东莞楼市:这类房产较好不要买,入住贬值到一半

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提问：广叔你好，刚入户广州，首付资金150万，想在海珠、天河与黄埔结合部购买一套350万左右两房，投资、自己住兼顾，在体育西附近上班，较好考虑稍好一点的学位，有什么楼盘建议？有中介推荐海悦豪庭、富泽园、环宇花园、广海花园、棠雅苑，这几个楼盘怎么样？

回答：你好。海悦豪庭，近江边，一德路，楼龄较老；富泽园，1998年建，景观好，可以考虑；环宇花园，靠近立交桥，一般；广海花园，天河公园旁，地铁不是很近，一般；棠雅苑，配套生活方便，地铁不近。天河公园这边学位要好一点，总的来说各有优缺点。重点抓住一两个主要因素。如注重学位的则可能牺牲一点居住舒适度；想要居住舒适一些，教育方面就牺牲一点。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享

提问：广叔，赤岗纵横国际公寓值不值得投资？

回答：纵横国际公寓，次新，住宅产权，靠近路边噪音大，没有小区，这种做的跟酒店似的，缺少居家氛围，未来接盘不是很多。

提问：广叔您好！新人首问。我儿年后将来广州天河就业，大学本科，上月已开始缴社保。想早些购房。房价在400万以内的三房，不考虑二手房，投资与自住两相宜，离天河25公里左右，交通方便(较好地铁旁)，现无房无贷。问，一，可否先定房或交首付？二，买哪几个区的哪些楼盘为宜？

回答：你好。1、可以的。2、看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，好。有广州房票，首套，纯投资！1、品秀星图，北向，79平，高层。2、汽车小镇，南向，80平，高层。选择哪套更好？为什么呢？谢谢您啦

回答：你好。考虑品秀星图，能通勤黄埔、天河，在广州向东发展的战略方向上。汽车小镇，位置较偏，荒无人烟，汽车产业并不能有效的聚拢人口，人来看看也就走了，在土地辽阔的汽车生产园区内，要考虑未来接盘侠有哪些？买入大概率要站岗。

提问：广叔您好！非常谢谢您前面的解答！再次请问您：1、现在东部已经很少房源，有也价位很高，如能拿到城市之光的票，是否可以等城光？2、昌岗路南方花园二期合生帝景国际高层97方南向三房，单价5.7左右，富力尚溢居中低层南向86方小三房，单价6万左右，请问这两套怎样？

回答：1、如果有一定的底仓，可以去等城光

2、南方花园成熟地段，自住不错的；富力尚溢居也可考虑；海珠这边会有补涨。建议优选后者

提问：你好广叔，我在深圳，预算在300w左右，最多350w，目前看的预算内南山福田的房子都不太满意，我应该再淘一段时间还是先上车啊？或者如果扩大范围您有建议吗？目前宝安已经涨了很多了，罗湖又担心日渐衰落，不知道该不该选择。

回答：你好，先淘一段时间，反正房价已经涨起来了。不着急上车了，宝安虽然涨了很多，但长期依然没有问题，因为它目前配套确实不太成熟，区域板块还有很大发展空间。有发展空间，就有希望。万物之中，希望至美。投资房子，也是投资预期。罗湖不用担心日渐衰老，它本来就是这样。如果把城市发展比作个人成长，罗湖差不多迈入老年。深圳刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，现在想投资一套，总价600万左右！请问新地中央、玖龙台和光明大弟哪个值得买？新地中央要便宜100万！还有就是感觉公明那边没光明那边发展好，公明那边能买吗？或者广叔您有其它区域的那些盘可以推荐？

回答：你好，新地中央不行，光明老中心区的房子最近几年都不好碰这几个盘排序：玖龙台>光明大第>新地中央宏发和光明一号也可以关注光明价格也涨起来了，需要淘笋

提问：你好广叔，我有个亲戚家有个男宝，目前有两套房(都有房贷)，一套在布吉(两房)，一套在横岗（三房），但是他们上班一个在南山，一个在龙华，目前住在布吉，布吉感觉也不够住了，房贷也有一点点压力，这种情况是否需要卖掉布吉，但他们搬去横岗又感觉太远。

回答：你好，信息不足以判断是否需要置换，自住应该围绕女方工作地来买房。女人决定家的温度，男人决定家的高度，所以女性的家庭角色会更重些，需要更多的时间来参与孩子的教育与陪伴。

提问：你好广叔，请问在城市山谷有套别墅，目前价值3000万，不考虑自住。单从投资回报率角度考虑，您的建议是继续持有，还是房产变现每年有个固定的5%的收益率呢？或者有更好的建议？

回答：你好，继续持有。偏远别墅不建议持有，但你这套属于好地段的稀缺物业。净值在手的也肯定有平均超过5%的增殖回报了，另外还有租金收益、学位价值以及金融属性，随时可以抵押变现出来投资或者应对风险。一线城市的房产就是一张可以抵御通货膨胀的大额存单。

提问：你好广叔，本人买房为投资7成，自用3成，深户首房首贷，预算500多万。目前有三个选择，一是龙华龙悦居四期，看深外龙华成绩，一个是保税区福外南两房；还有就是坂田南一手新房，单价低，面积大。现在不知道怎么选择。之前打听到深外龙华由于生源比较杂，听说成绩没有很突出，不知道现在进入会不会泡沫，福外南也是涨了20%-30%，这几年不确定还有没有空间，害怕进入站岗。坂田南的话算是普涨，但是不不知道能不能跑赢大势。如果广叔觉得有合适小区，请推荐。

回答：你好，深外龙综合来看肯定不如深高北。成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。保税区也是很好的投资片区，河套规划外加福外南学位，虽没出成绩但是大概率也是不错的。纯投资，总价500万，假如不考虑学位，更看好碧海板块。具体楼盘可参考会员内部推荐。

提问：您好，广叔！我在深圳工作，考虑在广州投资买房，比较纠结就是投资是选择知识城还是南沙？请老师帮忙分析一下！

回答：你好，首先，知识城是位于黄埔的北部，距离广州市中心的距离都比较远，区位上略低于南沙。南沙的面积更大，但因为各个板块的发展不同，和知识城相比，发展压力则更大，也代表了南沙所要担负的责任更大，发展方面不如知识城自如。 其次，如果区位上知识城略处弱势，但是论产业方面，南沙主要产业为金融，高科技，智能等，知识城主要发展生物医药，节能环保、电子信息研发、教育等，还有粤芯、百济神州生产基地、奥飞硅谷动漫等的入驻，知识城的发展未来观更强。 最后关于投资选择，两个区域的发展都还需要时间的验证，南沙作为老板块，自然有一定的基础，投资的话确定性会更强一些。不过知识城的规划发展都符合前进要素，投资未来回报也是值得期待的。

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提问：您好，广叔，手上80万，夫妻双方一人一套房，一套安徽合肥，一套在东莞市区威尼斯水都苑，想着来东莞这边发展年底将合肥房子卖掉了，手上有80米，宝宝13周，想请教两个问题:

1.威尼斯水都苑房子还有多少空间？是否可以考虑出手。

2.纯投资是考虑去合肥买好还是在东莞，在东莞什么地方目前什么地方可以考虑？又或者把水都苑卖掉去广州一次性买一个学区房，哪一种方式最有利于资产配置，也符合我们当前的现状。

回答：你好。1、威尼斯水都苑，区位不错的，生活非常方便，还可继续持有。

2、合肥已经涨过一轮了，不建议入。广州学区房如果读书用可以考虑。不然还是建议以次新小区为主。东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：新人提问；广叔，您好，我目前在松山湖溪村这边工作，想购买一套自住房，首套，刚需，以后也想以此为跳板换购好的。目前首付大概80万左右，月供大概在一万左右。目前先考虑新房，二手房也行，较好3居室。有什么可以推荐的嘛

回答：你好。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：新人首问：广叔您好，我跟老公目前在东莞长安上班，预算300+，自住加投资。

1、年前很多房东惜售心理，诚心出售的少，大部分等年后涨价才卖，所以可选房源非常少。请问是年前入手质量一般的房子先上车，还是等年后房源都释放出来以后再选房？

2、如果年前买，现有两套房中选一，建议入手哪套？

（1）长安花园，在顶层18层，三房，95平，333万。（顾虑：顶层，北向，有些人忌讳18层，10年楼龄）

（2）长安万达广场，在5层，两房，81平，315万。（顾虑：听说万达涨势不如长安花园，离滨海湾新区也有点远）

回答：你好。1、300预算，建议尽快上车，这种低总价只会越来越高。

2、长安花园，自住其实没多大关系，出手有又不少键盘侠忌讳18楼。长安万达广场，也可考虑，但2房挂盘量不小，没有很强的竞争力。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好。现有东莞南城石竹新花园130平全款房，准备在南城投资一套，子弹250w。看了这两天看了万科金域华府（都5万多了），万科金悦香树（4万多），景湖时代城，中央天利花园等。感觉都好贵了。我想请教的问题是：

1.上面的这几个小区目前的价格还有投资的价值吗？您推荐优先考虑哪个小区？

2.我们自己小区目前单价4万不到可以，但考虑到楼龄担心上涨空间慢，您怎么看？

3.以我目前的资金东莞南城周边还有哪些小区麻烦帮忙介绍一下。感谢！

回答：你好。1、中长期看还有潜力的。比较推荐万科金域华府

2、石竹新花园，大面积流动性要弱一些。100平左右的3房比较好。

3、可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，佛山市三水区与肇庆市交界，三水区未来地铁沿线目前楼价一万三，周边楼价8800-9500元平新楼带装修25平方左右的。目前住住宅基地，0持有商品楼，考虑投资等上涨。肇庆大旺新区与佛山三水区那片区域值得考虑投资持有吗？那片区域不限购，均价在一万至一万五。佛山靠近广州区域限购的区域15000-25000。我是佛山户口可以在限购区域购买。目前购买力首付在30至40万左右。

回答：你好，佛山和肇庆卖点是广州的挤出需求。所以涨幅要考虑，未来广州客户接盘侠的客户画像。佛山三水区和肇庆大旺新区，距离广州都在40km以上，而且没地铁。这意味着不堵车的情况下，单程开车要1个多小时。这基本上大部分客户是不能接受的。

所以不管房价有多少笋度，不建议买入，因为新房现在有卖出，未来二手卖出，是没有人接盘的。我建议你应该买入佛山靠近广州限购区域，买2w以下的单价。现在不建议立即买入，大城市卫星城回调一般深于大城市，你可以静静等待广州回调后，再考虑佛山。佛山买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，目前持有万科金域华府三房自住，最近刚买入红树别院小两房作为给孩子的科华学位。我和先生目前均在南山上班，孩子才两岁，家庭年收入120万左右，综合学位+居住考虑目前持有物业不知是否合理，是否该卖掉金域华府再置换。望不吝赐教！

回答：你好，金域华府蛮好的，高端住宅+泛名校学位。万科金域华府是08年开盘的，当时开盘价是1.8w，可以说是刷新了龙华的价格天花板，所以万科的盘是ceo盘实至名归，但现在的价格其实已经相对实惠，个人认为ceo盘已经洗干净，折旧问题不算大问题，跟隔壁的玖龙玺也是新人旧人互相竞争，最终会稳定价格差。除非南山能淘到性价比高的笋盘，否则不建议现在置换。

提问：你好广叔，深航假日名居是怎么回事，不是福利房吗，说有3房卖，一次性全款四五百万，和业主签协议，以后可以过户，靠谱吗，主要看中这个位置和紧邻海韵学校，风险主要在哪些，求解答

回答：你好，假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易，如果现在卖出，先全款锁定房子，几年后再过户，这期间如若房价上涨，有原业主返价风险。这个位置没有地铁，商业也不方便，海韵成为名校，还需要时间沉淀。

提问：你好广叔，我刚把蛇口老破小卖掉到手300，又把南山自住房抵押出150。小孩2024年9月上初中，是现在就在南山买个好点初中学位放着？又担心3-4年后南山初中格局可能有变化也说不定。还是说先买个前海500万左右的房子投资，等23年卖掉再换成初中学位房？请帮忙指个方向，谢谢了。

回答：你好，南山的学校格局大体已经划定，6大名校集团分地盘结束了，这方面的变动相对不大了。你这个资金也买不到南山一梯队的，二梯队够用了，比如南外学府，南海中学，育才系等。参考会员内部推荐给你的楼盘。

提问：您好广叔，本人在天河工作，孩子明天上小学， 预算500-700w，在天河想要好一些的学区房，请问老师有哪些合适的推荐呢？

回答： 你好，首先可以考虑天河公园板块。板块内拥有13，21，11三条地铁，从板块出发距离珠江新城和金融城都在30分钟通勤时间内，到达科学城等也比近，交通方面可谓是便捷。学区的话板块内部分小区对口的是天府路小学，133中学东方校区。东方某世界配套较为完善，楼房也较新，居住的舒适度不错，对口天府路小学。华某新城项目同样配套成熟，居住品质高，对口的是华景小学。 其次可以看看石牌桥板块。

该板块目前只有3号线一条地铁，不过10号线正在建设中，交通方面也算是便捷。对口的学校是龙口西小学，是天河排名前列梯队的学校，教学质量不错。在预算内的学区房项目由嘉宝华庭项目，小区距离地铁站不到1公里，周围配套也较为成熟，并且是学区房，性价比较高。最后是东圃板块，此板块的特点就是价格较为便宜，因为周边配套还不是很成熟，并且是城村结合处，居住环境就不是特别好。不过其中城市假日园相对不错，对口的是旭景小学和奥林匹克中学，距离车陂地铁站1公里内。

提问：你好广叔，现在手上有套幸福珺湾133，高楼层。感觉涨得好少，月供还高，是否还要继续持有？

回答：你好，幸福珺湾的地段、学区、品质都不错，可能少有缺点就是没小区环境，略不匹配大户型、高总价的客群需求，133平四房这个总价段在碧海湾&西乡有大概两三百套对手盘，价已有优势了；接下来的机会点还是前海扩容的一波行情，此时平行置换同总价的房子容易踏空，对你来说目前宜静不宜动；当然，如果是钱多想买更高总价的，那我比较支持此时出手置换到宝中是不错的选择。可参考会员内部推荐。

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