东莞楼市:别再给这些楼盘交智商税了,房价不涨还被套

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提问：广叔你好，我老婆东莞户口，我外地户口，东莞社保交了5年了，在东莞虎门有一套房，95平，3房，市价290万左右，有60多万贷款，有二套房票，孩子高二，想投资兼保值再买一套，如果位置价格各方面合适也可以买大点自住，现在住的卖掉，不算一套，二套月供最多可接受1.5万以内，首付150万左右，请广叔帮忙看一下，虎门现在新房或者次新房都3万多了，价格太高了，虎门的配套不足以支撑这么高的房价，怕以后房子横盘，买在山顶上，我看广叔经常推荐南部湾万科城，可那个地方周围没什么配套，商业和交通都不方便，可否明示推荐理由？考虑新房华侨城云麓台二期，122平，410万左右，不知道有没投资价值？周围没商业配套，龙眼璀璨时代新房，周边都是民房也不行，国际公馆房龄差不多10年，大多是双证，再买会不会有点老了，或者考虑大岭山松湖碧桂园3房，那里也有点偏，以上有值得买的吗？或者广叔有其他好的推荐吗，长安，虎门，大岭山，沙田，大朗都可以

回答：你好。整个滨海片区我都比较看好的。南部湾万科城，大社区，西边、东边1.5公里左右都有配套的，而且它的配套有提升的可能。华侨城云麓台二期，北边高速、山，周围工业厂房，差不多属于边角地带，发展受限。国际公馆房单证可以的。松湖碧桂园也可考虑。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：您好！广叔，我想买房投资+自住，现有子弹300，月供能力弱。看了虎门万科南部湾，感觉周边很吵。也看了虎门印象二手次新房，上次说沙田碧桂园柏丽湾二期年底开盘（旁边有建公立小学）现纠结中，请广叔指点，从投资+自住角度是虎门印象好还是柏丽湾好。

回答：你好。自住虎门印象好，配套还好；投资柏丽湾更有潜力。综合看，如果是5年以上优选后者。

提问：广叔您好，新人首问，现有东莞万江信鸿澜岸两房按揭，纯投资，18年购入，后续上涨空间怎么看？打算卖掉换其他楼盘或其他城市（纯投资）

1、万江这套明年上半年估计会有多少涨幅？建议什么时候出手？

2、年前想投广州或者东莞或者珠海，广州和东莞都没有房票（珠海貌似已经放开限购），建议买哪里？首付子弹100个左右。期待短期能有较大涨幅。较好是二手房，租金能抵消一部分月供。

3、目前来看，还是学区房领涨，有合适的推荐吗？（广州房票有办法吗？）

感谢！

回答：你好。

1、万江信鸿澜岸，还可以继续持有的。

2、珠海不如买佛山了。买千灯湖：保利花园二期、时代廊桥、灯湖领秀

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔你好，目前手上有一套东莞南城西平现代经典花园一楼带花园的房子194平，想买入第二套房子目标滨海新区，目前工作深圳沙井，想买既能投资又能自住，目前手上资金100+，麻烦推荐楼盘，谢谢

回答：你好。东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好！付费资询。本人外地户口，广州社保到2021年9月份才满5年，已在佛山三山新城保利西雅图供一套三房、大亚湾金地自在城供一套4房。疫情影响收入不稳定，现自有资金50万+在供的房做装修贷+亲人借=400万左右。①想尽快在广州上车，晚就怕追不上了，依次有哪些短期回报率高的盘可推荐呢？今天看了万博万科95方500万业主还惜售。②没学历如何破解限购呢？③以上在供的两套房前景如何呢

回答：你好。

1、万科欧泊不错的，可以考虑。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

2、让中介给你搞定，办个职称

3、保利西雅图还可以；大亚湾金地这套位置看也还可以，适合中长期持有。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：你好广叔，想咨询您一些私事，作为90后，30岁了真的感觉心态不一样，最近总是心神不定，总会去想以后的事，会压抑，烦躁，从一线城市带着存款130w回归三四线小城市生活，收入跟圈子都得从新开始积累，现在没有房贷车贷的压力虽然睡眠是好了，有时候会失落，跟我老婆都是独生子女，现在生活在老婆家这边的城市，我父母常年在外工作，出来工作十几年就只能过年聚一次，想想他们退休后的安置，跟自己的未来该怎么去规划……感到迷茫，很想做好当下事，慢慢积累，总是安静不下来！

回答：你好，自己的未来，一般其他人很难给出很好的建议。需要结合自己的能力，认知水平，周围环境、资源来思考。三四线，平均工资不会高，优质的工作岗位少。

如果没有你合适的岗位，可以做点小生意，圈子熟悉后，多利用下圈子资源。越小的城市，越靠资源、关系吃饭。你父母退休后安置问题，目前不用太着急，到时候根据你的情况，给他们一个适合养老的居所。目前最重要的是处理好自己的情况，你较大的焦虑、迷茫，也是你目前不知道干什么造成的。

提问：您好，广叔！我和爱人工作在龙岗坪地，小孩在读幼儿园过两年读小学，准备在龙岗买房，深圳首套房，三成首付150万以内，总价450以内小三房可以接受，自住加考虑投资升值，龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅，在考虑新盘和二手房之间，新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙陇山、远洋新天地，远点有宝荷的京基御景半山，新盘价格350-380左右，二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右，还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右，请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见，刚需的话是新盘还是二手的好，这几个盘如何选？或者有没有更好的推荐，谢谢

回答：你好，其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府龙园大观百万大盘，这个项目的亮点是华中师大附属9年制其他真看不出来什么亮点了，太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了；周围都是旧改，买这个盘最少套两年；距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上利用率相当低，没有赠送。如果不是新房癌，不建议买这里远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。另外几个盘也是同理，适合自住，但是大概率跑不赢大势。

提问：你好广叔，深圳房票还有一年半左右才能拿到，现有人推荐深圳回迁房，房价低，只有周边二手房一半，但需全款，现有自有资金300左右，请问回迁房适合投资吗？还是等房票再上车，假如回迁房适合投资，哪个区域更好，现有龙华南木輋二万三一平，龙岗四联排榜村二万三一平，龙岗区沙背沥一万六一平以及宝安区宝凌路五万左右一平等几个项目供选择？

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算；二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

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