东莞楼市:刚需客准备离场,投资客准备抄底

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，你好，手上资金130万，东莞已经有一套南部湾万科城95平，现在想入手二套，纯投资。

1.想买新楼盘，长安，虎门求推荐

2.新楼盘没有的话，二手可以考虑吗，

如果可以考虑的话，买虎门哪个小区好一些，

3.我在南部湾有一套95平的，在买一套的话现在价格是34000元，买一套95的现在也要340万，首付要四成，还有契税，中介费，下来首付要付150万，还有升值的空间吗?

4 虎门国际公馆离高铁站近，但是都是双证的，单证毛坯的在290万，有升值空间吗

5.虎门南部湾现有二楼，视野还好，无遮挡，现在卖320万，比其他高层便宜，免个税的，不知道能不能入手，二楼不知道后期好不好出手。

6.现在虎门新盘都已经是3.4以上了，现在入手是不是较佳时期

回答：你好。

1、新楼盘暂时没有好的推荐。

2、二手可以考虑的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、还有潜力的

4、建议单证，双证未来流动性弱。中长期看还有潜力

5、低楼层不是很好，建议中层为主

5、短期下降的概率不大。平稳期适合买入。

提问：广叔，请问半投资半自住，我们考虑常平碧桂园玫瑰臻园，此盘怎么样？？烦请分析

回答：常平碧桂园玫瑰臻园，没有什么亮点，周围环境一般，配套一般，自住没有问题的，适合刚需上车。

提问：广叔您好！准备纯投资，首付130万，工作茶山，还有公积金没用，东莞己有一套全额房，东莞还有一个买房资格，想听听您的建议。一，松湖半岛与未来正宗松山湖深业那个更有投资价值？二，东莞城区听您的建议投资价值楼盘（有个孩子四年级，能有好的初中学区房较好，我们的户口在石排，工作茶山）。三，长安虎门沙田。四，新塘品秀星图，保利天际。结合以上四点，请广叔给我建议。谢谢！

回答：你好。1、两个都有价值，后者价值更大一些，地段、配套方面也更好一些。2、南城看下万科金域华府。3、虎门：南部湾万科城、虎门国际公馆，长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，沙田还需要中长期持有，这个价位可不用考虑沙田。4、新塘品秀星图可以考虑。建议优选考虑南城，其次虎门长安都可以，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔你好，我是二套，但由于有贷款记录，买房必须全款，而且深圳的新房都是优先供应首套的。我现在的困惑是刚刚下定了百晟上府，但总觉得位置不太理想，想退掉百晟，找机会买沙井或光明科学城的房子，但又担心打不到新房，所以非常犹豫，请广叔务必帮忙分析参考一下。谢谢！

回答：你好。百晟上府在光明，周围环境一般，且离地铁较远；新房难打了，建议二手淘笋。沙井不错的，光明目前高位了，要持有较长时间。

提问：您好广叔你好，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。 麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。 问的有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住排名前列。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘。 迁入广州户口没问题.

提问：你好广叔，惠州大亚湾的房子值得投资吗？现在40多手上存了几十万，中介推荐大亚湾，想养老加升值，不知可不可以？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉。土豪随意。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。想自住可以买，投资不看好。房价上涨的内生动力，在于人口和产业的支撑。

旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。没有的人口和产业的支撑，所谓的房价上涨，只能是一厢情愿！你少有的接盘客，恐怕是一样和你被美景冲昏头脑的外地投资客，只是这样的投资客，更多是被开发商带到了售楼处割韭菜，到底能不能转到你的眼前，只能看缘分了！带刺的玫瑰，很美，但是也会伤人，还是不要碰了！

提问：广叔你好，本人首房首贷，自住，目前只有70多的首付，可1.2w的月供，请问广叔有没推荐的小区，目前看了一下白云区广信金兰花园的2房，广叔怎么评价金兰花园？

回答：你好，其实白云大道南那边的房子品质很一般，金兰在里面算稍微好一些的了，非强势地区且楼龄在2000年之前的要谨慎 你这个预算，如果接受住房跟投资分开的话，还是有很多可以选的，你月供可以到1.2万，加上70多的首付，都可以到300万左右的标了 买房还是跟着规划走好，东，南始终是大市所趋，白云大部分板块能跟上大市已经很不错了

提问：你好广叔，我们夫妻二人是深户也有社保，有一套双拼房，还不想卖，福田口岸的金地名津59方的公寓，现在想卖了公寓，市价380万左右吧，单纯只想拿这笔钱去投资。请问作为投资哪个城市比较适合或者买？哪个区域的房子好呢？

回答：你好，建议卖双拼，看看现在还有没有人能接盘，然后就知道双拼有多坑了。如果不卖双拼，能接受真离婚三年么？能的话，深圳的红本住宅还有机会。如果不能接受真离婚，那买深圳只能买回迁指标了，后续会逐步拓展这一块，适合资金实力强的长期主义投资者。如果要杠杆，可考虑跳出深圳去短炒一下其他城市，比如北上广杭宁汉等等，离我们最近的当然就是广州。如果要3年之后能杀回深圳，最近的配置思路是：夫妻一方落广州户口or交黄埔区社保，买主城区or黄埔的二手房，广州历来都是在深圳大涨受限之后半年启动行情。另外大湾区其他的城市比如东莞、珠海、中山，还有广州的南沙，新房还在压制二手，市场成熟度低，周期较长（周期长不代表最终涨幅低），作为次选再次选。

提问：您好广叔，目前本人有一套宝安翻身45区的两房楼梯房，我老婆名下有一套布心的小两房。这两个房子都没怎么涨，目前想如下操作：1.两房都卖了，去买蛇口老点的小区。例如招北啥的。2.就是去龙华上塘看看。不过北站那交通换乘，还有龙华那农民房很多。不知老师有什么好的建议？谢谢！

回答：你好，有两套房的你，是不会安心住在招北小区那种比咱们还老的房子里的。目前是将就了，住着住着就会嫌三嫌四了。我还需要进一步了解你的负债，月供能力才能有大概的方向。

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