东莞楼市:现在入手虎门是不是较佳时期?专家为你分析

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，你好，手上资金130万，东莞已经有一套南部湾万科城95平，现在想入手二套，纯投资。

1.想买新楼盘，长安，虎门求推荐

2.新楼盘没有的话，二手可以考虑吗，

如果可以考虑的话，买虎门哪个小区好一些，

3.我在南部湾有一套95平的，在买一套的话现在价格是34000元，买一套95的现在也要340万，首付要四成，还有契税，中介费，下来首付要付150万，还有升值的空间吗?

4 虎门国际公馆离高铁站近，但是都是双证的，单证毛坯的在290万，有升值空间吗

5.虎门南部湾现有二楼，视野还好，无遮挡，现在卖320万，比其他高层便宜，免个税的，不知道能不能入手，二楼不知道后期好不好出手。

6.现在虎门新盘都已经是3.4以上了，现在入手是不是较佳时期

回答：你好。

1、新楼盘暂时没有好的推荐。

2、二手可以考虑的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、还有潜力的

4、建议单证，双证未来流动性弱。中长期看还有潜力

5、低楼层不是很好，建议中层为主

5、短期下降的概率不大。平稳期适合买入。

提问：广叔，你好，新人首问：本人在东莞南城工作，首套是在东莞森林湖，现在想入手一套八九十平以内的小户型作为投资用，看了万江十里溪境89平和南城中证云庭93平，以及寮步万科金域东方，总价分别是300万、330万、320万，首付四成120万至130万，月供1至1.5万，想入手中证云庭又担心单体楼以后卖不出价，想请教从投资的角度来说哪里更适合入手？如果都不适合，是否有更好建议？个人更偏好一手房，因为二手房选择太多比较不好好判断

回答：你好。东莞森林湖不错的。万江十里溪境可考虑；中证云庭周围环境一般，民房较多，靠近立交桥，总体一般；万科金域东方可以考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好，想卖掉沙井村委统建楼，到东莞买二套，首付100左右，纯投资，请问买哪里的？

回答：你好。小产权价值一般，不过也看沙井哪里，如果是好的地段大可留着，随大市涨。首付100，4成可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好广叔，我目前在惠州居住，想在惠城区采购一套房子，目的是一方面给孩子上初中，一方面有投资考虑，初步看的是西湖附近一中初中部附近的房子，现在在犹豫，电梯房好点的都将近30000元一平，楼梯房17000左右，但是老破旧，同时感觉惠城区房价近期持平甚至有缓降的趋势，不知道是否该出手？

回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座 排名前列类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。 第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。 第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。 第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米300多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。

不瞒大家说，现在老破小 老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 惠州投资不是好的城市，如果单纯考虑学区，可以入手一套老破小，但是价格一定要够笋，方便未来做凤变冰卖出。

提问：广叔你好，中山坦洲与珠海市区紧紧贴着的，坦洲有的盘一二手比较便宜的价格1.2万左右，投资价值空间大不大？纯投资，是否值得购买？

回答：你好，中山楼价特别是坦洲，还是跟着珠海走的，只是珠海目前还有西部一带引流，这个我认为不具备太大的持续热度，坦洲能否等到承接的那一刻，我是存疑的。本土投资可以考虑，外来就不建议了。

提问：你好广叔，如果看重5年内投资增值，黄埔区的几个楼盘：黄埔花园，中鼎君和名城，万科城市花园，金碧世纪花园，万科东城荟，万科金色悦府您能排个序吗？

回答：你好，先把东荟城放后面吧。老黄埔目前价格跟科学城差不多，意味着科学城价格有点点溢价，老黄埔带点点低洼。未来老黄埔的行情会比科学城表现得很好，潜力更大，整个老黄埔都在旧改，以后环境会好很多的。 你举的这几个地铁盘，都在我画圈的范围，你买哪个都不会错，而且价格都是联动的，不可能城市花园涨了其他几个不涨。所以这个时候更在于我们入手的笋价。我们只有把价格压得更低，才有更大的上涨空间。 还有一个就是价位问题，比如300左右，最适合入的就是金碧了。

提问：你好广叔，前年底入手了阳光棕榈园三期119平，4房两卫户型，朝南，电梯房，买的9楼（共10楼），870万，另有税费中介费35万。买完之后，我现在很忧心，因为这个盘没有好学位，停车位也不足，又正好应了您口中的老破大，怕是以后很难出手。少有好处就是房子户型很正，朝向好，居住舒服。我现在纠结的是：我老公想花30万左右装修，然后住进去，他想着至少住个5-8年。想咨询一下，值不值得再装修持有5-8年，还是等满三年后赶紧出手卖了？另外我现在快要生baby了，也要考虑学位问题，不知道阳光小学和前后中学未来怎么样？多谢老师。 另外手上还有130万现金，应该怎样投资比较好？家庭年收入税后90万。

回答：你好，棕榈园在南山前海板块算是超级大盘，02到04年的房子，容积率不高、花园很大、相对舒适，学区一般，虽然距离地铁较远，但好在临近前海桂湾，将来的保值是没问题的。 至于装修花30万就没必要了，稍微装修翻新一下，自住也没大问题。 还不如加到加到购房首付款里面去，160万，关注重点关注碧海片区，未来投资还是优选西部。

提问：你好广叔，可以点评一下宝安大悦城和蛇口临海揽山吗？哪个以后会更有发展？最近新楼盘感觉不多，还有更好的吗？

回答：你好，一.大悦城所在的新安属于宝安老城区，刚需盘多，城市界面老气横秋，不会受高收入群体青睐，圈层不行。又没有划分到宝安中学，很容易摸到天花板继而上不去。二.新世界揽山临海蛇口30万方大盘。育才一小二中，2号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。

提问：你好广叔，请问大运颐安都会中央89平米新房约510W，双龙恒裕珑城89平米新房约390W，值得买不？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我排名前列套房在罗湖，第二套想作为纯投资，目前不考虑学位，在关内可否帮忙推荐几个盘？

回答：你好， 深圳各板块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点：1、东部和西部的差距拉大。2、品质楼盘和低端楼盘差距拉大。3、学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会像东部倾斜，龙岗顺势承接。4、但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。

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