东莞楼市:松山湖区域涨幅过高,还有潜力楼盘吗?

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提问：广叔好，新人首问：家庭目前东莞一套住宅，一套松山湖翠珑湾公寓（70年产权），现金250万左右，年收入至少30到50万以上，现在想投资一套房子，帮忙给出建议：1.区域滨海湾长安虎门，东莞市区及市区不远周边，有没有推荐几个楼盘。2.松山湖翠珑湾公寓有持有的价值吗？3.松山湖区域涨幅过高，还有潜力楼盘吗？4.自己觉得离南城近的滨江体育公园附近的楼盘有潜力和升值空间，比如上东国际.精英世家，金地外滩8号，天健阅江来，保利首铸天际。值得入手吗？

回答：你好。1、可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

2、松山湖翠珑湾在华为基地旁，如果是商业公寓，建议换成普通住宅。

3、中长期看还有潜力，但这个价位买不到好的产品

4、有一定的潜力，重点考虑万江的保利首铸天际以及南城上东国际。

提问：广叔你好，新人提问。子弹不多，错过了买房的时期，子弹已缩水严重。现在已没什么还款能力了，深圳社保。打算考虑150万左右的。1.目前是投资惠州仲恺或中山马鞍岛比较好，慢慢等待升值。2.继续等待深圳的安居房，但是安居房又怕存在很多不确定的政策因素。

回答：你好。1、中山马鞍岛可以考虑的，深中通道加持，行情准备启动了。2、建议放弃安居房，时间成本和机会成本较大。

提问：你好广叔，现居东莞沙田碧桂园(租)，平时上班在厚街，开车通勤10分钟。惠州大亚湾入坑一套128平4房，每月还7700，地址在大亚湾西区公园上城，现在卖的话，大概只能卖15000一平，购入的是14500，能不能继续持有？是卖了还是等升值？因公司在厚街这边，考虑东莞定居，我老婆有深圳购买资格，我在东莞社保2021年12月满1年，考虑在东莞购买一套刚需，有子弹50，加年收入80左右，如果东莞买是在沙田还是厚街还是虎门？沙田现在房价也要27000，厚街虎门大概3万多一点。小孩马上满1岁，考虑教育问题，好的小学都在莞城南城，我可以接受租房，如果是东莞排名前列套，在哪里比较合适？

回答：你好，惠州大亚湾天量供应，价格是不容易起来的，不住可以出手置换。可以买个320左右的房子，自住建议考虑厚街、虎门，配套要好一些，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：您好，广叔。本人东莞万江本地人，前期因为投资意识差，没有购买房产。最近想出资60w首期投资。看过的有中堂富盈公馆，非排名前列栋（排名前列栋垃圾点）毛坯单价15000，123平方。以及寮步大道松山湖毛坯80平方左右的毛坯，单价26000。请问这个时候合适投资房产吗？或者请给我点建议买哪里合适？

回答：你好。中堂富盈公馆适合自住，周围环境一般；如果投资的话，当然是后者更好一些，近松山湖和南城CBD。这种低总价建议尽快上车，降低概率不大，还有升的空间。

提问：新人首问：广叔您好！我2013年在东莞道滘沿海丽水佳园买了一个93平小三房，目前欠款35万月供3000元！2019年底在惠州潼湖玖龙台买了一个小三房欠款55万月供3000，目前手上现金30万，能承担总月供一万，想把道滘丽水佳园房子卖了换一个投资兼改善自住型的，二手房怕手续费太高，目前只知道沙田碧桂园柏丽湾，但是离上班比较远，工作在东城雍华庭，不知道有没有哪里比较合适的一手楼盘？或者很合适的二手房，谢谢！刚刚入会排名前列次提问！谢谢！

回答：你好。丽水佳园靠近立交桥，配套很一般，可出手置换。惠州这套也差不多，需要持有较长时间，惠州供应量大。如果可以的话，建议两套出手，换一套优质一点的标的。碧桂园柏丽湾可以考虑的，沙田这边我比较看好，有发展潜力。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川排名前列城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因排名前列城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说全国和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，。，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。

回答：你好，1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。

2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房升值能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年升值了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的升值。

3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。

4.一线城市房价在全国还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付 月供都可以承受的了就可以

给你一点建议：房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房；多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；没房人的观点：短期房价要暴跌，不做接盘侠。没房人的买房逻辑：房子涨了买不起，房子不涨等它跌，房子跌了不敢买。

提问：你好广叔，我的情况是学位不刚需（用爷爷奶奶名下房产的学位）。预算总价1000内，看了一下您推荐的若干楼盘有些纠结： 1. 碧海片区最属意的是幸福港湾，125平4房刚好卡在预算极限，户型楼层保养都还不错。 2.半一，南海玫瑰园三期，只能买到不到90的小三房，户型楼层均不满意。 3.诺德89小三房超出预算100多，楼层采光尚可。 两个地方到父母家都算方便（科技南），预计持有5年左右置换回蛇口或科技园南区，该如何选择呢？

回答：你好，考虑未来回归科技园，建议直接入手科技园，板块支撑力很强。 能多开发房票，参与华润城打新较好，亲属间可以找开发商更名。 其次关注碧海板块，幸福港湾投资不错的。

提问：你好广叔，请问深户一套，想将一套小户抵押投资保值，目前看皇庭彩园和金怡华庭的两房，请问您的高见？谢谢

回答：你好，400w福田电梯花园两房，目前单看价格，性价比都挺高的，就是地段存疑，增量有限，这两个盘涨幅会高于福田大盘，但会弱于南山，宝安。其他选筹参考会员内部分享！

提问：您好广皮，2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

回答：你好，德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右，卖深中学位。 如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

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