东莞楼市:买房实操,普通人买卖房如何避免踩坑?

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，坐标东莞，目前可凑资金200，家庭年收入75。夫妻两人一个在万江工作，一个在道滘。现自住莞城一套还剩公积房贷25万，还有公寓一套，无欠款。现准备入手二套，投资加自住。请教房叔：

1.是买二手还是新房？

2.看了万江保利首铸天际，一房4.2万/平，117平要近500万，有无升值空间，自住如何？

3.公寓位置好，是近期卖还是等2年再说？

4.买2套是多付首付少贷好，还是相反好？贷款选固定利率还是浮动利率？

5.线上选房有何秘籍。

6.如选不到保利天际，附近有无值得投资或自住的楼盘推荐？

谢谢！

回答：1、建议二手次新为主

2、万江保利首铸天际临江，宜居，有潜力的。

3、公寓建议现在就挂牌

4、建议买一套好的，贷足30年，选择LPR

5、重点加多一些中介，发掘几个御用中介，笋盘多优先出现在他们的朋友圈，而不是网上

6、具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：新人首问，广叔您好，本人位于东莞东城，目前手上两套房，分别是东泰花园（自住）和中海十里溪镜（自住和投资都可）。还想投资周边价格低的城市，首付预算50万左右。目前看了肇庆的华侨城、中山的瀚康首府和公园四季，个人比较喜欢华侨城，感觉规划好，开发商品牌大，价格低，但很担心未来华侨城无人接盘。请广叔帮忙分析下这三个楼盘如何，值得下手吗？另外您建议哪些楼盘值得投资呢？二手也可以。可考虑中长期持有。十分感谢

回答：你好。东泰花园区位很好，可继续持有；中海十里溪镜也有投资潜力，可继续持有；肇庆华侨城周围很荒凉，空地买，买入很大概率会站岗；瀚康首府，南头镇，近年来傍着轻轨南头站，15分钟直达广州南站的噱头，但其实通勤很难的，变相的把人口吸引到广州去，所以价值也不大。公园四季价值不大；中长期，那还不如买惠州了。

提问：广叔好，第二次提问了，东莞户籍，想买二套房以后自住或放着升值，考虑买130至143平的，在市区上班，南城房价太高了，想在市区或附近购买，如果预算430万以内有什么好的推荐？是买一手还是二手好？

回答：你好。东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，现在准备从布吉跳出来，置换一下深圳中西部的房产，预算在650-700万，目标是中西部的两到三房，两人居住，年收入50万+，工作在南山高新园，本次换房也希望能兼顾自住。最近看了四个片区的很多盘，个人比较中意以下几个个楼盘：1、福田上下沙片区，金海湾花园，一线海景，物业虽然是01年的，但是维护得非常好，居住品质也是不错的，670万，81平米两房。2、南山区阳光花地苑，楼龄较新，物业维护得也不错，学位比金海湾好不少，650万，64平米两房；3、碧海片区玉湖湾，700万83平米三房。4、蛇口片区，春树里，650万，67平米两房。5、蛇口片区，四海公寓，660万，62平米2+1房。请老师帮我分析分析这几个片区未来的优势和劣势，我的主要目的还是希望为下一次置换打下基础。言而简之，700万总价的预算，该往深圳哪里投，兼顾自居，投在哪里未来的空间更大一些。

回答：1.金海湾花园，深圳市中心较便宜的海景房，然而并没有什么用... 背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。 2.阳光花地苑南山小学，南山实验教育集团南海中学。 小社区08年的盘，带空中花园，周边配套交通也都挺方便。 从去年8月到目前基本每平米跳涨17000元左右，如果是一定在这里上学，是消费需求原因可以考虑。 如果是投资目前这个价位确实不便宜，现在入手不会是较佳选择，不过如果能淘到性价比不错的笋盘，未来也看好。 3.玉湖湾部分户型赠送率很高，高层都可看海，楼龄新，小区品质不错，投资或自住都可以。特别价格在碧海算高，相对价格不高。未来升值潜力不错。 4.春树里高楼层，看山看海、06年、2号线东角头，中长线还不错 5.四海公寓位置靠近深圳湾，学校蛇口小学 蛇口中学 就没有小区花园产品也不是特别新。

这种类型的冷门盘要等到所有盘涨过之后才能有行情，涨幅滞后。这个价格买四海有点浪费了。 这几个盘考虑学位优先阳光花地苑，投资角度玉湖湾和春树里都还不错。

提问：广叔好，深圳观望族， 一直想买房，又怕买在了高点。最近美股四次熔断，害怕出现大的危机,买了后房价下跌,但是国家降准降息,怕将来更买不起房子了，好纠结啊。请您指一条明路,谢谢!

回答：你好，最近很多人担心全球经济危机会导致房价大幅缩水，我觉得这种发生的概率是很小的，外围股市下跌，很正常，股市是市场情绪的反应，回顾历史，每逢重大公共健康事件，股市都会收到波动。其实我对美股熔断不关心，我只希望在这低谷时期有机会再入手几套。市场情绪是个奇妙的东西，等到频频出台救市政策，那个时候很多人的看法又会反转过来，匆匆忙忙去买房。当前我国的经济与资产价格，明显比欧美稳健。

所以，这次国际危机，对中国经济和资产价格的冲击，也会明显小于欧美。现在房产市场一片悲观氛围，敢买房的人并不多，但现在恰恰是较佳的介入时期，因为此时开发商和不少二手房业主需要回笼资金，抵抗心态最为薄弱，所以此时的价格非常吸引人。但凡有点胆量和判断力的人都可以吃到下一波上涨的行情买房不像炒股，几天就会看到它价格波动，但是时间长了，房价一定涨有这个前提，我觉得买房就很值得花一生的时间去做了。深圳楼市，过去三年多，量缩价稳，今年走势稳健，有可能小幅回弹，现在可以入手，深圳投资回报率高的板块，详见内部分享。

提问：广叔你好，我目前住东莞， 19年入手东城05年楼龄大三房自住一套，已经有涨幅！17年入手东莞黄江东莞1号线地铁口次新一套，正在出手交易，17年底18年陆续入手了两三套东莞樟木头老破，总价均在60左右的，目前无明显涨幅。江西南昌一套。以上房产分别在我老婆跟我名下，我俩离婚状态，其中我名下一套东莞樟木头全款老破，一套东莞黄江次新正交易，计划卖完后落户广州首付4成购房，较好预算总价500万内，好地段可适当想办法凑一凑 18年落深户，中间内持续交社保，本打算卖东莞黄江置换深圳，限购后没机会了，转而想落户抢跑广州 但现在广州感觉已经起来了

回答：你好，广州是起来了一些，但不是涨到头了，还是有机会的，目前而言适合你的预算海珠或者天河或者万博那些都有。比如金融城的骏景，中海康城，富力天禧之类的，后者海珠的光大花园，万博万科欧泊之类 你的关键点是先确定你的首付款什么时候能下来？如果确定了可以大胆来广州买入，跟广州的卖家商量过户之间压在你首付到位后就可以了。 尽快搞定吧，现在行情在起了。假如广州你可以挣150-200万的，你不能因为现在贵了10万，望而却步，比起买贵了，踏空才是最可怕的。

提问：你好广叔，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

回答： 你好，建议把小产权出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格就不错了，不能贷款，没有什么投资价值； 博拆迁是不推荐的，少说打底10年起步，虽有方法，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但一般人玩不了。小产权出手后，再根据手上的资金选择相对应的学位房。

提问：你好广叔，南山明德碧海校区和保税区福外南，这两个学校附近的盘还可以选择吗？总价1500万，想在福田或南山配置一套自住+学位的3-4房。请广叔推荐，谢谢！

回答：你好，1500万的总价不建议放在这两个片区。明德碧海的问题是盘太老+学校认可度不高。金海燕和新浩城7万多横了三年半才翻身，这次涨完估计又要横三年。保税区适合买入中小户型，1500万放在这里浪费了。深圳每个片区都自成一派，有各自适合的资金和体量，低了还能化解，高了会很麻烦，严重影响升值和流动性。

提问：您好广叔，我之前在惠州大亚湾买了一套房自住，已经还款4年，目前还剩100多万没还，还是一直在亏！请问我能否把它卖掉去深圳做首套？

回答：你好，大亚湾库存量大，人口流入少，且配套、交通、学校等都不齐全。七成以上是投资客。试问，都是投资客，未来谁来接盘？卖出是为了更好的，但，不是出手就能卖出的，现在不出手会亏更多。

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