东莞楼市:东城房子还值得买吗?买房者心急如焚

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提问：广叔好，我在东城星城美寓有一个50平米的想卖了买一个七八十平米自助加投资的二套房，另有排名前列国际六十平一套。本人东莞南城工作。

回答：你好。新世纪星城美寓位于石井，小区比较小，多以单间为主，租客多，人员复杂，可出手置换。排名前列国际的地段还可以，建议继续持有。建议二手次新为主，选择有潜力的地段。

提问：广叔你好。请问，万江十里溪境和虎门的融创伝月台，纯投资，你更推荐哪个楼盘？

回答：你好。纯投资选万江十里溪境

提问：广叔你好！东莞户口。家庭两套房。工作在东莞东城光明中学。一套南城东骏豪苑139平，剩30公积金贷，另一套石碣碧桂园紫宸府105平按揭商业75。原打算自住，现在换工作地点，出租。家庭月入5.5左右。

现在手头55（可能可再筹30，不肯定）除石碣月供外，可承受1.5到2万月供。原打算再存几年，把石碣的卖了，买南城或城区房子，自住投资（出租）两宜，但看到目前南城及城区房价涨的太厉害，担心存钱速度赶不上房价，刚听说有DY方式，是否可以考虑？请给个建议。排名前列套尾款结清去D七成，还是卖了石碣（未满两年，签协议）减少点DY本金？看了之前的话题，提到南城恒大御景，感觉环境配套挺喜欢，是否可以考虑？想小三房90左右实用，但听说两房单价还便宜点，总价低。或者先不要考虑自住，买个很小（40、50平）的投资，防止货币贬值太快即可？请您推荐合适的楼盘，还是都不要考虑，过几年再看？完全小白

回答：你好。东骏豪苑不错的，可继续持有；碧桂园紫宸府在立交和高速的夹角内，一般，可考虑出手。南城恒大御景可考虑。那种小户型价值不大的，建议以100平左右3房为主。具体要看出手石碣这套后跟手上资金一共有多少，才好看买哪里。

提问：我在东莞寮步有一套120平方的小四房自住，在东城上班，想买套舒适的房子改善自住，一直没看到合适的盘，计划先买一套投资，过两年再买新小区东莞改善自住，这套能兼自住较好，不能兼自住就纯投资，纯投资预算300-380，自住预算550，目前东莞有名额，但是感觉价格都不低，可以买长沙（朋友名额），昆山，苏州（亲戚名额），广州（限购区朋友名额），佛山，新塘，不知哪个板块比较好，请推荐比较有升值空间的区域和小区名字，谢谢！

回答：自住需要考虑通勤距离，工作地点3公里半径内找。长沙一直被政策压着，潜力不大；昆山苏州这种环沪也可考虑，但已经涨过一轮了。目前广州比较适合投资。纯投资的有广州名额的话首先考虑；关注内推荐的板块和楼盘。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：你好广叔，想在广州投资的，员村的都市兰亭如何？均价五万一二左右 虽然十五年左右的房子，但外立面还不显旧，小区不算太旧，骏景之前也看过几套，好多20年房龄的，小区老旧 担心房龄太老了，以后不好脱手，就没有继续看了，市中心房龄基本15-20年的，以后好不好转手呢？谢谢广叔

回答：你好，都市兰亭不怕入的，作为员村一带少有品质还算可以的小区，是很耐扛的，行情来了会涨得更多。 骏景也不怕，骏景其实是金融城排名前列网红盘，基本上很多人都喜欢它，地段一流，学位中上流，也就楼龄问题，但不阻碍人们用真金白银去买它，价格一直居高不下，其实市区基本没什么新一点的房子可以选了，都是15年+的，所以只要是地铁附近的电梯花园小区，不用太担心楼龄的问题，更何况骏景还有个学位在支撑。

提问：您好广叔，之前有个法拍公司联系我说买法拍房可以包过户，不过先要交5万手续费，后面的拍中补，不知道在广州买法拍房好不好，还有法拍公司可不可以信啊？

回答：你好，法拍房有五个特别之处。1、拍卖起价低；2、渠道正规有保证；3、法律上无问题；4、容易捡漏；5、突破限购。但是购买时也有一定的弊端，比如全额无法用公积金；竞拍可能产生溢价；前任遗留税费户口以及房里有人拒不搬出。首先法拍房是完全合法的且在法律上具有强制性，而且一般只存在断供、借贷、没收这三种情况。若要购买法拍房，需要跟法院直接交易，收款方也是法院，购买法拍房的过程如下：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果交易之后存在问题，则由购买方负责，与此同时，需要专业机构来详尽调查好法拍房的背景情况。购买法拍房的水很深，要做好上当受骗的准备，看房需要的是自己的判断和对各个楼盘的了解程度及对估值情况要有深刻的认识。

提问：你好广叔，现名下福田有一套房，欠200万。手上现金有140万，我妻子还有一个房票所以想在福田据需投资一套小户的两房，次新房，因为第二套按政策只能付7成了，请问大师兄福田有没有值得入手的？现在是投资，过几年后可能自住，学位放在次要因素考虑，希望交通便利，租售比好的。

回答：你好，可以选择全款抵押和3+4这种主流的方式。 全款抵押：找垫资公司配合全款买入，过户后做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付贷，要找专业渠道配合。 首付185万，如果月供能力不错，可以买入480万左右总价的住宅。 南天二花园、园岭、香蜜湖太贵。你可以找一下 莲花北、丽港湾 、华强南这几个板块。 楼龄、地铁、环境、户型、品质、价格、学位、地段、商业必须要有4-5个

提问：你好广叔，预算2300万左右，锁定了两个盘的两套房子价格差不多，现在有点纠结，请庄哥给点建议选哪个。主要综合考虑房子品质舒适和学位和升值空间。1.圣莫丽斯，看了上下叠拼两层的，有花园，6房+1房，很宽敞很舒适大气。深圳外国语龙华，如果中考成功，期待像深高北周边的房价的升值。一本证，一步到位！2，鸿威海怡湾，海景，南边的中医院确定不建了准备做公园，学位深圳湾学校，4房。两本证。 请问上面两个应该选择哪个呢？这个价位您是否还有更好的项目推荐，多谢！

回答：你好，1.圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，跟着趋势走。 2.鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

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