东莞楼市:房价不涨的板块,内行人都绕行

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔您好，请教一下东莞洪梅碧桂园天御湾未来投资价值怎么样？

回答：你好。洪梅碧桂园天御湾近东莞西站，望鸿地铁在建，有一定利好，景观还可以，配套和环境方面一般，总体一般，偏自住。

提问：广叔你好，如果是考虑长远投资或者以后养老，总价200万左右的三室，我应该坚持选东莞还是可以考虑惠州？如果选东莞的话有哪些建议？考虑惠州的话又有哪些建议？谢谢！

回答：你好。买东莞吧。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问:广叔大神你好，我想在东莞买一套100平左右的三室刚需房。家庭收入五六十万左右，名下没有房产，没有欠款，本人和小孩都是大岭山户口，工作/读书都在大岭山，但这边房价太高负担太重。请问单价2万左右的话，您推荐考虑哪些选择？因为平时工作跟深圳接壤比较多，周末喜欢去惠州玩，我比较倾向常平，茶山，樟木头这几个镇，道滘和麻涌也可以了解一下~~

回答：你好。工作在大岭山，自住当然要考虑通勤距离，不要太远，常平茶山都可以考虑，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，你好！石龙的新宏基地产一手房有望江与望花园不同价格这个可以买入升值潜力否。还是二手大朗新世纪美丽家园与石龙海伦湾。或寮步保利花语二手69方195万好似价格有些高。据说今年二手房贷不好放款。

回答：你好。当然是望江的好，工作在附近可以考虑。比较好的是大朗的新世纪美丽家园，其次石龙海伦湾、寮步保利心语花园。二手房贷款是放款比较慢，放款向新房倾斜了。

提问：广叔，您好，东莞现在二手5成，子弹三百，想卖学位房，兼顾自住及长期投资，更偏向新房，打新价位低于二手，计划南城或东莞新房？你认为如何？

回答：你好。如果有一定的底仓，是可以尝试打新的。好的盘不一定能够打到，就是浪费掉上车好时机。新盘可关注下华润万象府、中海十里溪境二手次新看下：投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，您好！原来在茶山买有一套房在贷款中，现计划首付40～50万帮儿子在东莞购买一套商品房。请求推荐。

回答：你好。可买个160左右的房子，看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，坐标广州，子弹65，打算贷到100，，想要三房，那一平只能3万左右，目前在看金沙洲板块浔峰岗附近，深业江悦湾之类的，建议今年入手吗？还是有更好的楼盘推荐？

回答：你好，金沙洲狂热期时候，以南海的标准来说，涨幅持平偏上，以广州西部的标准来看，基本弱势。加上冷淡期来临的时候，属于跌起来被佛山拉后腿跌得多，所以是挺尴尬的地段。在金沙洲这个上广州经金沙洲大桥如此要塞之地，近地铁才是关键。深业江悦湾配套不够完善，周边有地铁6号线，但是距离有点远，学校有金沙小学、华侨中学，主要是价格比较便宜。单考虑浔峰岗附近的话周边楼盘还可以看看御金沙、保利西海岸等。

提问：您好广叔，目前是在松岗中海西岸华府两房，准备换一个3-4房，目前工作和生活在松岗沙井片区，光明片区也考虑，小朋友3岁，所以未来学位也必须考虑，想买一个首付250Ｗ内110-120平的房子，目前看了满京华云著151平四房，户型喜欢，小区环境也喜欢，但是担心大户型有豪宅税以后不好出手，您建议是否可以入手？另外您建议松岗沙井哪几个楼盘？目前也在等万丰海岸城和光明金融街开盘，拿着现金等是否OK？因为开盘时间不确定，担心排名前列抢不到房源，第二疫情原因导致手上现金贬值

回答：你好，既然是改善置换，板块 户型 学位都需要升级才对。 松岗自住+投资并不推荐。 海岸城和光明金融街可以继续关注，但是同时在沙井和光明淘笋。 沙井推荐西荟城和万科翡翠郡。

提问：您好广叔，最近看到消息说南沙近来有不少名校建成，孩子快要读小学了，想买一套学区房自住兼顾投资，南沙的灵山岛尖、南沙湾和黄阁板块里，感觉南沙湾的教育不错，但是没找到合适的楼盘，请分析一下哪个板块的学位房较好？有没有好的新房？

回答：你好，南沙区域近年来建成了不少优质的小学和初中，这为当地的新盘增加了不少筹码，目前来看，南沙区域的招生原则基本上是就近入学和资源共享五五开，这也就意味着，近五成的学位可以对口学区房直升。南沙的优质初中基本上都集中在灵山岛尖、南沙湾和黄阁板块，这些地区也是南沙房市供应的主力。南沙湾今年新增了一所学校，执信中学南沙学校；灵山岛尖今年新增加了广州南沙滨海实验学校，整体来看，灵山岛的名校学位基本覆盖全板块；而黄阁的教育资源有所欠缺，比较适合暂时不需要学位的购房者。广州各区域性价比高的学位房，关注内部分享。

提问：广叔，我们最多有70～80万首付，较好月供6000，没有广州社保和户口，排名前列学历专科毕业，年近50岁（其中一人今年退休），一直想在广州买房，但是目前黄埔和南沙除了限购还有就是太贵，所以一直考虑买增城，但是增城比较远担心以后打工去市区不方便，目前买房除了为了以后养老自住，还有孩子读初中高中大学及以后工作就业（目前两孩子，一个初三、一个五年级），当然还有房子投资升值，希望买个90～100平的三房，是买佛山哪个区还是广州增城还是东莞哪里呢？我们老家马上通赣深高铁了，只要最多2个小时到深圳，但是深圳太贵根本不敢想！原来看中增城的海伦春天，但是离地铁有距离，楼龄也十年以上了（喜欢它的花园小区和南北通透户型以及比较大的面积空间），最近有人推荐花屿花城，顺欣花园等，但是中介说新房比二手房手续费便宜，但是我考虑一个要等，一个也怕买到烂尾的，请广叔帮我指点迷津，看看到底买哪个区域好，买哪个楼盘好，有合适楼盘推荐吗？

回答：你好。月供6k的话考虑买个200左右的，买个3房，可以考虑佛山、增城新塘。海伦春天不建议，位置偏了点。花屿花城，顺欣花园也不建议，增城一定要买地铁口的房子。可以看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问 广叔您好，目前我们的情况是2019年在塘厦星河时代买了一套123平方的4房，同一小区买了个2房的公寓，家里两个小孩8岁和4岁，两位老人基本也是一直跟着在这边生活，本打算星河时代买来老人住一套公寓，另外一套我们带小孩自主，当时也是改善型买的星河时代，现在交楼后发现噪音很大近国道和高速，周边生活配套也缺，当前我们还租住在原来卖掉房子的小区，现在我们名下就是星河时代一套住宅（月供12000）和一套公寓（月供6000），爱人东莞户口，两个小孩每年教育费用12万，我们年收入100万出头，现手中100左右子弹，这种情况下我们应该怎么样去安排房子的居住和使用资金，我们本来一直计划是改善去塘厦新区的，后面因为星河的品牌就买了星河时代，目前很不满意，目前情况想请教您该如何去安排我们的房子使用和计划？

回答：你好。公寓建议出手置换。塘厦星河时代北向铁路线，靠近立交，所在区域发展都会受到限制，建议也一并出手置换。自住买一个配套好一些，安静带花园的小区。看下出手后加手上资金有多少，才好看买哪里。自住较好考虑近一点的地方买。

提问：广叔，佳兆业壹号和骏景花园，从投资的角度选择哪一个楼盘？一个是花园旧盘，一个是塔楼新盘，目前只剩大面积单位，未来投资转手以及收益，哪个更好？

回答：重点考虑佳兆业壹号，新，地段好

提问：广叔，能否详细给我推荐介绍一些能置换的小区和买哪个板块适合我。我的需求是地铁沿线的小两房（70-80平、二手或新房，预算只有230W，主要自主+有一定升值空间。我目前需要改善一下生活环境，谢谢！期待回复！！

回答：你好。较好就是不要买老破小楼梯房。看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。