东莞楼市:买房别碰这个板块,连续三年下跌

广叔谈房 2021-01-08 23:54:34
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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问:广叔您好,目前看中寮步的万科金域东方源悦,保利卓越时代广场,或者加钱上翠珑湾三期四期。万科在镇中心,保利附近有城轨,但是听说有广深二号线经过,可能会比较吵。源悦离松山湖近一点,但是配套一般。翠珑湾三期四期需要加钱买毛坯,装修也需要加钱,不知道未来增长趋势如何。目前首套主要考虑自住+投资,偏自住。不知道您推荐哪个?

回答:你好。万科金域东方可以的;源悦有松湖外溢,也可考虑;保利卓越时代广场,东城,近地铁,配套繁华,可考虑;翠珑湾靠近华为基地,有潜力的,因为很多高端人才有居住需求;我的看法,能上翠珑湾则上翠珑湾,具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部。

提问:广叔,另外再问下,松山湖松湖里的鱼(小三房预算极限)和寮步的翠珑湾三期如何选择呢?投资+自住。

回答:松湖里的鱼小区比较小,离翠珑湾三期很近,如果选当然选择后者了。

提问:广叔,东莞大朗阳光城3.5万以上还能买吗?

回答:大朗阳光城近未来地铁大朗站,3.5w自住投资我认为还是可以买的,毕竟是新盘。

提问:广叔,1.您建议买松山湖和黄埔,为什么没建议南城。2.松山湖和南城,投资哪个更好?3.代持一般去哪里找?

回答:你好。南城你已经有3套了,鸡蛋不要放同一个篮子里,你的这3套也没有提供楼盘名,所以不好分析。代持最好找靠谱的亲戚朋友。

提问:你好广叔,向您请教现阶段以投资为主要目的,选择广州黄埔科学城(如新福港鼎峰,保利香雪山,科城山庄),老黄埔(如黄埔花园,金碧世纪)或番禺万博(如万科欧泊,剑桥郡百利山)好,还是选择成都高新南区大源板块或天府新区好?还是选择重庆江北区北滨路(如龙湖春森彼岸,融景城,珠江太阳城)或弹子石(长嘉汇等),照母山板块? 目前工作在上海,已办理完落户广州,具备广州购房资格;成都PXG获取资格。预算在400万左右。感谢!

回答:你好,如果你有钱和名额,选择北上广深,哪怕是横盘期也没问题的,who怕who啊,选对城市相当于选对了城市的这只股票。 京沪是最安全的。 其次是深圳广州。广州比成都强不是那么一点点。成都优胜于广州的一个明显点就是交通网布局领先于广州,环环紧扣,放射线路网。 广州还会有补涨的,房子不是股票,不能做波段,我们要坚定长持。广州投资回报率最大的板块和楼盘,详见内部分享。

提问:广叔你好,女儿未婚,由父母出资买房付首付,总预算在400w,需贷280w(公积金60w、商贷220w),女儿现在收入只有8k,公积金2k,但加上父母家庭年收入40w,父母做共同还款人或担保人,贷款没问题么?

回答:你好,父母担保可以,但是很多银行有限制不给做,或者做不到3成首付了,比较麻烦。 小孩账户做做流水的话其实你们不用做担保都能搞定。280万组合贷算下来每个月也就负债1.5w左右,银行要求收入是房贷的2-2.2倍,也就是每个月固定时间用非亲属的银行账户转入2.5-3w到你小孩名下就可以了,星球上也有详细说明如何做流水,可以搜索关键字查看,或者找个靠谱的贷款中介帮你搞定,很简单的,大概2千搞定流水问题

提问:你好广叔,看了深深被您对深圳地产的理解折服,现在凌晨三点,几个问题还是希望您不吝赐教。1.我个人来深圳九年,一直没有买房,自己在金融行业,钱一直在股市,复合投资回报年化30%以上,但到现在也是略输房价涨幅,毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右,个人对资本市场还是比较看好,但 我觉得房价也有继续上涨的空间,我应该拿多少来买房合适?2.今年要结婚,目前我俩工作都在福田,但是我倾向买西边(投资和自住希望有个平衡)我俩都有房票,确定不要孩子,目前看过天健天骄,阳光粤海,金众麒麟,还看了尖岗山和碧海阳光海的二手,还想去看看临海揽山,宝中片区,越看越迷茫,还请您给指点一下到底该如何取舍?感谢!

回答:你好,未来20-30年,一线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产,优于股票。 未来资产如何配置? 1.国内不动产只配置大城市住宅。 2.股票配置不要超过总资产的50%。 3.资产规模大了以后,海外资产可以适当配置,作为分散和对冲。 天健天骄是伪香蜜湖,地段是很好的,小学也很好,所以价格也高了。景田早已成熟,天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板,盖完就没有什么未来想象空间了。 所以是自住改善型的物业,稳健。 阳光粤海除了两梯两户、三梯三户,其他没什么亮点,花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错,刚需、投资不用考虑了,如果华润城打10分,这个只能打5分。 金众麒麟品质不错,但是位置一般,这也决定了客群窄,投资属性相对弱些,圈层属性几乎没有,这是这个项目最大的BUG,更适合自己住。 你这个预算,建议直接买华润城好了

提问:您好广叔!我们夫妻年龄都40多岁了,刚需,在前海路阳光花地有个一室一厅,目前有人出价330万了,我们想置换一个交通方便的两室次新房,请问哪个片区比较合适?目前有房票但没有贷票了!想听听广叔的建议。

回答:你好,如果是出于投资的角度,这房子建议不要卖,明年很容易看到350w,参照雷圳碧榕湾、朗景园、城市山谷这些低总价的学区房。因此如果你们能接受“投住分离”,可以把这套房子截断之后再投资一套,贷款没问题的。

提问:你好广叔,深圳户口,手上有150万首付,夫妻都在南山上班,目前住宝安的新安片区,小孩明年上幼儿园,目前老人帮忙照看孩子。我看了前海,宝中,普通的打工族已高攀不起,全靠个人折腾到150万首付,对于我来说已属不易。想买套400多万的自住兼顾投资,选个学位中等的,看了宝安福永片区,好像没什么盘可选。还看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗?或者还有更好的选择?请您推荐,谢谢!

回答:你好,福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域,基础配套非常弱,迄今一个像样点的商业都没有。因此首选大盘,楼盘扎堆能成片的区域,来弥补片区的配套不足。这就是华强城之所以抢手的原因,西部少有的集交通,商业,学校三位一体的大盘。虽然大盘涨完小盘一样跟涨,可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的,纵使品质,户型,容积率都好过于华强城。地铁太远,学校太远,出了小区,全是非洲地带,居住观感很差。

您这个预算往桃源居片区看看,地铁商业后期都有改善空间。这两年沙井光明聚焦了太多的目光,反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了,还好它兀自花开,价格一直稳中有升。其他分析推荐参考内部分享!

提问:您好广叔,请问从长远来看,北上深房价会一直涨下去嘛?深圳房价的天花板能看到多少呢?

回答:你好,从长远来看,北上深房价当然会一直涨,因为通货膨胀一直在继续啊。深圳房价的天花板,明年中旬短期到顶,长线则没有顶。不出意外,深圳未来会是全中国房价最高的城市。

提问:你好广叔,我在深圳有一套自住房,现在手头有闲置资金80万,想投资一房。罗湖,沙井,宝安该如何排序?谢谢

回答:你好,1房的选筹,第一看学位;第二,看位置;第三看品质。所以排除学位的因素,肯定是宝安好于罗湖,优于沙井。学位的重要性不言而喻了,位置好的一房租售比高,接盘人群广。以距离换空间的前提是有更大的空间,更多的功能,否则谁也不会舍近求远。位置+品质的1房在熊市多少能涨点,其他都偃旗息鼓。具体可参考内部分享!

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