东莞楼市:这个区域的板块适合持有吗?听听内行人怎么说

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提问：广叔您好，排名前列次提问，我坐标东莞，目前2套房，有一套在常平（翰林雅苑），满五，想卖掉常平的，在市区置换。不知道是否可行？常平有无潜力继续持有？如果置换市区的话，也需要时间才能拿到房款，市区的皇庭壹号、富盈东方美誉，莞城的学位房是否可以考虑。谢谢。

回答：你好。翰林雅苑自住还可以，投资就一般了。皇庭壹号有一定的噪音，生活配套方面还是挺方便的。富盈东方美誉各方面相对来说要一些，建议选择后者。学位房有读书需要可以考虑。

提问：广叔，您好！本人买房小白，常平碧桂园玖泷湾4期短短3个月从一期涨了4千一平，请问现价2万6能入手吗？溢价会不会太高？打算自住➕投资，常平恒大珺庭有一套现住太吵想换房，怕东莞再涨下去换不起房，另常平蔚蓝城邦现二手大三房2万1、翔龙天地一手2万8、9有必要现在入手吗？现在高点进场可以吗？打算5-8年持有

回答：你好。碧桂园玖泷湾还可以考虑的，自住每个今天都是较好的上车时机，不要等。常平恒大珺庭靠近十字路口，噪音是挺大的。蔚蓝城邦、翔龙天地都可考虑，优选后者。建议现在上车，这种刚需盘，只会越来越高。像松山湖那种五六万的单价房就有可能横盘或者略微回撤。抓紧时间上车才是王道。

提问：广叔好！本人东莞南城户口，目前天利中央花园自住一套双证面积151.75平米(抵押贷120万未结清)，东莞还有一套商道八号小两房出租(贷款90万未结清)，每月近2万还贷无压力！

家中常住2人，自住天利中央花园四房人气不够嫌大了也住了八年了，小区小管理一般，综合考虑想置换个小三房，因夫妻俩工作在南城对西平也有感情优选置换继续在西平。

提问1.就我家的情况置换小面积三房是否划算？也担心高房价下双证大面积的房子未来出手更难！

2.置换优选西平更考虑居住环境和物业管理以及升值潜力的话可以给我推荐几个盘不？

3.置换是西平的二手毛坯房还是买城区板块的新盘更合适？

回答：你好。双证建议出手，双证流动性弱。

1、正确的选择

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、建议二手次新为主

提问：广叔你好，新人首问，我在东莞东城一套06年买的房自住，无贷，现孩子已18岁，想再贷款买套房留给孩子或投资，预算总价260万，看了石碣美的招商东樾，茶山龙湖金地天矅城和茶山嘉誉湾，价格合适，不知道怎么选比较好？我也有打算把东城的这套留给孩子，现在买我自己以后养老住也行。不知道这边房价还会不会大幅上涨，要不要等十年后孩子成家时再买房？除了我看的这几个盘，广叔有没有好的推荐，好的建议，谢谢！石龙镇的房子有没有必要买？谢谢！

回答：你好。茶山的价值更高一些，优选龙湖金地天曜城，次选茶山嘉誉湾。石龙自住还可以，投资一般。东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，你好！想买一套600万左右的房做投资，东莞广州均有购房资格，请问现在买广州好还是东莞好，另外，

1，买东莞时代城或者金域华府二手房，还是等明年华润万象府加推，还有大岭山的万科松湖半岛？

2，如果买广州的话，初步考虑黄埔和珠江新城的二手小户型，买珠江新城的话800万左右也可以接受。另外广州还有别的板块推荐吗？

回答：你好。建议买广州。

1、买金域华府，万象府可能抢不到。这个价位买大岭山不是很好，要就直接买松山湖。

2、预算800，可看下：天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，我住在东莞，现想买深圳房，但太贵，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜一半，现在是15000。因为是投资，很看重以后的升值空间，请帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？

回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 东莞多淘淘小户型吧。

提问：广叔好，买二手房为什么一定要找中介？毕竟还要给中介佣金，数目不少。

回答：你好，如果你和卖家很熟，当然不必要，自己跑跑就可以，如果你和卖家不熟，那么就必须要找中介了。具体有以下几点原因：

1.房产交易金额数目重大，买家卖家一般都是陌生人，根本不可能建立信任关系，这时候需要排名前列个第三方保障平台。尤其是行情好的时候，卖家坐地起价，买家防不胜防，连违约金都要不回来，还有卖家拿着保证金跑路的，这时候需要中介去做合同约束。其次是交房的时候如果产生任何问题，可以找中介去谈判。

2.二手房交易流程繁杂，需要懂行的人带路，节省时间。而个人买房，大概率会出现漏带资料、反复跑腿、合同不完善等情况，不仅自己消耗了大量时间，还给交易安全埋下了隐患。

3.中介给的选择多。毕竟中介手上的房源多，可以为你寻找合适的房子，相当于帮你跑腿踩盘，购房者可以根据自己的经济实力和需要进行挑选房屋。

当然在找中介的前提之前，一定要把一些基础功课做好，例如需要缴纳什么税费，当下的房贷利率等等，借此去判断中介的服务质量，是否存在忽悠嫌疑。而且对将要择买的房屋地段要事先有所选择，因为你选择的中介只会尽力推荐他手上的房源，而且是片区性质的。较好的做法是，你心中已经有了大体楼盘，而让他从中帮你选择适合你的房子。

提问：你好广叔，我一家三口深户，小孩刚2岁。目前经济条件只能承受总价300W的房子（得办理假离婚才能做到3成首付），还得考虑小孩学校，所以纠结于是否离开深圳去广州定居买房，同样的总价广州房子和学区看起来有更多选择，生活压力和节奏应该也没深圳这边大，我大学也是广州那边读的。您觉得像我这样目前竞争力比较弱的家庭该怎么定位选择，深圳还是广州？求指点迷津，谢谢。另外想请问下您是否有比较熟悉广州楼市的渠道或者像您这样的问答人、星球？

回答：你好，深圳不离婚也可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。未来发展当然是深圳优于广州，但是广州房价确实比深圳便宜一半。如果未来考虑去广州定居，可以考虑移民广州，广州的教育质量也不错。广州总价300，比较推荐黄埔和番禺板块。追求学位，可以关注黄埔花园。当然可以考虑保留1张深圳户口，为孩子以后留个钩子。

提问：你好广叔，想请教个问题，一直有看到您说开发老人票，本人想了解下如何开发？老人名额如何贷款？本人想用老人名额买房 谢谢

回答：你好，老人可以投靠落户，深圳银行支持做接力贷，首付3成，最多贷款30年

提问：您好广叔，外省体制内工作人员，通过招工落户深圳（不用调档），户籍卡上有“招工”二字。1.这种落户方式对体制内的工作是否有影响？2.如果有影响，如何规避？

回答：你好，招工和调干的区别在于，如果在深圳工作，会退休年龄会延迟五年，退休待遇也会稍有不同，如果一直在外地，并无影响，体制内也无法调档。

提问：你好广叔，我是外地户口，儿子今年初三。我主要考虑在广州投资买房，确保手上资金保值增值。不排除今后儿子大学毕业后在广州工作落户，买房也作为儿子今后工作的基础，因为我所在的内地城市离广州较近，在广州工作是比较理想。预算300万，在本地有一套住户贷款。我想请问，1、我这样情况，现在入手是否是比较好的时机，还是再观望一段时间等2021下半年再看。2、我如果买房建议哪个区域，什么样的楼盘。

回答：你好，现在入手还是合适的，抱着等的心态，只会错过更多。这个预算建议目光放到一些科学城、广州南站等郊区板块，靠近市区的选择也不多了。并且这些外溢板块的价格也还在稳步上升，这将会影响到未来，这个价格所买到的房源也会越来越远。下面几个区域可供参考选择：市中心边缘的白云西北片区，例如江高、太和、人和、钟落潭。外围区域，则集中在广州外围的黄埔科学城、番禺广州南站、以及南沙的灵山岛尖、南沙湾。选择楼盘的话尽量不要买非轨道盘，然后一定要了解楼盘的配套学位方面！当然这不意味着只能购买到这些郊区板块，如果你关注点重点在通勤，交通等方面，也要考虑投资价值。也不一定要被地段意识禁锢，最重要的是按照自己的需求选择。

提问：你好广叔，，总价600左右，投资用，鼎太还是松坪村，星海好？还有其他比较好的选择吗？

回答：你好，鼎太，九年制双南实，是不是觉得很贵了，还会继续贵下去的。星海名城，松坪村这两年也没少涨，跑得慢了点，但是也没有被低估。不过600万的鼎太不太好住，可以再对比看看，其他更好的选择可参考内部分享。

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