东莞楼市:请不要乱买房,大部分的板块是坑

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提问：你好广叔，目前东莞有房票，计划预算500子弹买一套用于改善自主+投资。目标优选东莞新房。最近看来横沥镇的招商雍景湾联排别墅143平；沙田碧桂园狮子洋二期143平；茶山富盈香茶郡147到180平；东城海德琥珀台131平；厚街中天金域世家120平。请问对这四个楼盘作何评价？

回答：你好。你选的房子都偏自住；横沥联排别墅自住还可，投资一般，涨的慢，流动性弱；碧桂园狮子洋也是，大面积偏自住；富盈香茶郡周围环境和配套都很一般，未来望江也有可能被遮挡；东城海德琥珀台，终于选了个位置稍微好一点的了，有南城CBD辐射，可以考虑；厚街中天金域世家也可以考虑。500左右还可看下：南城投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：感谢广叔的回答，目前石碣玖颂江湾涨起来了，虽然比较适合居住，但毕竟也是中心城区也会有一定的升值空间吧，不适合继续保留吗？大岭山属于松山湖片区，当然更适合居住跟投资了，可是目前价格都贵了，可以推荐一下松山湖或大岭山周边的及滨海湾区的楼盘吗？谢谢

回答：石碣玖颂江湾，现在补涨中，短期先持有。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：首问。广叔，上午好！目前手上有200万左右想投资房产，地点不限可长期持有，另外有套房产在东莞万江江滨花园，无欠款，每月收入10万。目前有个问题是手下有一名得力助手，答应他工作五年满之后帮他买房付首付解决小孩读书问题，小孩现在一岁，工作地点东莞中堂，我的问题是，是先投资潜力更大的其他地方房产，还是先考虑中堂附近学区房，到时候转手给助手？有没有哪些楼盘可以推荐的，谢谢！

回答：你好。万江江滨花园周围环境一般，适合自住；五年后的事情，到时直接给助手首付款就好了，让其自己买，不占用自己名额。200左右不知道月供能力如何？可考虑买个500左右的，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好。新人首问，我是东莞户口，现名下在东莞有2套房，全部结清贷款。想在东莞中堂再购一套中堂东港城的二手房作为自住或投资，（因为限购，只能全款）。中堂东港城在镇中心，是中小学的学区房，地理位置不错。现在感觉中堂房价在整个大东莞来说，还是属于偏低的，均价约为1万8。不知东莞中堂这边的小区房价还有没有升值空间？穗莞城轨（中堂站）去年已通车。像我这种情况，不知广叔有什么更好建议呢？谢谢您！

回答：你好。水乡片区中堂价格确实是便宜，这边主要是城市面貌一般，你想想隔江对面的广州新塘也才2w左右，还带地铁的。购买力不是很强，只有本地的需求。如果预算有限，也在附近工作，买来自住保值没问题的。

提问：新人首问：广叔你好，坐标东莞，本地人还有一张房票，预算1500万，纯投资不考虑流动性，打算买1套新房，2～3套二手房。看过上东国际，242平带旧装修950万说是全区较便宜，但觉得大户型涨不过小户。想咨询1.总体而言应该买多大面积的房子较好。2.升值潜力来说，松山湖，道滘类的水乡片，长安虎门类的临深片哪个较好。3.帮忙列举一下具体楼盘？感谢

回答：你好。1、建议100平左右3房流动性较好。2、临深松山湖不错，其次南城CBD，再到滨海新区长安虎门之类的。3、可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔好，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥较大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。

选房即选筹，要目光长远，排名前列套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个较佳平衡点。没有一套房子是特别优质的，却可以是特别契合的。

提问：您好广叔，本人目前手上有一套军产房，120平在西丽留仙洞。蛇口花果山小区有一套50平的小房有贷款130万未还完，年收入60万。目前手上资金有100万。本人工作生活在南山。目前的想法是： 1.花果山小区是育才三中的学位，本人想给小孩置换个更好的学位房。不知道可行否？ 2.等花果山小区的旧改，还是及时置换？ 3.这套军产房居住的很舒服户型很好，但是感觉升值有限。不知道能否出手？ 4.如果没办法换到比三中更好的初中学位，等小孩明年上初中后，本人没有学位需求了。房产配置将怎么考虑？

回答：你好，花果山小区，片区特点如下： 1.居住体验感差，比如没车位，比如扛大米上五楼; 2.旧改，1：1.2～1：1.3的赔偿，而且拆迁遥遥无期，回报率并不高; 3.育才学位，由于生源等问题，会进一步走下坡路，除了业主和中介，现在很少炒作育才学位了; 4.其他配套，一般，比如地铁、商业，片区改造难度极大。 综上：我认为花果山会严重跑输大市。 房产的内别有商品房 小产权 农民房 军产房 保障房 公寓 写字楼 商铺等。 每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。 这2套房从投资角度看都建议出手。 自住+学位+投资：诺德假日、鼎太风华、君南山可以关注。

提问：广叔，您好！目前有房无贷，现有150万投资房产，请问东莞，中山，或广州南沙有哪个楼盘投资回报高？中山锦绣海湾城，华润四季花园，棕榈彩虹怎么选。谢谢。

回答：你好。三个地方都可以考虑，重点考虑东莞吧，南沙适合中长期，中山行情还没启动；中山锦绣海湾城不建议，周围空地较多，配套一般；具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，新人提问。子弹不多，错过了买房的时期，子弹已缩水严重。现在已没什么还款能力了，深圳社保。打算考虑150万左右的。1.目前是投资惠州仲恺或中山马鞍岛比较好，慢慢等待升值。2.继续等待深圳的安居房，但是安居房又怕存在很多不确定的政策因素。

回答：你好。1、中山马鞍岛可以考虑的，深中通道加持，行情准备启动了。2、建议放弃安居房，时间成本和机会成本较大。

提问：你好广叔，现居东莞沙田碧桂园(租)，平时上班在厚街，开车通勤10分钟。惠州大亚湾入坑一套128平4房，每月还7700，地址在大亚湾西区公园上城，现在卖的话，大概只能卖15000一平，购入的是14500，能不能继续持有？是卖了还是等升值？因公司在厚街这边，考虑东莞定居，我老婆有深圳购买资格，我在东莞社保2021年12月满1年，考虑在东莞购买一套刚需，有子弹50，加年收入80左右，如果东莞买是在沙田还是厚街还是虎门？沙田现在房价也要27000，厚街虎门大概3万多一点。小孩马上满1岁，考虑教育问题，好的小学都在莞城南城，我可以接受租房，如果是东莞排名前列套，在哪里比较合适？

回答：你好，惠州大亚湾天量供应，价格是不容易起来的，不住可以出手置换。可以买个320左右的房子，自住建议考虑厚街、虎门，配套要好一些，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

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