今年东莞房价增速放缓 楼市渐趋理性

限购政策出台后，东莞房价增速放缓，其中临深片区房价出现明显下滑。

伴随12月进入尾声，东莞楼市也已进入年末的收官阶段。2017年，在限购政策的作用下，东莞楼市结束了去年的大热状态，呈现出不少新特点。记者以关键词的形式，对东莞楼市今年的情况进行了梳理。

关键词1：住宅限购

政策叠加促使结构生变

解读：限购，无疑是东莞楼市今年的排名前列关键词。在推行限购后，东莞楼市的供需以及市场结构都出现明显变化。

2017年4月11日深夜，《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（以下简称《通知》）发布，规定无论是本市户籍还是非本市户籍居民，只要拥有两套及以上住房，都暂时不能买新房；非本市户籍，购买首套房，需要提供在东莞本市连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明才可购房。

而已有一套住房，在购房之日前三年需在东莞本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明才可购房，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。

新规对于学历符合要求的购房者有额外“**”：非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新建商品住房需缴纳半年社保或个税。

更为严厉的是，为了打击楼市短炒的现象，新规对于新房和二手房的交易时点进行了规定。

自《通知》施行之日起在东莞行政区域内购买住房的（含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房；接受赠与的，须符合东莞的现行限购政策。

新政策对于东莞房产交易中的社保年限、交易时点甚至是学历，进行了多方面的限定。虽然与周边城市的限购政策相比相对温和，但对于东莞而言，在3月底连续出台“限价令”及其细则后，再度出台的新政，堪称当地“史上最严”。

其后，东莞市有关部门对限购政策进行了细化。东莞限购政策正式加码后，大部分非莞籍购房者失去一手房市场购房资格，市场反应尤为迅速，有研究机构数据表明，限购当周客户来访量跌四成，传统“五一”旺季楼市遇冷，相比新政前行情下降52%，“红五月”黯然失色。

“如果购买的是东莞一手房，从购买到交楼取证大约需要3年时间，再加上不动产证满2年，购买一手房从购买到转让大约是5年时间。”业内人士分析认为，这将严厉打击**客短期炒房的行为，防止炒房客短期买进卖出的行为，抑制**需求。

关键词2：供过于求

部分镇区存量房明显增加

解读：受限购政策影响，东莞的一手住宅需求萎缩，房价处于底线滞涨态势。开发商“以价换量”，却导致东莞楼市出现供过于求的情况。

从楼市二级市场成交情况来看，根据东莞中原战略研究中心数据，受限购政策出台影响，今年前11月东莞商品房成交金额为1137亿元，同比去年下降16%。

今年下半年以来，东莞各开发商开始“以价换量”，一手住房供应持续上升。但市场需求不振，使得东莞住宅连续5个月大幅供过于求。从今年前11个月的情况来看，供需比达到了1.2，为近10年中第三次出现供需比大于1.1的情况。

在限购政策影响下，东莞的房价结束了自2015年底以来的整体房价上涨态势，进入高位滞涨，区域楼价出现分化。东莞前11个月房价维持在16800元/平方米，价格增速放缓，其中临深片区房价出现明显下滑。

限购政策的实行，一方面让东莞楼市从火热中降温，房价增速减缓并稳定，另一方面也让东莞的楼市库存有所提高。

东莞中原战略研究中心的统计数据显示，截至今年11月底，东莞全市楼市库存为546万平方米，其中洋房存量374万平方米，别墅存量104万平方米，公寓存量69万平方米。各产品存量及其消化周期持续上行。

2017年，东莞一、二手住宅成交纷纷遇冷，但一手房受调控影响显著，成交量萎缩更甚，一、二手房比值进一步缩小至1.03，二者成交量几乎持平。

樟木头、东城、南城、常平、凤岗、塘厦、万江、黄江各镇区开发较早，二手房体量较大，且由于住宅用地供应有限，这些镇区或已进入存量房时代。

在水乡片区各镇及大岭山等镇，由于最近几年才大力开发，存量房尚未成气候，故成交以新房为主。

关键词3：商业公寓

“商改住”被叫停

解读：不限购不限贷的商业公寓，成为了2017年东莞楼市的“宠儿”。商业公寓的升温，也导致这一本来游走在政策边缘的产品，成为被政策限制的对象。

如果问哪种是2017年东莞楼市最热门产品，答案非商业公寓莫属。

自2015年下半年以来，东莞公寓供需量便开始持续放量。由于目前市面上商业性公寓不受限购政策影响，虽然限购政策打击了部分市场信心，但亦将市场中的**性需求驱赶到了公寓市场。

事实上，过去几年在非住宅产品中，商业公寓在东莞大行其道，2016年更是供需两旺创下新高，占全市公寓供应量和成交量的比重分别为88%、74%。

2017年仅主城区就有碧桂园东江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、阳光天地商务中心、先进中寰、阳光城MODO等7个全新项目有商业公寓单位供应。

东莞出台限购政策后，可居住、办公的LOFT公寓成为开发主流，其以“个性的独立空间、满足居住需求及办公”等为卖点吸引**客。

今年新增的公寓产品，大部分是LOFT公寓，层高一般达到4.5米，能改建成两层，空间利用率较高。例如，先进中寰的LOFT公寓，55平方米能设计成3房2卫。

商业公寓的大热，让这类型的产品出现供需两旺的情况。根据东莞中原战略研究中心的统计，今年前11个月，商业公寓的供应同比去年上升42%，成交同比去年提高12%，商业公寓的均价同比高了47%。

商业公寓的火热，也受到了有关部门的关注。今年10月底，东莞新出台的一项政策为商业公寓市场打了一针镇静剂。

东莞市规划局发布了一则《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，要求新建商业、办公类建筑平面布局不得采用住宅套型式设计等。这意味着继北京、上海、成都、广州、深圳之后，东莞也正式出台文件叫停“商改住”。

业内人士认为，此举可以规范开发商对地块的开发，有利于东莞房地产行业健康稳定发展。新政策的出台，也表明东莞的商业公寓进入存量消化阶段。

关键词4：土地出让

新招频出为土拍降温

解读：东莞自年初出让过商住地后，连续大半年商住地断供。年底东莞重新供应商住地，但出台了一系列的限制条件，希望从土拍环节开始控制东莞房价过快上涨。

东莞今年的商住地市场，可谓先冷后热。而为防止土拍地价过高，当地新招频出。

在经过大半年的商住地“断供”之后，东莞下半年迎来了土地集中供应期，其中不乏热点区域商住地块。

为了防止地价过高，今年下半年出让的地块通过新的拍卖方式进行竞拍。除了年初的“限地价+竞配建”外，“摇号”“熔断”拍地新方式也在下半年的地块竞拍中出现，土地全限价、竞配建、竞自持、“熔断”等方式轮番上阵。

10月，东莞公开出让15宗地块，合计占地78万平方米，其中8宗商住地，合计占地29万平方米，最终成交14宗，合计76万平方米，创下自2016年以来单月高位。

当月出让的8宗商住地中，一宗采取限价+“熔断”的方式出让，7宗采取限价+竞自持的方式，最终，一宗地块“熔断”，6宗地块达到较高限价自持15%—80%的比例成交，仅一宗地块低于较高限价成交。

11月，东莞公开出让两宗地块，合计占地6万平方米，均为商住用地，两宗地块分别位于麻涌及常平，分别被招商及平安斩获。

业内人士分析，对于一手楼市场来说，“熔断”限制了土地的出让，而在“自持”方面，东莞自持年限至少是通过办理房屋权属登记后5年，开发商拿地6—7年后自持部分才能入市，未来一手楼的供应将受限。

“对开发商来说，在目前东莞土地热度不减的情况下，房企拿地门槛高企，尤其中大型地块的出让，其总价之高非一般房企能去竞夺，即使是大型房企亦要付出较大代价才能脱颖而出，在此情况下，强强联合开发现象或会增多。”一位业内人士告诉记者。

东莞天为地产研究部有关人士认为，新的竞拍方式无疑对房企的运营能力提出了更高的要求，将促使房企以合理价格竞得土地，有利于稳定房地产市场。

优房超·瑞城搜总经理李玲玲认为，东莞采取新的竞拍方式，能够有效抑制没有上限式的房企之间相互哄抬地价，最终造成消费者为高地价买单的结局。