东莞楼市:买虎门旧房还是买沙田新房?只有内行人敢说真话

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人提问。你好！广叔，我老家一套住房120平，欠款32万，月供2150元。在虎门琥珀公馆有套公寓，欠款36万，月供4200元（目前出租2500元/月）。虎门盛世豪庭（全款）有套房刚出售300万，我与老公步入中年快五十岁，收入能力不强，收入除掉开支只够月供六千多元，一个孩子读大二。工作上住虎门和沙田都可以。现在想买套房投资+自住。看了虎门很多房，便宜点的老破旧看不上，虎门次新房也要3万多。也看了沙田的礼顿，碧海云天，礼顿公摊非常大，碧海云天第三期年底开盘，户型方正公摊小，绿化景观很好。还有碧桂园柏丽湾二期正准备年底开盘，小区旁边有建公立小学与幼儿园。

1，是买虎门的旧房还是买沙田的新房？

2，沙田的碧海云天好，还是碧桂园柏丽湾好？

3，如果买虎门，广叔推荐哪些楼盘，因不想承受太多压力，现有300万资金如何运用。以上请广叔指教。

回答：你好。老家房子自住可保留；虎门公寓建议换成住宅；

1、虎门的房子可以买，但是太老的房子不建议。考虑沙田

2、碧桂园柏丽湾更好一些。

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好!房叔!新人首问:我是东莞工薪族，目前在增城石滩一套自住。近期东莞房已经不能上车，可否考虑惠州仲凯高薪区的房子，龙光九云台，保利，奥园，三个盘在附近不远。如何选？还有石滩的房子在增值方面有必要持下去吗？工人子弹有限，可长久点持8到10年。盼回复，见笑！

回答：你好。石滩的房子可出手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好，万江的楼盘投资价值怎么样。哪个好一些，金地风华公馆，中海十里溪境，还是其他的哪个更好呢。请指点迷津，非常感谢您。

回答：你好。两个楼盘就挨着，都可考虑的。新房暂时没有好的推荐。

提问：一直坐标深圳宝安工作，深户2年多，社保7年，小孩老婆都落户深圳集体户口，有深圳购房资格，但是有东莞贷款记录。

卖掉的房子之前是东莞常平蔚蓝城邦82平方房子，2017年——2020年4月份前东莞其他好点的镇都涨，东莞常平就是不怎么涨，房子同样价格挂卖3年都卖不掉，去年刚好到2020年7月整个东莞行情大好的情况下卖掉的，7月25号东莞限购后，后面还在大涨，感觉很后悔了。东莞限购后，东莞社保也开始交了，如果东莞房购政策不变化的情况应该是今年7月份有东莞购房资格。现在手握140万。

问题1：东莞2020年4月份开启大涨模式后，即使有7.25政策压制，感觉都还是在上涨，东莞热度还能持续多久，明年深圳人有东莞社保的都到齐了，明年还有一波吗，现在买深圳还是社保到后的东莞好的地方？

问题2：买深圳的话，要5成，首付140万，只能选择龙岗或者坪山，是慢慢淘淘二手笋盘还是抢新房，新房说是抢，估计也都很难抢到。目前二手意向房源：深圳14号地铁，宝荷地铁站附近振业峦山谷09年小区和振业天峦2014年次性小区，2房.60平方样子。新楼盘龙岗新生片区，新霖荟芭，学区房，还没有开盘，有龙岗仙田外国语学校，靠近刚开通的深圳外环高速的利好，有73平方小面积，可以选择，已经冻结了5万资金，不过一样要抢，但是新房面对的是期房，不能出租，持有压力成本大点。考虑哪个好？

回答：1、你的有贷款记录，资金量在深圳需要5成，可选择的产品也不多。东莞我认为还有潜力的。

2、当然选择振业峦山谷也可以。新霖荟芭离地铁还是有点距离的，不是很近，生活也还可以，就是这种小面积在这里竞争力不是很大，适合刚需上车。优选振业峦山谷吧。

能买深圳就先买深圳吧，现在大水漫灌，先上车让资金保值。

提问：您好，广叔！关于购房我有问题想询问，我目前在惠州居住，想在惠城区采购一套房子，目的是一方面给孩子上初中，一方面有投资考虑，初步看的是西湖附近一中初中部附近的房子，现在在犹豫，电梯房好点的都将近30000元一平，楼梯房17000左右，但是老破旧，同时感觉惠城区房价近期持平甚至有缓降的趋势，不知道是否该出手？

回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座

排名前列类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。

第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。

第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。

第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米300多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。

不瞒大家说，现在老破小 老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 惠州投资不是好的城市，如果单纯考虑学区，可以入手一套老破小，但是价格一定要够笋，方便未来做凤变冰卖出。

提问：你好广叔，请教，投资买房，买精装修呢还是买毛坯；投资买多少平几室为好，或者说未来好卖；买高层还是买洋房？房价基本相当；

回答：你好，正常来说，毛坯房和精装修的房子是没有特别的标准的。投资的话，精装比较好，即买即住、即租即收益，避免毛坯交房后在装修时期的空置率，资金上也有灵活空间。很适合买了之后出租出去做房东 ，买精装也比较省心省时，适合异地购房情况。

买三房高层比较好，一个城市的所有房产其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。

追求更美好生活是每个人的梦想。如果你买了小房，将来二手市场上竞争对手就非常多，卖不起高价钱。但如果你提前买好三房，一步到位，不需要换房了，不光省事，还能就等着下面一房、二房的一堆人卖掉房子置换上来、从中获利。

提问：你好广叔，恳请帮忙评价一下这个盘怎么样，是滘口鹅谭湾的新房，近江边的二楼，实地看过能看见江，173方，740-750左右，想买这个准备置换自住用，想知道广叔怎么评价这个盘，怎么评价这个户型呢，万分感谢

回答：你好，鹅潭湾在滘口，属于珠江实业的楼盘，在江边，在桥边，三江口之上 户型产品上4房带双主套，产品没问题的，近6-8年之内的产品肯定是没问题的 这个盘：有点CEO属性，江景资源溢价，而且这个盘好像是珠实打造较高端额项目，至少是之一，自住可以买的，投资就不建议了

提问：你好广叔，想问下，英伦名苑三期可以买吗，现在价格比较高了？希望能得到回答。

回答：你好，英伦名苑三期和一期、二期挨着，中间夹着莱茵花园，英式风格，从外观上看小区就很漂亮，绿色植物很多，有小花园，有健身器材，楼宇楼之间的距离也适中，居住体验不错，有合适的标的可以入手

提问：你好广叔，本人目前在广州有套三居室的房子，不过现在老婆怀了二胎，后面可能家里老人会来帮忙照顾小孩，考虑以后家庭空间可能不够，打算在买套改善房，请问二胎家庭改善房该怎么选择呢？

回答：你好，对于二胎家庭改善房从户型方面，考虑到未来要容纳四个人和父母要来家里帮忙带孩子等情况，四房两厅才够用。在有条件的情况下尽量选择坐北向南的房子朝向，南北通透是比较理想的朝向，室内空气对流的话对孩子健康好。从配套方面，要满足家庭所有成员的要求不容易，选择区域时要更加仔细。万博CBD在商业配套，旅游资源上都算比较成熟，轨交十分方便，这个区域对于想实现上班、出行、带娃三不误的家庭较为友好。大沙东与文冲板块，图书馆、儿童公园、中山大学排名前列附属医院都坐落在这个区域，配套较为完善，美中不足的时这个区域的楼龄偏大，买这个区域购房者主要看中的是它的配套。

学区方面是有孩子家庭最为看重的问题，对于二胎家庭更加重要。万博周边公立学校的确不少，可以尝试中签的机会。科学城板块拥有省一级的公立学校，广州市二中开元中学，师资都十分有保障。文冲与大沙东板块的广州市第八十六中学这所重点中学的初中部历史悠久，教育资源相对比较丰富。

提问：您好，广叔，深圳有两套房，一套赤湾老旧小区复式房自住，一套在蛇口雍景湾135平儿子名下出租，无现金。想卖掉蛇口的房子，投资买入价格洼地的房子以租代供等待升值。请问有这个必要吗？

回答：你好，雍景湾的楼龄、花园、位置、学位、户型都没有问题，不会跑输。 建议加按揭再入手一套碧海 西乡 沙井板块的刚需上车盘，剩余子弹足够还未来5年的贷款。

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