东莞楼市:这种房子投资别碰,进去容易出来难

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提问：新人提问：您好！有几个问题请教！

1.2017年年初在三水云东海保利中央购买一套140方高层毛胚房，目前可能贬值，我和老婆意见不一致，我倾向卖掉后可以再投资其他地方，我老婆要等这里升值，希望能得到您的指导意见！

2.现计划在东莞寮步源悦购买一套小四房做投资，东莞房价涨得太厉害，请问下是否还有投资价值，因限贷需要全款买，是否值得做这个投资呢，请您指导！

3.万科松湖半岛接下来会开盘，这个位置的投资价值和源悦相比，您作为专业人士建议倾向哪里，请指导！

以上，谢谢！

回答：你好。1、三水的房子自住还行，投资不建议，进去容易出来难。

2、东莞寮步源悦靠近松山湖，有一定的外溢效应，可考虑。东莞还有价值的。

3、汉邦松湖半岛更有价值。如不急可以等开盘。

提问：广叔，您好，新人小白，最近看了几套房子，麻烦您给点参考意见。因为我们是北方人所以比较怕南方的回南天

1.万科金域缇香93平375 户型朝南

2.天钻99平350 户型朝西南

还考虑金地格林，不过考虑小区比较老旧，怕以后回北方不好出手，最近朋友有推荐买大朗的阳光城湖山悦，麻烦您给下意见谢谢！

回答：你好。回南天最多也就一周多时间，就是有点潮湿，家里配一台抽湿机、干燥机什么的轻松搞定。1、万科金域缇香不错的，看好尽快秒。2、天钻属于新盘，优点是新，缺点离未来地铁较远，周围环境很一般，不如考虑前者了。阳光城湖山悦自带商业综合体，也可考虑。

提问：广叔您好，帮朋友问的，希望能得到您的回复：在东莞南城多年，看着房价疯涨，去年成家小孩今年一岁，很想在东莞安个家，也想为小孩将来读书做好准备，怕再涨就更买不了了，能接受的首付50W以内，自住为主，工作可以重新再找，考虑：

1:因兄弟姐妹在常平，万科城两房如何？

2:东城东兴花园

3.东城中心（得凑点首付）

4.中堂时代芳华，看了规划周边有空地，感觉以后还有一些上涨空间。

5.买个公寓住着先，目前每个月三千多房租给房东一去不复返。

很茫然！如果有其他推荐或建议也请直说，非常感谢您的帮助！

回答：你好。常平万科城2房可考虑；东兴花园略破旧；东城中心可以考虑；时代芳华可以考虑；公寓一直不建议。还可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！重点是先上车吧，后面赚了钱再换个好的。

提问：广叔好，目前在东莞大岭山松湖碧桂园对面上班，孩子不到半岁，想在周边买套房，130子弹，新楼盘考虑天钻，二手的暂时考虑金域缇香(但最近涨价太高了)，不知您怎么看？有更好的推荐没？噢，对了，住为主，投资为辅，月供较好1.7以下，谢谢。

回答：你好。两个盘距离不远。天钻小区环境和品质还可以，就是没有地铁，周围环境差，工业厂房城中村面貌。而金域缇香则有地铁口，小区环境也不差，更有居家生活氛围，离你上班的地方也会更近吧。比较建议考虑后者吧。还可以看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：您好广叔，最近想改善住房条件，看好东莞万科松山湖一号的别墅，235平1450—1500万，请问现在适合出手吗？还是再等一等呢？

回答：你好，从自住角度看，别墅很符合改善需求，自住享受可以买一套，主要看个人喜好。但从投资角度看，这些形式的标的流动性，金融性不如平层。它们的特殊性决定它就是消费品。用则买，不用请别买。而事实情况是这些标的本身回报率很低，只会占用自己的资金，加大风险，成交周期也非常长。

所以核心还是看你需求，有实力的，想改善自住可以考虑，投资别墅就不建议。至于买入时机来看，今年上半年，受深圳上涨带动，东莞南城与松山湖板块大涨。前段时间东莞出调控新政之后，预计后面市场将出现几个月的降温，回调一段时间，不着急可以再等等。

提问：你好广叔，我正在看450左右的房子，自住+投资，三成首付，目前比较看好的是信和自由广场，皇御苑，碧海富通城三期，求帮助评判，哪个稍微涨幅更好些，或者有什么其他推荐

回答：你好，南油以老破大、老破小为主，居住体验差，学位一般。 继后海、前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。 这2个盘更推荐富通城

提问：您好广叔，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早，贷款也没多少了。我在武汉还有一套明年才能套现。想请老师给点建议我，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把武汉的出了再来深圳买一套。因为我在外地还有一套在自住有贷款，我老婆深户我是非深户，满五年社保，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。谢谢！

回答：你好，改善自住优选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群，只要有深圳房票，都可以操作低首付。接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的两个市场。刚豪产品需要拿放大镜找，这期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始选盘了。可参考会员内部推荐给你的盘。

提问：您好广叔，海珠板块的二手房怎么样？升值力强吗？我想在中心区买房，这个板块稀缺性强吗？

回答：你好，海珠板块的住宅用地较为稀缺，板块内土拍地价较高，主要打造高端品质住宅。海珠的石岗路AH050946地块土拍价格突破五万/m?，地价极高，周边轨道交通便利，计划未来建成高绿化率、高密度的洋房住宅，相信新房建成后单价不会低。与此同时，火热的土拍市场会带动周边二手房行情上涨，石岗路地块附近的广纸新城板块二手房会受到不错的利好。近几年来，海珠板块的二手房受土拍热度影响，都出现了较高的涨幅，升值力较强。同样地价极高的越秀南地块地理位置优越，交通出行十分便捷，周边配套成熟，地块规划打造小高层住宅产品，还配备幼儿园、老年服务站与托老所等公共服务场所，而且绿化率较高，环境优美，居住属性较强。目前板块房产稀缺性强。

提问：广叔你好 ，本人工作地深圳平湖，家有孩子22岁了投资+保值，有可能自住，1沙田海上明月，2天琴湾，3常平星汇常一居，优选那个合适？

回答：你好。重点考虑海上明悦，其次天琴湾

提问：广叔，麻烦看下二套房纯投资，打算长期持有，需要五成首付，预算首付九十多万。在广叔指导下看了 松湖传奇，碧水天源，万科金域蓝湾，美好家园，财富公馆，松湖豪庭，金沙雅苑。前三个已经搞不了了，总价三百万以上，而且没什么房源，捂盘销售严重。财富公馆便宜，但是那边中介都说物业不好，导致出租特别多还不太好租出去。比美好家园低一两千一个方。广叔是怎么看财富公馆？美好家园几乎没什么二房三房房源。松湖豪庭周，楼年龄新，但是周边好像比较差广叔推荐的原因能指导下吗？我的问题是 小三房有点够不上，只能两房，这几个地段两房有入手意义吗？入手怎么排序？准备去沙田扫盘，沙田广叔推荐的那些盘相比松山湖周边 哪个更有意义呢？谢谢广叔！

回答：你好。财富公馆主要是没有花园，小户型多，但近未来地铁，配套也还可以；松湖豪庭是价格还可以，适合附近工作自住，可作为一个参考选项。看你的情况，纯投资沙田也是可以考虑的，但需要买新一点，较好是买个3房。预算有限要做一些取舍。

提问：广叔 您好！现有东莞一套十里江湾房产证过两年值210万没还清贷款，一套对面的万科珠江东岸没办房产证值220万没还清贷款！现在家庭有一个名额资格可以买黄埔，准备科学城投资买一手房持有5-8年，手头有82万现金，该如何配置现在的房产和资金？使资金和杠杆利用率高一些？请给一到两个方案，谢谢！

回答：你好。可出一套十里江湾。或者多凑一点资金。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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