东莞楼市:买这类楼盘难出手,房价说跌就跌

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提问：新人首问，广叔您好！1，东莞麻涌万科珠江东岸5期98平的房子（7月份证满2年，才能过户）值得持有吗？附近城轨不知几月通车，通车会涨吗？还是挂卖？

2，老公5月份拿到广州户口！想在广州买，总预算420，首付200，自住+投资，90平左右的3房，较好带省一级学校（大的刚上一年级，到广州需要插班！小的刚上幼儿园）！较好近地铁！请问选广州哪个区域？海珠？天河？番禺？看哪些楼盘或小区呢？求指点，谢谢！

回答：你好。1、麻涌价值不大，万科珠江东岸5期，周围环境配套都很一般，可出手置换。2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，排名前列次提问，我坐标东莞，目前2套房，有一套在常平（翰林雅苑），满五，想卖掉常平的，在市区置换。不知道是否可行？常平有无潜力继续持有？

如果置换市区的话，也需要时间才能拿到房款，市区的皇庭壹号、富盈东方美誉，莞城的学位房是否可以考虑。谢谢。

回答：你好。翰林雅苑自住还可以，投资就一般了。皇庭壹号有一定的噪音，生活配套方面还是挺方便的。富盈东方美誉各方面相对来说要一些，建议选择后者。学位房有读书需要可以考虑。

提问：广叔，你好！想买一套600万左右的房做投资，东莞广州均有购房资格，请问现在买广州好还是东莞好，另外，

1，买东莞时代城或者金域华府二手房，还是等明年华润万象府加推，还有大岭山的万科松湖半岛？

2，如果买广州的话，初步考虑黄埔和珠江新城的二手小户型，买珠江新城的话800万左右也可以接受。另外广州还有别的板块推荐吗？

回答：你好。建议买广州。

1、买金域华府，万象府可能抢不到。这个价位买大岭山不是很好，要就直接买松山湖。

2、预算800，可看下：天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：新人首问，您好。我的指标暂不能用。我爸是佛山户口，目前在金沙洲岐海苑有套106方3房，另手上还有资金150万左右。请问，现在房价起来了，怎么投资合适啊。1，是卖掉岐海苑的房子，在佛山或者新塘买其他的。但当年买的时候挺贵的，现在还没怎么回本，感觉有点亏。2，不卖房，用150的资金投资佛山或新塘的。可接受的月供6000元左右。谢谢您！

回答：你好。金沙洲适合自住，交通是个问题，目前修大桥有一定的利好。但也不仅仅在于一两座桥的问题，而在于整个广州西部的产业问题以及接盘侠的问题，可以趁这一波行情出手。然后加手上资金入一套更好地段的，比如考虑千灯湖。150w的话看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问：你好广叔，去年同样350万总价，黄埔现在380了，白云还是350，如果黄埔没有涨，优选黄埔，但是现在黄埔有30万的涨幅了，再去对比这2者，选那个好呢?是追涨去黄埔还是在白云埋伏等轮动?如果时间拉长3-5年一个楼市周期，之前总价一样的最后涨幅是不是差不多，只是哪里先涨哪里后涨?

回答：你好，白云的350万要分区域，因为白云实在太大了，它贵的都顶豪的去到10万，而便宜的两三万，还有甚至2万以下也可以找一找。如果你是买居住环境还行的，一定要围绕着白云新城一带去看。这个还是会有拉动的，就等同于深圳的东部一样，如果广州依然放松不出政策，这个轮动始终还是会到达白云的核心区板块的，就是白云新城一带，如果调控中途出来了，那就会有比较负面的影响。未必会涨到位。

因为房子是一个消费品，一个非常耐耗的消费品，他基本建成之后就不会消失。所以尽管是一线城市也好，2345线城市也好，房子的总量是不断在增加的。我们在挑这些房子的时候，就必须挑他存量里面还好的房子，这样子才会在未来不断的调控变换当中有不错的抗跌或者是逆势上涨的可能。广州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享。

提问：你好广叔，前海颐湾府怎么样？有投资价值吗？深圳哪里或者那个楼盘有投资价值

回答：你好，颐湾府优势：1.前海五年内少有的住宅；2.和领玺一样，近学校地块，学校由招商代建，目前预测是育才；3.120、190户型，格局、采光、外立面非常棒，两梯三户是较低配；4.近地铁（五号线铁路公园）、近商业（后期商业配套非常丰富）。劣势：1.相当长的时间，附近都是工地，配套需要时间；2.距离月亮湾大道比较近；3.和领玺一样，社区不大，另外，还是开放社区。是值得看好的项目。可以考虑的参考选筹：深圳投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：您好广叔，我手上目前有150万左右的现金，我在外地有两套房，有房贷，现在想在深圳龙华或者在坂田，买个小三房，请问怎么选择？还有请问还能操作三成吗？请广叔指点！谢谢

回答：你好，可以全款抵押的方式操作成首付3成，这两片区肯定推荐龙华梅林关或者红山片区，小三房可能比较难选，2房没什么问题！

提问：您好广叔，最近踩盘头晕了。小孩2028年读初中，现在考虑买700多万的学位小三房，看了几个片区：

1-南山学府：现代城华庭，南光城市广场或者南海的两房。

2-龙华高峰中学次新小三房：港铁天颂，潜龙曼海宁，中海锦城。

3-宝安这边海韵学校：碧湾雅园，600多万的大两房，宝安实验学校老旧楼梯三房，宝安排名前列外国语：富通城

目前这几个学位都不错，高峰的比较好，宝安排名前列外国语差一点，之前在深圳买的排名前列套房是布吉的，现在最关心的是这几个学位房哪个潜力空间大，麻烦大东老师帮忙排序一下，谢谢了！！

回答：你好，1.学府中学、南海中学都可以考虑的，而且地段价值大，但两房居住起来可能舒适度不是很好。

2.该选项居住体验上更好一些，如港铁天颂，楼新，小区环境好。

3.碧湾雅园也可以考虑。老旧楼梯房不建议买，特别是离上学很长时间，学区政策变动比较大。富通城可考虑。

我建议考虑南山的两房，其次如果想提高居住舒适度，考虑龙华的三房。更多推荐参考会员内部分享！

提问：您好，广叔！首付能有100-120万，深户 ，没有贷款记录，纯投资，请问是勉强买深圳一套还是东莞或佛山买1-2套，感觉东莞，佛山情况也不错。请问你有什么好的推荐吗？感谢回复。

回答：你好，当然是买深圳1套。不仅增值空间较大，也是给人生做打算。选择一线城市的开头必然是全方位的优于其他选择。你这个情况适合买深圳刚需上车盘。自用或者投资，可进可退。100-120万首付，回报率大的楼盘已经分享在内部，可作参考。

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