东莞楼市:首套房买哪里合适?太重要了,但大部分人都选错

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提问：你好广叔，现居东莞沙田碧桂园(租)，平时上班在厚街，开车通勤10分钟。惠州大亚湾入坑一套128平4房，每月还7700，地址在大亚湾西区公园上城，现在卖的话，大概只能卖15000一平，购入的是14500，能不能继续持有？是卖了还是等升值？因公司在厚街这边，考虑东莞定居，我老婆有深圳购买资格，我在东莞社保2021年12月满1年，考虑在东莞购买一套刚需，有子弹50，加年收入80左右，如果东莞买是在沙田还是厚街还是虎门？沙田现在房价也要27000，厚街虎门大概3万多一点。小孩马上满1岁，考虑教育问题，好的小学都在莞城南城，我可以接受租房，如果是东莞排名前列套，在哪里比较合适？

回答：你好，惠州大亚湾天量供应，价格是不容易起来的，不住可以出手置换。可以买个320左右的房子，自住建议考虑厚街、虎门，配套要好一些，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，你好！佛山不限购新盘麻烦推荐下，150-200万内，投资用。另佛山伦教和珠海斗门湖心路选哪个好。广佛保利城，湖心金茂悦

回答：你好。佛山哪还讲什么限购不限购，有学历就能买了，让中介帮你搞定。佛山伦教更好一些，优选广佛保利城，地铁在建，通勤广州。

提问：你好，广叔叔，我现在手上子弹100，自住东莞自建房，想投资一套300万以内的，看了沙田2个盘，不知道哪个好，（1海上明悦，2佳兆业碧海云天），帮忙分析下这2个盘，哪个升值空间更大，或者有没有东莞其他更好的盘介绍，谢谢你！

回答：你好。优先考虑海上明悦；佳兆业碧海云天在边角上。还可看下虎门：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新手小白提问：广叔您好，我是东莞户籍，未购置过房产，刚来到深圳工作，月入4w，子弹100w，预计长期在深圳工作，目前困扰有：1、将户口迁到深圳，等三年后有购房资格，在深圳买，二手还是新房到时候看情况，主要忧虑是时间久，通货膨胀手里的钱也易贬值，无其他投资渠道，深圳政策易变，不知道三年后什么情况；2、今年在东莞买，只能周末居住，长期还是想有自住的房子，因此东莞买的话更多是从投资角度考虑，但现在东莞房价也挺高了，不确定是否是入手的好时机，以及不确定哪里的板块更有增值空间；3、南沙买，主要考虑投资价值，联通广深的地铁在建，南沙背靠广州，也有较多不错的学校入驻，感觉应该有投资价值，但基本不能自住了。由于是首次买房，有首套三成的便利，请问这个应该如何选呢？东莞和南沙，从增值角度，您更建议哪个呢？两地目前都有哪些推荐的楼盘和板块呢？谢谢～

回答：你好。比较好的方案是选择东莞，南沙还是需要中长期，短期的话也比较难出手，有回撤风险，因为实在是供地太多了，还不能成气候。东莞可看下：具体投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好，我是江西户口，在江西四套房子，目前手上有300万资金，月供一万可接受，想到深圳或是海南投资房产，请问是投资深圳还是海南好？深圳具体哪些城市？或是海南哪个位置？

回答：你好。江西没有必要整这么多套，有一套自住就好，其余资金投资到有潜力的城市。深圳现在调控很严，就不建议了；海南这种旅居地产也不建议，除非买来自住养老。可以考虑广州、东莞、佛山。

提问：你好广叔，为什么一直说谨慎买三四线城市的房子，就我知道的好多三四线城市，房价依然上涨不少啊？

回答：你好，不买和涨价其实并不矛盾。在17-19年这三年时间，三四线城市的房价涨幅不少，有些城市的房价都翻倍了。但是最主要的原因在于：

首先，17-19年，是棚改的高峰期，拆了房子没地方住，而且棚改基本上是拆了房，直接赔钱，有钱了再继续买新房。其次，房地产政策严控，一二线城市的购房条件更加苛刻，而且随着政策不断加码，一线部分城市房价开始有所下降，二线城市房价横盘几年的也不少。所以，很多热钱就投入到了三四线，指望着还能在楼市捞一把。再次，改善生活水平是每个人本能的向往，你在三线城市想去一二线城市发展，那住在镇里村里的人，一二线买不起房，三四线城市，踮踮脚，还是可以够上，毕竟城里的教育、医疗、工作机会比村里老家强多了。再加上，村民进城买房，当地还能有补贴。

这是上涨的根本原因。但，通过大水漫灌之后，棚改基本上结束了；在三四线买房的人，发现投资回报，并不理想，认为钱还是需要用在刀刃上，而从村里到城里的人，经过几年的迁移，还有多少人能来？想清楚了这几点之后，你再决定买不买。

提问：你好广叔，为什么有的楼盘品质挺好，地段也不错，学位也可以，但是涨幅一般？比如育才二中的兰溪谷国际公寓。但像山语海那些还没发展起来的，涨幅却已经透支了。前海的诺德假日整栋楼一层好多户，像宿舍一样，涨幅也是遥遥先进。

回答：你好，这世上从来没有无缘无故的贵和便宜。兰溪谷国际公寓品质很好，地处南山，学位不差，单价不到十万，在我看来再正常不过了。

排名前列，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念；第二，育才系是二类名校，撑不起高房价；第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少?

山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理，赤湾和前海的概念，外加学位的加持。房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案。

提问：你好广叔，手上三套房，九龙台一期 104平（还不能卖，限售中）前海港湾花园82平，和朋友合伙万科云城城三期66平。以上三台全部都有贷款。家庭收入月入4万。打算今年卖掉其中一套，然后进行打新房。考虑 华润城 四期，光明金融街，或沙井海岸城。 请问思路是否正确，新盘还有什么推荐。思路是否正确？

回答：你好，思路正确 比较推荐的就是华润城四期、沙井海岸城 疫情之后存在捡漏机会，二手房也可以关注，宝安 南山 福田重点关注。

提问：广叔你好，深圳龙华上塘待拆迁小产权房持5年回迁完，新房有常平新壹城和谢岗唐商选那里好，有没有升值潜力？可以上车吗？

回答：你好。小产权房投资一直不建议，但如果资金有限，买来自住或有拆迁消息也可考虑。建议选前者新壹城。

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