且该线路去往天河等方向也算方便。商业配套方面，距离不远的香雪商圈可以满足项目里居住的人们日常生活需要，如果需要大型商圈还是要去往天河区域，不过未来保利香雪城改造项目的完工将会打造香雪的大型商业综合体。教育方面，小区内部建有学校，孩子上学比较方便，项目体量较小，学校招生量也不多。不过项目有一些自身的缺陷，周围因为交通规划建设噪音比较大，东南方还有一出古代墓穴。项目均价3.8w左右，三房总价在315-325w之间。刚需预算有限，对学区有要求但不要求名校的购房者可以考虑这个项目。

提问：你好广叔，我和女朋友俩人都在罗湖老街地铁站附近工作，俩人加一块月工资稳定收入3w，公积金7k，现在首付有100w，罗湖老街站附近有什么推荐吗？或者罗湖区的合适的也行，谢谢。

回答：你好罗湖目前300w总价可选择面很广，15年之内的楼龄、塔楼标准两房，避免楼龄过老或者户型奇葩。 一、考虑自住，就近在地王、老街、黄贝附近买即可； 二、考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大； 三、如果眼界或者行动力更强一点的，可以“投住分离”，目前罗湖的房产大概率会跑输大市，投资可以关注更有发展潜力的板块。

提问：你好广叔，目前现金约100W，在南油有一套宿舍，想找适合居住的四房或三房，想长期持有且能保值的，预算600-700W。看了梅林片区的碧荔花园（四房较低750W），南油宿舍有必要持有吗？梅林的房子是否可以入手？您有哪些合适的楼盘推荐吗？谢谢。

回答：你好，梅林是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少；坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；南油宿舍出手思路正确。

提问：你好广叔，长期目标是想在南山蛇口招商片区入手二房，但目前手上资金不足。想短期投资用首付100左右买南山南油B区学位房或沙井区新房，这两个方向哪个更好呢？目前在南山蛇口租住，小孩一个，学位已解决。谢谢！

回答：你好，1、南山：最近小户型上涨幅度较大，科苑居。推荐三个学区： 1）南外大冲：如科苑居、硅谷公寓 2）南山实验南海中学：如瑞景华庭、心语家园、心语家园、心语雅园 3）南二外学府：如深蓝季节、友邻公寓 学位价值：南外大冲》南实南海》南二外学府 2、福田 建议主要看保税区的福外南校区，福外南中学+福苑小学有不少选择，如自由港湾公寓、福源花园一期。 3、罗湖 罗湖是传统教育老区，也是正在没落的区域，教育资源不错，但整体片区没落导致中高端客群转移，不建议选择。如果一定要看看，那就选螺岭小学或翠园东晓学区吧。

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