东莞楼市:不要再乱买房了,这个区域真的不适合投资

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提问：广叔你好，新人首问，我在东莞东城一套06年买的房自住，无贷，现孩子已18岁，想再贷款买套房留给孩子或投资，预算总价260万，看了石碣美的招商东樾，茶山龙湖金地天矅城和茶山嘉誉湾，价格合适，不知道怎么选比较好？我也有打算把东城的这套留给孩子，现在买我自己以后养老住也行。不知道这边房价还会不会大幅上涨，要不要等十年后孩子成家时再买房？除了我看的这几个盘，广叔有没有好的推荐，好的建议，谢谢！石龙镇的房子有没有必要买？谢谢！

回答：你好。茶山的价值更高一些，优选龙湖金地天曜城，次选茶山嘉誉湾。石龙自住还可以，投资一般。东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔好！我有200资金，住东莞万江，可买两套首付，月薪5万，想买两套房，一套女儿住，一套投资。广叔有什么建议？谢谢！

回答：你好。可考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问。广叔你好，本人在东莞无房，但有名额。惠州有一套房，贷款早已结清，现在手上有120左右子弹，想在东莞上车，纯投资。1.现在看了茶山龙湖天曜城，这里交通好，但是比城区和松山湖那边差很远，感觉后期升值空间不大。

2.如果想在松山湖周边或者滨海区选择，您有没有好的建议。

3.如果后期政策收紧，现在上车的话会不会追高。

回答：你好。

1、茶山龙湖天曜城，东莞站，可以考虑的。

2、还可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

3、现在上车没问题，短期看最多就是横盘，但低总价的刚需房子更大概率会继续涨。

提问：您好！广叔，我想买房投资+自住，现有子弹300，月供能力弱。看了虎门万科南部湾，感觉周边很吵。也看了虎门印象二手次新房，上次说沙田碧桂园柏丽湾二期年底开盘（旁边有建公立小学）现纠结中，请广叔指点，从投资+自住角度是虎门印象好还是柏丽湾好。

回答：你好。自住虎门印象好，配套还好；投资柏丽湾更有潜力。综合看，如果是5年以上优选后者。

提问：广叔好，东莞茶山香茶郡的户型不错，买来之后升值空间大不大

回答：你好，茶山香茶郡，自住+投资可以考虑，有一定潜力

提问：你好广叔，我在东莞南城、东城、石碣这附近～排名前列套房自住、首付只有60！在东城、南城只能买个旧两小房、在石碣达鑫江滨新城或者高埗颐龙湾可以买个新一点的小三房！请问怎么选择好一点？现在入手合适么？或者买南城排名前列国际的两房？不过没有社区！

回答：你好，自住加投资建议尽量考虑东城和南城。南城 当前的金融，贸易，产业孵孵化园区，在东莞做的最出色,加上中心区核心区,不用担心未来。东城有商贸，有工业,也是中心区,也不用担心。

石碣现有的产业多以劳动密集型为主的加工型企业，技术含量较低。绝大多数从业者收入偏低，购房能力有限；且工厂提供住宿，无租房需求，对当地的房地产影响偏弱。而本地居民老一辈以自建房为主，一部分的年轻一代选择镇区商品房置业。

高埗的房地产开发起步晚，发展相对较慢，楼盘项目少。2010年之前，当周围几个镇街都建起了一栋又一栋的商品房的时候，高埗镇的房地产项目是零。9年过去了，目前仅有的两个二手商品房楼盘是新世纪颐龙湾、光大江与城。价格相当，如无新房的执念，建议还是优先考虑主城区核心区的二手房。毕竟教育和相关配套已经成熟。

提问：您好广叔，我现在在犹豫，究竟是买广州天河车陂的富力天朗明居（4号线车陂站附近，2002年电梯房，2梯8户），还是海珠工业大道（广佛线石溪地铁口）的金碧排名前列或者第三花园（2006-2008年房）的小两房（60几平那种，好像是3梯8户），天朗总价贵20万元左右（单价贵几千块，都是四万多），据说租金都可以到四千出头（天朗随便，金碧要装修好不少的那种）。在差20万左右的情况下，金碧的房子朝南，通透性好，楼层高，装修好，可以马上出租；天朗的房子朝向不好，且有暗厨暗卫，要稍微翻修后才能出租。请问，从投资而非自住的角度，您觉得哪里更好？或者番禺的尚东尙筑。首付都是四成左右…我好犹豫，期待美丽的广叔给予指导，谢谢了！

回答：你好，金碧排名前列，自住可以，投资就比较一般般，毕竟所属的工业大道南板块以及周边增量比较有限，言外之意就是有更好的选择。 这几个盘投资优先天朗明居，价格尽量往下压点

提问：你好广叔，本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级（省一级），户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢

回答：你好，个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心太古城南优点1.深圳湾地段、地铁口物业2.车位充足、周围环境好3.楼下有商业（宝能city）4.小户型、单价低、总价低5.深圳湾学位缺点1.小空中花园、小游泳池2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道）3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些5.户型一般小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。现在入手需要淘笋，不用太着急。

提问：您好广叔，请问园博绿苑的深高学位未来有可能被划出去吗？ 准备800万现金想考虑学位房，有推荐吗？

回答：你好，园博绿苑也是有学位危机的。深高学位危机闹的沸沸扬扬，离深高20米的竹园小区都差点划出去，一旦深高学位进一步紧张，园博绿苑的学位随时可能变动。投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好

提问：您好广叔，本人目前在珠江新城工作，最近在考虑小孩学区房事情，本来以前也没把学区房当回事，看了群里家长聊到学区房，才明白有这么讲究，预算总价在350万左右，希望交通便利，方便接送小孩，我对学区房也不特别了解，想请老师帮忙推荐一下合适的。

回答：你好，综合交通和预算考虑，置业板块东圃板块有一些合适的项目，东圃板块周边交通便利，BRT站就在附近，公交车线路比较多，可到达天河体育中心等，周边配套齐全。另外，东圃板块有地铁5号线途经，不过地铁经过的地方是黄埔大道，东圃大部分楼盘都位于中山大道，但往后有13号线二期弥补不足。

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