东莞楼市:房价分化严重,刚需买房何去何从?

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，我刚刚出来工作不久的小白，现在东莞大朗工作，年收入50左右。首套房，不太想靠家人。但手上子弹有限30+，有车。不知大朗，茶山等附近二手住宅能上车？还是子弹有限先买惠州？能否指点一下，谢谢您

回答：你好。子弹少了点，算下来只能买总价100的，首套房，建议先想办法多凑资金，能买东莞建议先买东莞。可考虑先买个2房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：房叔，你好，东莞沙田海上明悦是否可投资

回答：你好。沙田海上明悦目前没有什么配套，周围也都在建设中，如果是中长期投资可以考虑，短期的话不建议。

提问：广叔您好：请问松湖半岛和保利首铸天际，从投资角度看，哪个回报率更稳更高一些呢？

回答：你好。松湖半岛地段价值要大的多，建议考虑前者

提问：广叔，另外再问下，松山湖松湖里的鱼（小三房预算极限）和寮步的翠珑湾三期如何选择呢？投资+自住。

回答：松湖里的鱼小区比较小，离翠珑湾三期很近，如果选当然选择后者了。

提问：广叔，东莞大朗阳光城3.5万以上还能买吗？

回答：大朗阳光城近未来地铁大朗站，3.5w自住投资我认为还是可以买的，毕竟是新盘。

提问：广叔您好，我去年9月买入了东莞星城翠珑湾4期137平顶层3.8m层高，单价2.9，现在想卖了入深圳西案官邸一套51.7平的小两居，单价11w9，请问这样划算吗？我看其他的房源都挂16.5w一平了。然后东莞星城翠珑湾的房子，要怎么做才能尽快脱手？

回答：你好，西岸官邸单价11万+可以考虑，较新成交价在12-14.5万左右。 东莞卖房技巧： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 较好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：您好，广叔！，之前在佛山三水买了一套为了博地铁四号线，当初也是钱少买不太起广州大部分地区。现在规划一直还没批，打算满两年后卖掉回广州买，但夫妻俩回广州买有贷款记录要四成，有什么办法可以拉低首付吗？ 另外首付九十万左右买广州自住，也要考虑孩子读书的，番禺广场，黄埔或亚运城几个板块推荐哪里呢

回答：你好，大家记住一句话：凡是佛山的地铁，只要没有通车，就都是远期，还不要说什么早期的规划、施工了，中间的变数大了去了，极为不靠谱 有广州房票，一定要出掉三水的房子来广州买，必须的，“挥泪斩马谡”也得把三水的房子出掉 首付90万，接近一百万，那就买地铁沿线的小三房，番禺万博、番禺广场、老黄埔均可，亚运城就不建议

提问：你好广叔叔，我有一套宝安的77平两房少有住宅（华盛盛荟），家人工作生活均在福田，孩子现在2岁，考虑好的学区房年年涨，计划今年卖掉宝安房子，换一套香蜜湖的学区房。您看这个策略正确吗？现在看到香蜜湖好的学区房价格都比较高（荔园外国语、明德、深外附小），怕买了以后成接盘侠，预算大概1300万，首付5成，有没有推荐的楼盘呢？

回答：你好，香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个先进学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳少有的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；中长期看略微跑赢大势； 香格丽苑，福田实验侨香学校，深高级。小学的学位也是不错的但是跟荔园相比，当然还是荔园会更优质一些。 东海花园相对香格丽苑楼龄老点2000年的盘，东海实验，深高级 香荔花园，东海实验加深高级 香榭里，东海实验加深高 香蜜湖片区是居住和学校都非常不错的选择地段，买学位房的时候如果只是上中学学那就没什么问题了。 如果是从小学开始，那么需要选择兼顾到深高级初中部，或者有对口直升的小学，深高南的学区非常大，这些小学就包含了上面说的，荔外，东海，明德教科院附属小学等。

提问：广叔好，有个小问题想问问您：前海还会继续往外填海吗？

回答：你好，不会了，规划已经确定，前海湾沿岸建设的都是地标性的小体量公共建筑和开放景观水岸，不可能再填海遮挡了！

提问：你好广叔，我们家庭在坪山中心万科有一套自住的89平4房，这一波稍微有一些小涨。另外在福田岗夏彩天名苑，有一套36平的单房在出租。目前我在福田市民中心附近上班，每天通勤很痛苦，14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会，缓解下通勤压力，请问是否合适？还是等到14号线开通再改善？（颐安的学位会相对较差些，暂时没有小孩，学位需求暂不强烈。）

回答：你好，不算是一个好点子。排名前列，换到大运解决不了你的痛点——通勤依然还是远，换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。第二， 现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显。坪山可以等这波过去后，再看看能不能换到市里好的地段。彩天名苑的单间可以一起出了。

提问：你好广叔，请问首付70万，刚需，觉得布吉比较挨近福田南山，想找找布吉的老破小，上车可否？布吉一带的会不会比龙岗中心城那边更适合上车？或者有其他区域推荐吗？

回答：你好，布吉+老破小，算是两个小坑，涨幅大概率弱于西部的次新小房子。布吉一带作为深圳的“二环”，是适合上车的，通勤距离不长，价格洼地，性价比看起来很高。只是布吉也缺少城市更新的动能，旧改虽然很多，但拆迁十分艰难，城市面貌目前还相对破旧。整体来说是弱于西部很多，也弱于大运龙城的。如果不是一定要自住，建议买西部。房子小一点没关系，别老破就行。其他推荐参考内部分享！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。