东莞楼市:如果你不想站岗,千万别乱买房

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！准备纯投资，首付130万，工作茶山，还有公积金没用，东莞己有一套全额房，东莞还有一个买房资格，想听听您的建议。一，松湖半岛与未来正宗松山湖深业那个更有投资价值？二，东莞城区听您的建议投资价值楼盘（有个孩子四年级，能有好的初中学区房较好，我们的户口在石排，工作茶山）。三，长安虎门沙田。四，新塘品秀星图，保利天际。结合以上四点，请广叔给我建议。谢谢！

回答：你好。1、两个都有价值，后者价值更大一些，地段、配套方面也更好一些。2、南城看下万科金域华府。3、虎门：南部湾万科城、虎门国际公馆，长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，沙田还需要中长期持有，这个价位可不用考虑沙田。4、新塘品秀星图可以考虑。建议优选考虑南城，其次虎门长安都可以，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好！东莞石龙一手楼盘新鴻基珑汇是否值得投资？盼回复！

回答：你好。新鴻基珑汇在石龙沿江，价值一般。

提问：广叔，纯投资，东莞，厚街虎门长安南城东城沙田这几个镇区。纯投资，你更推荐入手二手楼还是新盘？子弹200

回答：我建议以二手次新为主，可选择可腾挪的空间更大。子弹200，优先考虑南城、其次是滨海新区长安、虎门、厚街、沙田，按照这个顺序来。

提问：广叔你好，现有现金80万，想在临深区域买房，目前户口社保均在深圳，也有按揭没还完，应该不能3成首付买房了，请指导一下买哪里的房子较好？谢谢！

回答：你好。临深考虑惠州有地铁接驳的区域，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：广叔好，新手小白，请问如何买到跑赢大盘的房子，有没有什么秘诀？传授一下

回答：你好，房地产的本质是一个国家从初级阶段到成熟阶段的城市化发现过程，这个趋势不改，投资买房机会就不变，买房没有秘诀，全靠买得早，买的对，跟上趋势！任何生意较大的优势都是时机，无论互联网独角兽还是投资房产，一切的努力，都比不上别人干的比你早。手里有子弹的，没有更好更稳的投资渠道，找个专业的销售，挑个好项目，买定离手。手里缺子弹的，努力搬砖。房子选的对，就算时间抽走十天半个月也值得淡定自若。有的投资在你买入的那一刻，就已经决定了未来的收益

城市人口的增长，从来不靠当地的出生，而是靠移民，而大量的外来人口，依然在源源不断的进入城市。只有大城市，才有房地产！2021年的买房时机已经开始，时间窗口只有几个月，有计划买房的建议在合适的时机出手买房。

提问：你好广叔，看到之前你说过郊区楼梯房不要选。那如果是番禺广场，老黄铺这些地方的楼梯房，房龄20左右，应该是怎么考虑呢？其余条件同等的情况一下，电梯比楼梯贵多少呢？

回答：你好，番禺广场的楼梯房跟老黄埔不太一样，因为番禺广场很多楼梯小区，因为早期建的时候地也比较多，都是花园挺大的，住的挺爽，最主要还便宜，黄埔就不是了，大沙地那边走几圈就知道了，脏乱差。你较好直接说清楚你的预算那些，我才好给你建议

提问：你好广叔，本人深户，深圳有一套房有贷款80万左右，想买第二套。手头只有140万现金，明年4月份会有一笔80万左右的卖房款到账，工作收入不稳定。请问这种情况下买个150万的福田单间住宅还是去买200到300万左右的住宅合适。目前在看福田、龙华的二手一室房源，另外请问区域怎么选择？十分感谢！

回答：你好，140万现金，肯定不建议买150万的单间，福田也买不到什么好的盘，你负债不高，较大的问题是收入不稳定，担心月供问题。在我看来问题不大，完全可以钱生钱的玩法，根据房子现有的空间融资出来，加到首付一些，留3-5年月供，况且你还有80万还没到手，具体说清楚你的情况再沟通下。

提问：你好广叔，南山明德碧海校区和保税区福外南，这两个学校附近的盘还可以选择吗？总价1500万，想在福田或南山配置一套自住+学位的3-4房。请老师推荐，谢谢！

回答：你好！1500万的总价不建议放在这两个片区。明德碧海的问题是盘太老+学校认可度不高。金海燕和新浩城7万多横了三年半才翻身，这次涨完估计又要横三年。保税区适合买入中小户型，1500万放在这里浪费了。深圳每个片区都自成一派，有各自适合的资金和体量，低了还能化解，高了会很麻烦，严重影响升值和流动性。

提问：广叔你好，我老公深户满5社保，无房无贷，有3成名额；目前手头上有200万，预算差不多在650万房子，现在老大在南油小学上三年级，老二明年（2022年）要上小学，有学位需求和要求，最近看了南山中心区的房子，光彩世纪家园，美丽湾，现代华城庭和龙泰轩的房子，美丽湾属于特殊户型，能满足住，单价高到12.5万，感觉潜力空间不大，从潜力来说的话，您能帮忙分析下么？或者有更好的建议

回答：你好，都带学府中学，光彩世纪家园，地铁口，有点噪音；美丽湾，独栋小区，一楼底商，周围环境一般；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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