东莞楼市:现在还能入手吗?内行人深度分析

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提问：广叔，东莞现在还能入手吗？东莞黄江保利和光尘越（33000）最少有82平方，虎门印象（32000）最少95平方，碧桂园天钻一期（38000）最小95平方，万科中天金域世家（30000）最小83平方，纯投资怎么选择

回答：东莞可以的，调控还不并不是很严，留了一点空间。保利和光尘越，临深，地铁黄江中心站，可以考虑；虎门印象一般；碧桂园天钻环松山湖，也可考虑；万科中天金域世家，配套生活较方便，但地段成熟缺少增量。重点考虑和光尘越、碧桂园天钻。

提问：广叔你好！我想请教一下，小孩过一年小升初，如果这个时候投学区房，哪里值得拥有？预算只有300左右。之前有人推荐万科金色悦府，不知道是否值得买入？谢谢！

回答：你好。是长安宵边的万科金色悦府吗？临深，小区也新可以考虑的。

提问：您好广叔，我现在在东莞塘厦碧桂园天麓山有两套98平的高层房，一套自住，一套出租，塘厦花园街有一套走楼梯顶楼的旧房子，今年年初已经86万出手，暂时这点钱没有什么用途，手中也还有点点小钱，但是如果要在东莞再买就要全款，这样手里就比较紧张了，我是单亲母亲，现阶段一个孩子上高二，担心投资失利影响到孩子，想再入手一套投资东莞的又倍感压力，请问投资房产合适吗？如果可以选哪里合适？朋友介绍肇庆四会市恒大名都可以吗？

回答：你好。碧桂园天麓山自住不错的，像住在花园里一样，绿化环境好。86w全款买不了什么房子，不知道现金流月供能力怎么样，收入是否稳定。肇庆也可以，明年可能会有行情，恒大名都很一般，没什么配套，如果买重点考虑肇庆新区。

提问：新人提问：您好！有几个问题请教！

1.2017年年初在三水云东海保利中央购买一套140方高层毛胚房，目前可能贬值，我和老婆意见不一致，我倾向卖掉后可以再投资其他地方，我老婆要等这里升值，希望能得到您的指导意见！

2.现计划在东莞寮步源悦购买一套小四房做投资，东莞房价涨得太厉害，请问下是否还有投资价值，因限贷需要全款买，是否值得做这个投资呢，请您指导！

3.万科松湖半岛接下来会开盘，这个位置的投资价值和源悦相比，您作为专业人士建议倾向哪里，请指导！

以上，谢谢！

回答：你好。1、三水的房子自住还行，投资不建议，进去容易出来难。

2、东莞寮步源悦靠近松山湖，有一定的外溢效应，可考虑。东莞还有价值的。

3、汉邦松湖半岛更有价值。如不急可以等开盘。

提问：我是非深户，深圳十年社保，最近看了龙岗君胜熙珑山三房，89平米，总价约400左右，这个值得投资吗，我暂时不会自住

回答：龙岗君生熙珑山，3号线在建，近地铁，周围环境一般，需要持有较长时间。我更建议是在龙岗中心城买个二手次新，如东方明珠城。

提问：广叔好，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？

回答：你好，新房二手房各有利弊。现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。

所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。

提问：你好广叔，太阳广场 西南向 3楼100平电梯楼 2楼为架空层，楼下商铺，这两天有太阳观察了一下下午1:00-3:00可以晒到太阳，其他时间就被高楼掩埋了。 购买主要是投资+预自住。娃还在肚子里，暂用不上学位。但以后还是会换房的,不知道升值空间怎么样，3楼会不会以后难出手，加上已经是20年楼龄的小区。 忧虑呀，求回答。565w总价是否可以购入

回答：你好，户型其实还挺好，有点双龙抱珠的感觉，这个户型在天河北的老一代产品中算好的了，当然不能跟芳草园、伊顿18相比了 提两点建议：1、小朋友还没出生，为啥现在就考虑学位房，其实不用难么急；2、投资的话，550-600万总价来看，在天河北已经买不到投资属性的好房子了，最起码要去到800万以上才有可能；3、这套房子是3楼，不建议买，流通性上会存在问题

提问：广叔您好，5成首付，总价想买450万左右的房子，宝中感觉最近涨了一波，感觉没什么价格优势了，考虑罗湖的学区房，看了两房的金城华庭，缤纷时代家园，环岛丽园，划片螺岭外国语，倾向金城华庭，广叔感觉会跑输大势吗？谢谢

回答：会哦，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，没发现近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖惟一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。

提问：广叔好，南沙湾的星河东苑 海湾一号 这两个盘怎么样？是否有投资价值？

回答：你好，两个盘距离很近，都可考虑，这边属于高端住宅区，中长期投资可以考虑。

提问：广叔你好，松山湖翠珑湾1～2期和3～4期因为学位问题价格差了2万，总体来说哪种的投资回报率会高一些

回答：你好。要带学位的，因为这个区域的业主必定是会较注重教育的。

提问：广叔，你好，新人首问，想咨询一下深圳刚需当下2.08二手房参考价政策之后怎么办，被卡的死死的。首付资金：200W左右，到手月均收入：3W左右，无房，21年7月即将拥有五年社保深圳房票，工作地点：深圳南山

（1）二手房，希望购买房子片区：南山，宝安，福田小两房，但是现在二手房首付因为参考价超出预算。

（2）打新，不同房子好像积分摇号政策又不同，基本没看到身边有打新成功的。

即将拥有入场券，但是上车受限，想咨询下现在采取什么策略比较好，专心二手房，还是抱着渺茫希望去打新？感谢帮忙解答。

回答：你好。1、五年社保打新，好一点的盘都难打，不过打下只能是去尝试一下。2、现在没有办法。可看下西部的西乡，碧海看看，多淘笋。

提问：你好！目前房产二套，南沙滨海御城一套，东莞大岭山新世纪领居大户型一套。御城在放租，领居是毛坯房一直空着。目前强烈希望重新配置房产。目前具备广州和东莞买房资格。跟爱人工作地点分别在广州大学城和东莞松山湖。下一步置换考虑投资需求大于自住需求。我们现在想法是卖领居大房子，除掉贷款后估计剩余500多万，准备置换松山湖的新房子。留意到今年松山湖会有两个新楼盘入市(深业松湖云诚花园以及中海松山湖花园)。新楼盘价格以及购买难度还不清楚，请问大岭山大户型置换松山湖是否有必要？也有考虑卖掉领居后在广州投资第二套。请问广叔有什么建议？

回答：你好。南沙滨海御城中长期可继续持有；大岭山的价值是环松山湖，靠松山湖的外溢，置换到松山湖没问题，而且新世纪大户型流动性不好。松山湖这两个盘都可以考虑。考虑广州也是可以的，在广州做个短线，但可能会影响你购置松山湖的兼自住房，看你偏好了，广州可看下如：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

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