东莞楼市:买房投资地段最重要,风景再美也不要碰

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提问：广叔你好，我们在东莞，现在想投资一套新房，预算300万左右，看中了达鑫江滨新城128平的四房330万左右和万江的天健悦江来90多平，如果是纯投资的话哪个更好点呢？

回答：你好。达鑫江滨新城，景观是好，但是周围环境和配套较一般。天健阅江来地段价值更高，建议考虑后者。

提问：我在东莞寮步有一套120平方的小四房自住，在东城上班，想买套舒适的房子改善自住，一直没看到合适的盘，计划先买一套投资，过两年再买新小区东莞改善自住，这套能兼自住较好，不能兼自住就纯投资，纯投资预算300-380，自住预算550，目前东莞有名额，但是感觉价格都不低，可以买长沙（朋友名额），昆山，苏州（亲戚名额），广州（限购区朋友名额），佛山，新塘，不知哪个板块比较好，请推荐比较有升值空间的区域和小区名字，谢谢！

回答：自住需要考虑通勤距离，工作地点3公里半径内找。长沙一直被政策压着，潜力不大；昆山苏州这种环沪也可考虑，但已经涨过一轮了。目前广州比较适合投资。纯投资的有广州名额的话首先考虑；详情内部推荐的板块和楼盘。

提问：广叔你好，现有子弹80，想投资一套东莞万科的金域东方，总感觉房价有点高，昨天又去看了中山火炬开发区的云鼎府20000元/平方，海伦堡的千江阅18000元/平方，感觉都还不错，想请叫广叔纯投资选择那里好一点？投火炬开发区的房子有价值吗？或者中山马鞍岛怎么样？

回答：你好。中山火炬开发区和马鞍岛都可以考虑，未来深中通道开通有利好。优选云鼎府吧，靠近国际会展中心。

提问：广叔，二手楼，东莞黄旗印象，一室一厅，40多平，170万，中介说能每年涨价40w，买的过吗？诚求答

回答：黄旗印象可以考虑的，地铁1号线在建，就是靠近鸿福东路，噪音大。

提问：你好广叔，坐标深圳福田，深圳工作，北京集体户，北京、深圳均有房票，sfsd，计划买总价370w左右的房子。资金有限只能上车一个地方。本计划回北京购房，投住分离，但最近深圳二手房涨价，北京因为疫情反弹公司限制又暂时回不去，担心贻误时机，所以想问下： 1. 是等一段时间继续上车北京，还是先上车深圳？ 2. 如果选深圳，考虑自住和保值，罗湖二手房（老破小），龙岗次新房怎么选？ 3.怎么看深圳旧改拆迁房？是否容易上车？ 4.如果选北京，不想买东三四老破小，可以选大兴小两居吗？大兴近地铁限竞房可不可以上车？ 5.如果收入证明不够，贷不足，除了找联合还款人，还有啥方法，谢谢解答？

回答：你好，总价370，建议买北京。 限竞房可不是一般的商品房，优点是便宜，缺点是8年后才能卖，且不能抵押，就看你能不能接受这两个大缺点了，要是能接受，肯定限竞房合适。 以下为具体选筹： 首付100: 1.东四环 八里庄：单价5万的老公房 2.大兴 西红门 黄村：单价3.5-4w 首付200: 1.青年路 甘露园，2000年后的商品房，单价5-6万 2.常营：次新2居，比如苹果派，柏林爱乐，万象新天，优点社区，保利嘉园，北辰福地 可以自己养流水或者包装流水。

提问：你好广叔，请教一下，如果我有深圳和成都的房票，首套，首付大概130左右，两个选择：1.深圳估计只能买到一房，类似花样年、上河坊、圣拿威这些；2.成都可以买到相对不错地段的三房或者四房。纯投资下，持有3-5年左右，应该选哪个收益会更好呢？谢谢

回答：你好，投资的本质实际上是对核心资源的占有，等待价值兑现，从而将溢价部分按照竞价的高低出让，从而完成财富转移的过程。一线城市的上车盘面对的是全国的购买力，只要深圳还在发展，入户还在宽松，房价永远涨的神话还在，较低总价涨幅较快的规律是适用的；

成都为代表的新一线，相较于沿海城市而言，内地的省会城市一般都是单核城市，即省会既是政治中心又是经济中心，省会虹吸的是整个省的资源，所以天花板一般就是整个省的购买力上限。根据我的判断，二线城市的天花板在楼市发展成熟，可以达到一线城市的六成左右。300—400万，短期想赚钱，买深圳，深圳涨的快，快速裂变一波，体量就不一样了；长线投资，可以考虑新一线。

提问：你好广叔，100万现金，想要婚前自己买个房，在广州任何一个地方工作都可以住，换地方可以租。未来有需要也可以卖。计划买车陂东圃鱼珠一代，看了一圈房以后订了总价330w以内的预算。 排名前列看中板块地址交通，第二看中居住舒适度，不能忍受噪音、采光差，没有小区环境生活配套 这个预算内合适的房有： 天朗明居2房 旭景花家园2-3房（好位置不够） 羊城花园 远洋明苑 中兴花园 金碧世纪花园 老黄埔也看过几个盘，还有觉得通勤时间太远了。 求指导，站在投资角度，以上哪个盘潜力更大。或者有没有其他建议

回答：你好，你是一个有独立思考和见解的人，心里非常清楚自己想要什么，而且330万总价的房子可选择的区域，也定位的非常精准 是的，如果是以投资为主的话，选择金融城-鱼珠这个大片区的话，就已经超过了其他80%的人了 在这几个盘当中，我决的有几点思路可供建议的：尽量有地铁通勤的楼盘，比如旭景家园就要排除；尽量选择楼龄新的，那么羊城花园、远洋明苑就要排除；而且，要尽量选择生活配套和未来有增量的地方 当然了，还得在房源端下功夫才行，即使你知道买哪个盘，你得有这个盘的房源才行啊，而且交易条件和买入的时间节点、赎楼、交楼等等一系列问题 买房是一个系统工程

提问：您好，广叔！由于老家要拆迁，一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期（75平两房，贷款195万，月供1万），这个房子99年的，小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，看到你们给很多朋友答疑解惑，现在手头上有200万左右，小孩眼看今年9月就要上小学，由于没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去的，所以很烦恼，而且两个小孩一天大一天，现在考虑想改善居住，一直在犹豫几个方案，1.让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，再凑点钱付首付再买一套3房，2.不转深户，卖掉现有住房，买一个有潜力的区域，

回答：你好，未来孩子和房票，建议让老婆转深户。 对于大盘涨幅的标准，深圳大概是00年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去，馨园倒是符合要求，目前单价和关注度、成交量都较低，原因是跟农民房混在一起，可替代性强。从投资角度考虑，还是建议出手置换。 加上手头子弹200，入手1套学区自住，再入手一套宝安碧海西乡潜力盘投资。

提问：你好广叔，目前家里深云村三房（有红本无房贷）89平，工作福田，老婆南山工作，有一个两岁孩子，如果置换南山同等水平商品房或者龙华、福田更大户型（学位、交通差不多情况下，是否有较好的选择；或者继续观望。

回答：你好，深云村是经济适用房，商业配套、学位都是问题。被高速和山割裂。 地处南山，但不是热门区域和小区，未来涨幅不太看好。 下一步改善置换需要综合片区发展 教育和自住，同等价位的商品房很难买到好点的位置，如果能适当增加负债，可以关注南山： 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 福田的置换比较推荐香蜜湖： 合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

提问：你好广叔，我是深户，但不居住在深圳本地，想买一套房纯为投资，主要关注未来升值空间。请问老师： 1.有人推荐坪山恒大城，说是单价比周边二手盘低1万，买到即赚，想听听您的意见。还有就是我这种纯投资的情况，是优先选新房还是二手房？ 2.如果总价控制在600一700万，优先选西部还是东部？优选哪个区域？

回答：你好，都说坪山不涨，实际恒大城周边的二手房比去年已涨了20%，代表盘万科金域缇香挂盘价已到了4万9，所以去年3万6入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。 恒大城二期能不能买，关键看价格，恒大放风是3万5起价，我认为能控制在3万8以内是有倒挂的，三四百万的预算完全可以买。 但买坪山是长线，像西部那样的领涨和大涨是没有的， 如果总价控制在600-700万，就不要买坪山了，坪山适合放200-500万的预算，再高就有点接不住了。 六七百万买哪个区域，不是我卖关子，真心没有特别的优选，西部、中部，甚至东部都有选项，变量太多，没有哪个片区哪个楼盘能特别胜出，要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

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