东莞楼市:好房子都有这些特点,可惜大部分人都选错了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问：广叔您好，本人单身.房产小白一枚。目前手中有50+，年收入15W左右。首套房，不想借款，工作地长安，想投资一套保值。同事介绍了大朗 东方敏捷春天（12年建成 ） 万荟时代复式（13年建成） 新世纪美好家园复式（06年建成 ） 财富公馆复式（07年建成） 松湖豪庭（时间不知）。问题：1.以上几个顺序如何选 择，考虑建成时间思路是否错误。2.抛开同事介绍大朗这个地方，请广叔帮推荐几个利好适合楼盘。

回答：你好。东方敏捷春天可考虑；万荟时代，一楼底商，也可考虑；新世纪美好家园、财富公馆近未来地铁大朗站，优先考虑；松湖豪庭是16年建，要新的多，也可考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，己有一套东莞高埗自住，现想买一套用来投资，因为资金问题，考虑茶山鲁能公馆和高埗颐龙湾，买哪里好。谢谢您

回答：你好。优选茶山鲁能公馆，地段价值更大一些。

提问：广叔你好，我老婆东莞户口，我外地户口，东莞社保交了5年了，在东莞虎门有一套房，95平，3房，市价290万左右，有60多万贷款，有二套房票，孩子高二，想投资兼保值再买一套，如果位置价格各方面合适也可以买大点自住，现在住的卖掉，不算一套，二套月供最多可接受1.5万以内，首付150万左右，请广叔帮忙看一下，虎门现在新房或者次新房都3万多了，价格太高了，虎门的配套不足以支撑这么高的房价，怕以后房子横盘，买在山顶上，我看广叔经常推荐南部湾万科城，可那个地方周围没什么配套，商业和交通都不方便，可否明示推荐理由？考虑新房华侨城云麓台二期，122平，410万左右，不知道有没投资价值？周围没商业配套，龙眼璀璨时代新房，周边都是民房也不行，国际公馆房龄差不多10年，大多是双证，再买会不会有点老了，或者考虑大岭山松湖碧桂园3房，那里也有点偏，以上有值得买的吗？或者广叔有其他好的推荐吗，长安，虎门，大岭山，沙田，大朗都可以

回答：你好。整个滨海片区我都比较看好的。南部湾万科城，大社区，西边、东边1.5公里左右都有配套的，而且它的配套有提升的可能。华侨城云麓台二期，北边高速、山，周围工业厂房，差不多属于边角地带，发展受限。国际公馆房单证可以的。松湖碧桂园也可考虑。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好!房叔!新人首问:我是东莞工薪族，目前在增城石滩一套自住。近期东莞房已经不能上车，可否考虑惠州仲凯高薪区的房子，龙光九云台，保利，奥园，三个盘在附近不远。如何选？还有石滩的房子在增值方面有必要持下去吗？工人子弹有限，可长久点持8到10年。盼回复，见笑！

回答：你好。石滩的房子可出手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的广叔： 是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？排名前列种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险较大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。 焦虑中，盼广叔回复指点。

回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。 为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。 对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。 对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。 楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。

提问：你好广叔，我15年9折商代在番禺亚运城买了一套高层90平两房，广铁学位不错，三号线东延段23年开通。本人是独生子女，母亲已到达随迁的年纪，还没随迁。目前广州未婚，只能买一套。现在亚运城推出新盘都是88小三房起，现在担心两房以后没有小三房好卖，另外从投资的角度卖掉可以房子兑现一些收益（到手160-180W左右）换成两套或者置换更好的，也可以通过置换房产，把纯商贷换成公积金+商贷。手上还有50W 子弹，可以做为置换或者二套的资金，也可以提前还清贷款。

想咨询一下有没有必要卖掉置换，什么操作方案好一些，如果置换有没有推荐区域或者楼盘 。1.母亲随迁，增加房票买入多一套。2.卖掉旧房产置换市区更好的区域或者亚运城置换更大的新楼盘3-4房。3.等地铁3号线开通，23年再兑现收益，现在在不限购区域入手一套。

回答：你好，房子赚钱效应不是看面积，番禺是我看好的板块，广州目前正在起飞阶段，不要随意出手，还有上涨空间。对于一线城市，能新增就不要置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。

较好的办法当然是把你的排名前列套房子抵押出去，当第二套房子的首付，同时拥有两套房子，可以开发父母老人票，做接力贷买入。不限购区不建议买 容易踩坑，广州重点关注的板块及楼盘可以查阅内部分享，今年时机很好 加速进场。

提问：你好广叔，请问250w预算，纯投资的话，广州金融城和佛山千灯湖，哪个地区增值空间更大？这两个地区、这个预算的话优选哪个盘？谢谢！

回答：你好，有得选肯定是金融城好，但是这个价位其实不适合金融城，买不到什么货，反而更适合千灯湖。 我觉得哈你有广州房票首先想到应该是广州买房，黄埔的潜力都比千灯湖好，老黄埔，科学城我划地铁的盘你可以看看，比如金碧世纪花园，万科东荟城，万科金色梦想这些，另外我更建议你把你的首付告诉我，还有月供能力，这样倒推我才能准确给你判断哪些盘更适合你

提问：你好广叔，本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级（省一级），户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢

回答：你好，个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心 太古城南优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 现在入手需要淘笋，不用太着急。

提问：您好广叔，本人在珠江新城上班，在广州想入一套50-60万首付，总价200万左右的房子，是首套房，老师有推荐的吗。

回答：你好，总价200万，可以入均价2.5万左右的60-80平的两室一厅，这个价位的房子可以推荐还是有一些，比如增城、南沙、花都、从化。但结合你自身实际情况在珠江新城上班，少有可以考虑的地方就是增城区了，最重要的是你需要选择增城区有地铁的区域，具体看你能接受的通勤时间。比较推荐的是新塘新世界花园和尚东阳光，均价在2万左右的毛坯房。这两处的地铁房可以将通勤时间控制在1个半小时左右，也比较符合你的预算。

提问：您好广叔，首次置业，后海上班。首期三成，首期预算150。新婚两口，两年内会变成三口之家。想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。宝安中心单价偏高够不上。主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。望指点迷津。哪里更好

回答：你好，总预算500万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

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