东莞楼市:现在买沙田,会不会站岗?

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提问：广叔，麻烦看下二套房纯投资，打算长期持有，需要五成首付，预算首付九十多万。在广叔指导下看了 松湖传奇，碧水天源，万科金域蓝湾，美好家园，财富公馆，松湖豪庭，金沙雅苑。前三个已经搞不了了，总价三百万以上，而且没什么房源，捂盘销售严重。财富公馆便宜，但是那边中介都说物业不好，导致出租特别多还不太好租出去。比美好家园低一两千一个方。广叔是怎么看财富公馆？美好家园几乎没什么二房三房房源。松湖豪庭周，楼年龄新，但是周边好像比较差广叔推荐的原因能指导下吗？我的问题是 小三房有点够不上，只能两房，这几个地段两房有入手意义吗？入手怎么排序？准备去沙田扫盘，沙田广叔推荐的那些盘相比松山湖周边 哪个更有意义呢？谢谢广叔！

回答：你好。财富公馆主要是没有花园，小户型多，但近未来地铁，配套也还可以；松湖豪庭是价格还可以，适合附近工作自住，可作为一个参考选项。看你的情况，纯投资沙田也是可以考虑的，但需要买新一点，较好是买个3房。预算有限要做一些取舍。

提问：想在东莞买套200左右的房，现有资金70左右，主要是投资，性价比高，易出租，未来有升值空间的，可以推荐具体的小区吗？

回答：你好。200左右可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔，请问下，东莞市寮步万科金域东方，现在3.3万到3.6万买入，以后升值潜力怎么样，能大概说一下吗？

回答：只能说还有潜力的，城市面貌好，近寮步站。

提问：你好广叔，新人首问，请问下东莞市寮步镇中心区的万科金域东方和靠近东城的皇庭峰景一号，买哪一个楼盘好，哪一个升值潜力大？

回答：你好。建议选择万科金域东方，周围环境更好一些。

提问：广叔 您好！现有东莞一套十里江湾房产证过两年值210万没还清贷款，一套对面的万科珠江东岸没办房产证值220万没还清贷款！现在家庭有一个名额资格可以买黄埔，准备科学城投资买一手房持有5-8年，手头有82万现金，该如何配置现在的房产和资金？使资金和杠杆利用率高一些？请给一到两个方案，谢谢！

回答：你好。可出一套十里江湾。或者多凑一点资金。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，我在深圳福田已购房，还欠贷款余额不多，7折利率，夫妻联合署名，这是来深后卖掉排名前列次买的房后再次买入的房子。因不喜欢深圳炎热的气候，我一直动念想要去老婆老家遵义买房用于退休后养老，价格便宜。深圳的房子留给小孩。现在的问题是：1、如果要在遵义买，据房屋中介说是第二套房，3成首付没问题，6.12%的利率太高，如果把深圳房子的贷款提前还了，到遵义来买，首套房是5.88的利率，有这必要吗？而且我们可能要至少十到十五年以后才退休，难道现在买了空置十多年？我们的住房公积金账户里有几万块钱，这个该怎么充分利用起来？好像不能用于遵义买房。2、我反感的小区是花果山那样的人多楼密的地方，希望80-90的中小户型带装修或者二手房（实在是懒得装修），中低楼层，预算40-50万，品牌开发商，期望环境、配套尚可，目前就看过恒大翡翠华庭，其他有什么推荐？新浦目前人气不旺，不过环境不错。3、如果不看好三四线城市的房价潜力，难道退休以后都租房？我们以后可能会两边各住一半时间。

回答：你好，我的建议是：1.深圳房子贷款不要提前还清，深圳和遵义的房价基数完全是天上和地下，为了节省那么一点利率，有意义吗？

2.养老房不要买这么早，你还有10-15年才退休，现在买个养老房放那里空置，相当于资金在那里浪费，当下更应该侧重投资，养老房等到时有需求的时候再买。

3.就养老城市来说，像珠海 昆明 三亚等都比遵义强，完全不用着急买，遵义这种低能级三四线城市，房价根本涨不起来，什么时候买都不会贵，完全没必要提前10多年去买。

养老靠的不是空气和稳定，而是便捷的生活 交通和发达的医疗… 最适合养老的地方，是大城市的市区。建议你目前离退休时间还早，有多余资金先投资，用资产追资产，等以后有养老需求的时候再买也不迟，到时可以买到比遵义更好城市的养老房。

提问：你好广叔，深圳有两套房，一套赤湾老旧小区复式房自住，一套在蛇口雍景湾135平儿子名下出租，无现金。想卖掉蛇口的房子，投资买入价格洼地的房子以租代供等待升值。请问有这个必要吗？

回答：你好，雍景湾的楼龄、花园、位置、学位、户型都没有问题，不会跑输。 建议加按揭再入手一套碧海 西乡 沙井板块的刚需上车盘，剩余子弹足够还未来5年的贷款。

提问：您好广叔，去年122万（含各种税费手续费）买了大亚湾 鹏惠花园，在碧桂园深荟城对面，基本上可以算离深圳14号线沙田站(末站)最近的一两个临深小区，到地铁站步行2.6km，小区物业今年也换成碧桂园物业，本来打算地铁通了后卖掉，最近有中介说可以帮我122万卖出去，请问需要卖出吗？还是等到地铁开通再卖？

回答：你好，如果只是调仓，优化资产，价格合适就可以卖出，这里有利好，兴许别的地方利好更多。 如果只是卖了存银行，你还是继续持有吧。

提问：您好广叔！本人在广州上班，今年打算在买房，家里一直跟我说买中间层比较好，但其实我对楼层选择都还好没有太挑，我想请教老师就是楼层对日常居住会有影响吗？受哪些影响呢？

回答：你好，楼层对居住会有影响的，受楼层影响的有这几个因素：1. 视野高楼层的开阔视野是相对的，有可能会被同一小区的同等高楼所遮挡。但高楼层对比低楼层来说，视野肯定要开阔，低楼层容易因为周边景观或者低矮建筑的遮挡而视野不佳，居住舒适度降低，视野上来说16-23层比较好。2.通风和采光的影响因素有朝向、户型、楼间距等，好的房屋朝向可以确保充足的阳光进入室内，改善室内的温度、光线和卫生状况；楼间距的设置如果符合规定，就能使房子采光较好，南北通风，一般18层以上的房子空气对流较好。3. 噪音，并不像我们理解的那样，楼层越高噪音越小，研究表明，如果噪音来源是马路的话，中间层受到的影响是超过低楼层和高楼层的。而且高楼层还会受到风声这个噪音影响。

提问：广叔你好，请问石碣玖颂江湾要不要继续持有，证到今年十一月满两年，现在生活工作都在大岭山，还有一百多万房贷，想到时卖掉在大岭山或者松山湖周边买过，请问有什么好的建议。

回答：你好。石碣玖颂江湾在环线高速边上，自住还可以吧，投资看不到有太大亮点，可以出手置换。当然是大岭山松山湖这边潜力更大。

提问：广叔您好。新人首问，我是东莞户口，现名下在东莞有2套房，全部结清贷款。想在东莞中堂再购一套中堂东港城的二手房作为自住或投资，（因为限购，只能全款）。中堂东港城在镇中心，是中小学的学区房，地理位置不错。现在感觉中堂房价在整个大东莞来说，还是属于偏低的，均价约为1万8。不知东莞中堂这边的小区房价还有没有升值空间？穗莞城轨（中堂站）去年已通车。像我这种情况，不知广叔有什么更好建议呢？谢谢您！

回答：你好。水乡片区中堂价格确实是便宜，这边主要是城市面貌一般，你想想隔江对面的广州新塘也才2w左右，还带地铁的。购买力不是很强，只有本地的需求。如果预算有限，也在附近工作，买来自住保值没问题的。

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