东莞楼市:买房选地段很重要,但是选对板块更重要

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好，我在东城星城美寓有一个50平米的想卖了买一个七八十平米自助加投资的二套房，另有排名前列国际六十平一套。本人东莞南城工作。

回答：你好。新世纪星城美寓位于石井，小区比较小，多以单间为主，租客多，人员复杂，可出手置换。排名前列国际的地段还可以，建议继续持有。建议二手次新为主，选择有潜力的地段。

提问：广叔你好。请问，万江十里溪境和虎门的融创伝月台，纯投资，你更推荐哪个楼盘？

回答：你好。纯投资选万江十里溪境

提问：广叔您好！新人首问，本人有子弹100，名下在企石碧桂园有一套房自住，想投资，给点建议：

1、横沥碧桂园松湖明珠和雍景湾哪个楼盘更适合入手？

2、现阶段投资商铺怎样？惠阳开城首府的商铺和惠阳秋谷康城商铺哪个更适合投资？

3、有没有好的投资建议推荐下。

谢谢！

回答：你好。

1、两个盘很近，优选碧桂园松湖明珠。

2、商铺不建议买。现受互联网的冲击，一铺养三代越来越难了。如入手铺面，排名前列看地段和区域人流量，不建议入手盒子商业和步行街，能赚钱的好铺面没人会卖。第二，铺面租金租售比低于5%不考虑。铺面的缺点除了价值的不可控因素太多，还有交易税费相当高，特别是土地税和所得税。由于未来不可控因素太多，会造成租不出去的情况，想要改成居住场所出租也很难，住宅每个人都需要，但商铺不是，新手不建议投资。

3、建议先买住宅

提问：广叔你好，因为碧桂园紫宸府未满两年，买家只愿给30先，是否不出手？等满两年后再卖不考虑房子？房价不知道会不会比较稳定啊？想着再买一套也是五年内出手。或者DY少点，买镇街？每月除石碣碧桂园紫宸府外，可供1.5到2。城区中惠丽阳时代有莞师附小的学位，30到60平的可以买吗？

回答：你好。碧桂园紫宸府给到合适了才卖，也可2年后卖。中惠丽阳时代在东城石井，可以买，最少要买个2房。

提问：广叔您好，龙湖招商天钜、新世界云逸、保利碧桂园公园大道、中海学仕里这四个楼盘自住+投资选哪个好？哪个楼盘升值潜力大？

回答：你好。前两个在白云，后两个盘在广钢；龙湖招商天钜还有地铁利好，片区成熟，生活方便。新世界云逸算是嘉禾望岗的标杆楼盘，也可考虑；广钢有一定的不确定性。我建议考虑前者。

提问：广叔你好！广州外地户口广州社保，广州首套，目前无房贷。想买350万内的次新房，自住兼投资。看过东荟城，时代春树里，中海和金梦。东荟城单价去到4.2万，其他3个也是3.5万上了。问:1.这么高位，现在还能不能买？

2.上面4个盘那个好呢？目前看中春树里，离小孩工作地方近。

回答：你好。

1、可以买的，明年可能更高，自住上车每一个今天都是较好的上车时间，不要等着它下降，下降的概率不大。

2、这几个盘都可以买。那就选时代春树里吧

提问：新手提问:我刚来广州，刚需房事小白，在海珠磨碟沙工作。太太在老家带两个小孩，老大明年入小学，她是老师有编制想过来但要考试，所以不确定工作位置。现金170，估计也就能买个300－400的房，怕房价涨得快，动了想买房的心思。看了科城山庄和东荟城，房源少又贵4.5－4.7每平，房型有点老外其他都合适，媳妇觉得花钱多买二手房不甘心，所以明天跟中介去番禺南村万博看看。

定位:进地铁、好学位、位置方便夫妻工作通勤、保值增值

请教:1、番禺万博和黄埔科城山庄或东荟城，谁合适点？

2、安居客上科城山庄房源价格普遍比我在现场高，这个问题有何解决的办法？

3、还有其他别的合适选择吗？

回答：你好。

1、万博和科学城都可以买，看好就要尽快上车。科学城要好一些，但买不到好的产品万博也不会错。

2、看下“链家”的

3、广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：新年好，新人首问：一，基本情况，新婚小夫妻计划广州购房，有房票。男沥滘工作，女花都黄广小学工作（金谷南路）。目前周末见面。家庭年收入35W，现金有120W。两人名下省内无房，无贷款记录。

二，需求，赶紧上车，力求保值升值。出租不自住也接受。

三，已看楼盘

1，海珠区-江南西-穗花新村：出门公园和地铁，穗花小学就在旁边，也有商业。缺点是房子太老，大于30年，且户型普遍不佳。不知道这种老户型今后的空间大不大。

2，天河区-燕塘-金燕花苑：学位很差，3号线和6号线换乘点。这地方房价低是临近火葬场、殡仪馆的原因么？

3，海珠区-东晓南-晓港湾：已有2号线，正在修10号线。小区很大，看起来稍杂乱，目前价格不高，300W出头就能买到三房。但无学位，很多同事都已搬走。不知道这地方怎样，是否值得考虑。

4，海珠区-广佛线-光大花园：交通、商场、环境都有，2房就要四百多万。三房目前买不起，如果拼尽全力买个2房，今后好出手么？

4，黄埔区也考虑，还没有去看。您有推荐的盘么？

回答：你好。

1、穗花新村地段还可以，就是房子太老了，不建议买。

2、金燕花苑近燕塘地铁口，楼梯房比较旧，加装了电梯的业主开高价，原装电梯的单价又高。总体一般。

3、晓港湾靠近地铁，但品质不是很好，里面真的是脏乱差，不如隔壁金碧花园或者英豪花园。

4、光大花园临江，近地铁，可以买的。

5、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，您好！新人首问，在线等，挺急的。本人45岁，夫妻两人均为天河户籍，想买广州首套房，次新与新楼均可，暂不自住，主要考虑保值增值，好出租，较好增值潜力空间大，以后好出手置换，首付预算125万以内，公积金贷款预计可以贷60万，但是最多只能贷20年，每月月供控制在15000元以内，我自己粗略预算了一下，大概可以买总价380万以内的房子，最近只是粗略了解了一下科学城这边的情况，这边新房有秀星樾（没什么房了）、黄埔中央城、龙湖首开云峰原著、绿地杉禾田，还有长岭居版块的一些楼。个人倾向于买二手楼，这边的小区有：1.中海誉城北苑&南苑、2.万科金色梦想、3.越秀岭南雅筑。1和2 就地理位置比3稍好些。但3在两年后估计有可能蹭上旁边绿地杉禾田小区的广大附中的学位，而且现在也是较便宜的。上述3个小区，买哪个会更有价值？像我这样的情况到底是买新楼还是次新的好呢？除了上面的小区，这样的预算，广州是否还有其它更好别的版块房源推荐？谢谢您！

回答：你好。较好使用纯商贷，公积金直接取现。建议二手次新为主，中海誉城、金色梦想都可以考虑，首先考虑金色梦想。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

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