东莞楼市:买房别碰这个板块,连续三年下跌

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，目前看中寮步的万科金域东方，源悦，保利先进时代广场，或者加钱上翠珑湾三期四期。万科在镇中心，保利附近有城轨，但是听说有广深二号线经过，可能会比较吵。源悦离松山湖近一点，但是配套一般。翠珑湾三期四期需要加钱买毛坯，装修也需要加钱，不知道未来增长趋势如何。目前首套主要考虑自住+投资，偏自住。不知道您推荐哪个？

回答：你好。万科金域东方可以的；源悦有松湖外溢，也可考虑；保利先进时代广场，东城，近地铁，配套繁华，可考虑；翠珑湾靠近华为基地，有潜力的，因为很多高端人才有居住需求；我的看法，能上翠珑湾则上翠珑湾，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，另外再问下，松山湖松湖里的鱼（小三房预算极限）和寮步的翠珑湾三期如何选择呢？投资+自住。

回答：松湖里的鱼小区比较小，离翠珑湾三期很近，如果选当然选择后者了。

提问：广叔，东莞大朗阳光城3.5万以上还能买吗？

回答：大朗阳光城近未来地铁大朗站，3.5w自住投资我认为还是可以买的，毕竟是新盘。

提问：广叔，1.您建议买松山湖和黄埔，为什么没建议南城。2.松山湖和南城，投资哪个更好？3.代持一般去哪里找？

回答：你好。南城你已经有3套了，鸡蛋不要放同一个篮子里，你的这3套也没有提供楼盘名，所以不好分析。代持较好找靠谱的亲戚朋友。

提问：你好广叔，向您请教现阶段以投资为主要目的，选择广州黄埔科学城（如新福港鼎峰，保利香雪山，科城山庄），老黄埔（如黄埔花园，金碧世纪）或番禺万博（如万科欧泊，剑桥郡百利山）好，还是选择成都高新南区大源板块或天府新区好？还是选择重庆江北区北滨路（如龙湖春森彼岸，融景城，珠江太阳城）或弹子石（长嘉汇等），照母山板块? 目前工作在上海，已办理完落户广州，具备广州购房资格；成都PXG获取资格。预算在400万左右。感谢！

回答：你好，如果你有钱和名额，选择北上广深，哪怕是横盘期也没问题的，who怕who啊，选对城市相当于选对了城市的这只股票。 京沪是最安全的。 其次是深圳广州。广州比成都强不是那么一点点。成都优胜于广州的一个明显点就是交通网布局先进于广州，环环紧扣，放射线路网。 广州还会有补涨的，房子不是股票，不能做波段，我们要坚定长持。广州投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

提问：广叔你好，女儿未婚，由父母出资买房付首付，总预算在400w，需贷280w（公积金60w、商贷220w），女儿现在收入只有8k，公积金2k，但加上父母家庭年收入40w，父母做共同还款人或担保人，贷款没问题么？

回答：你好，父母担保可以，但是很多银行有限制不给做，或者做不到3成首付了，比较麻烦。 小孩账户做做流水的话其实你们不用做担保都能搞定。280万组合贷算下来每个月也就负债1.5w左右，银行要求收入是房贷的2-2.2倍，也就是每个月固定时间用非亲属的银行账户转入2.5-3w到你小孩名下就可以了，星球上也有详细说明如何做流水，可以搜索关键字查看，或者找个靠谱的贷款中介帮你搞定，很简单的，大概2千搞定流水问题

提问：你好广叔，看了深深被您对深圳地产的理解折服，现在凌晨三点，几个问题还是希望您不吝赐教。1.我个人来深圳九年，一直没有买房，自己在金融行业，钱一直在股市，复合投资回报年化30%以上，但到现在也是略输房价涨幅，毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右，个人对资本市场还是比较看好，但 我觉得房价也有继续上涨的空间，我应该拿多少来买房合适？2.今年要结婚，目前我俩工作都在福田，但是我倾向买西边（投资和自住希望有个平衡）我俩都有房票，确定不要孩子，目前看过天健天骄，阳光粤海，金众麒麟，还看了尖岗山和碧海阳光海的二手，还想去看看临海揽山，宝中片区，越看越迷茫，还请您给指点一下到底该如何取舍？感谢！

回答：你好，未来20-30年，一线城市优质地段房产仍然是较好的大类资产，优于股票。 未来资产如何配置？ 1.国内不动产只配置大城市住宅。 2.股票配置不要超过总资产的50%。 3.资产规模大了以后，海外资产可以适当配置，作为分散和对冲。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间了。 所以是自住改善型的物业，稳健。 阳光粤海除了两梯两户、三梯三户，其他没什么亮点，花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错，刚需、投资不用考虑了，如果华润城打10分，这个只能打5分。 金众麒麟品质不错，但是位置一般，这也决定了客群窄，投资属性相对弱些，圈层属性几乎没有，这是这个项目较大的BUG，更适合自己住。 你这个预算，建议直接买华润城好了

提问：您好广叔！我们夫妻年龄都40多岁了，刚需，在前海路阳光花地有个一室一厅，目前有人出价330万了，我们想置换一个交通方便的两室次新房，请问哪个片区比较合适？目前有房票但没有贷票了！想听听广叔的建议。

回答：你好，如果是出于投资的角度，这房子建议不要卖，明年很容易看到350w，参照雷圳碧榕湾、朗景园、城市山谷这些低总价的学区房。因此如果你们能接受“投住分离”，可以把这套房子截断之后再投资一套，贷款没问题的。

提问：你好广叔，深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。我看了前海，宝中，普通的打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付，对于我来说已属不易。想买套400多万的自住兼顾投资，选个学位中等的，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。还看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者还有更好的选择？请您推荐，谢谢！

回答：你好，福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有。因此优选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足。这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。

您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间。这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。其他分析推荐参考内部分享！

提问：您好广叔，请问从长远来看，北上深房价会一直涨下去嘛？深圳房价的天花板能看到多少呢？

回答：你好，从长远来看，北上深房价当然会一直涨，因为通货膨胀一直在继续啊。深圳房价的天花板，明年中旬短期到顶，长线则没有顶。不出意外，深圳未来会是全中国房价较高的城市。

提问：你好广叔，我在深圳有一套自住房，现在手头有闲置资金80万，想投资一房。罗湖，沙井，宝安该如何排序？谢谢

回答：你好，1房的选筹，排名前列看学位；第二，看位置；第三看品质。所以排除学位的因素，肯定是宝安好于罗湖，优于沙井。学位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盘人群广。以距离换空间的前提是有更大的空间，更多的功能，否则谁也不会舍近求远。位置+品质的1房在熊市多少能涨点，其他都偃旗息鼓。具体可参考内部分享！

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