东莞楼市:不要再乱买房了,一不小心就被坑

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提问：您好，广叔。本人东莞万江本地人，前期因为投资意识差，没有购买房产。最近想出资60w首期投资。看过的有中堂富盈公馆，非排名前列栋（排名前列栋垃圾点）毛坯单价15000，123平方。以及寮步大道松山湖毛坯80平方左右的毛坯，单价26000。请问这个时候合适投资房产吗？或者请给我点建议买哪里合适？

回答：你好。中堂富盈公馆适合自住，周围环境一般；如果投资的话，当然是后者更好一些，近松山湖和南城CBD。这种低总价建议尽快上车，降低概率不大，还有升的空间。

提问：你好，我是江西户口，在江西四套房子，目前手上有300万资金，月供一万可接受，想到深圳或是海南投资房产，请问是投资深圳还是海南好？深圳具体哪些城市？或是海南哪个位置？

回答：你好。江西没有必要整这么多套，有一套自住就好，其余资金投资到有潜力的城市。深圳现在调控很严，就不建议了；海南这种旅居地产也不建议，除非买来自住养老。可以考虑广州、东莞、佛山。

提问：你好广叔，因为我们资金的问题，只能承担东莞总价200万左右的房，你给了几个建议，寮步：时代华庭，万科松湖传奇，大岭山：新世纪领居，光大山湖城，大朗：松湖豪庭，新世纪美好家园，我在贝壳上搜了一下价格，其中时代华庭价格已经到了三万多，

问题一，因为我们是以投资为主，你推荐的这几个盘个有些什么原因吗？比如说有些什么地理优势，或者是交通便利上的优势，或学位上的优势

问题二，这些小区大部分在两万多一个方，在接下来会不会比较难涨，因为投资要考虑到交易等各方面的费用，如果3年，主要涨幅少，就有可能会亏，甚至是持平这样的投资，算是失败的

问题三，在上述你给的建议里面，就升值潜力及出租率来说，有优先排序吗？

问题4，假设我们勉强够得上长安的新世纪宜居2房，同比上面的投资方案，是不是更优？

回答：你好。1、地理位置很明显。200万买不了松山湖，也买不了南城。只能考虑外溢片区，次选板块。

2、抗跌保值已经很不错了。东部产业区便宜，但不抗跌，涨的慢。

3、就按我推荐的顺序选吧，重点看看有没有货

4、可以考虑

提问：你好广叔，东莞户籍，有一个2套名额。计划在东莞买一套和计划在南沙或者黄埔买一套房。有400万子弹。怎么选择?

回答：你好。拿150买个370左右的东莞；拿350买个500左右的黄埔。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好！付费会员第二次提问，春节前咨询过房子投资的事情，春节假期分别让中介带看了您推荐的南城二手房：南城金域华府二期（单价6万左右），恒大御湖和金悦香树（单价5万左右）。虎门南部湾万科城（3.5万左右）等，都是100平左右的3房。

问题一：准备现在入手的话还有升职的潜力吗？

问题二：3房总价过高，如果以上几个小区的2房值得投资吗？

问题三：我看过的上面4个小区您能否帮忙排个先后顺序？

问题四：除了我看过的这4小区是否还有更有潜力升值空间的二手房推荐？

准备3月份入手，以上盼望尽快回复，感谢！！！祝您牛年大吉！！！

回答：你好。

1、还有潜力的

2、尽量考虑三房或者小三房，没有就考虑2房挂牌量不大的楼盘

3、重点考虑南城，就你这个顺序选就行

提问：您好，想请问 东莞户口，已经有多套房产，有子弹1000，想用来投资房产，投资哪里好？谢谢

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔， 深圳刚需买房，预算110万，帮忙分析下这几个盘，谢谢， 京基御景半山，卓弘星辰，宝昌利御景御峰公馆

回答：你好，京基项目地处半山景区，风景资源优秀。大户型的刚需改善户型设计优良。但地铁交通不便，距离站点遥远。离铁路太近，前排可能受到噪音污染。周围配套不完善。短期内难以实现居住氛围浓郁。小户型上竞争力不足。卓弘星辰是横岗的项目；交通来说，虽然距离地铁三号线永湖站比较近，但是距离规划的14号线快线的距离相对较远，后续乘车需要到大运中转。

噪音偏大，项目临近龙岗大道和南坪快线3期（横坪路），作为交通主干道，这个项目大部分户型都受到噪音的影响。户型太尬，特别是82和89的两房，这两种奇葩户型真的是超出常人想象。容积率高，使用率太低，部分户型不足70%使用率，得房率太低。宝昌利御景御峰公馆也中规中矩，这三个需要结合你的预算和需求选择，有些方面，你需要作出妥协。

提问：您好广叔，我们现在有三套房，一套世纪村，诺德国际，前海丹华，世纪村我老公不喜欢想卖掉，但成交比较差，大的孩子面临上初中，小的上幼儿园，我们想换一套有学位，面积在150平方米左右的四房，看了半岛城邦一期，还有南山花园，您帮我看看，手上的房子怎么能置换一套合适居住，又有投资潜力的楼盘，谢谢

回答：你好，2016-2019是深圳分化之年，东西部分化，片区内分化，连楼盘内部都在分化。半岛就是典型，半岛三拉升，半岛一跟涨，半岛二洼地。这个楼盘相当经典，少有区位，惊艳设计，海景无敌，从排名前列期到第四期，每一期都有故事。深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，较高70%，较低却只有20%。同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。南山花园房龄比较老，缺乏大型商业，环境也一般，只适合自住。从投资角度看，更倾向入手半岛城邦一期。

提问：你好广叔，入深户两年刚需，参加工作两年，在福田上班，年收入税前20万。家里可以提供150万首期，月供自己承担。想在南山或者福田买小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，您有好的建议吗？

回答：你好，南山或福田，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。如果想自住就在福田选，如果投资，不如跳开这两个区，眼光放远一点，去找更有潜力的标的。

提问：您好广叔，2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

回答：你好，德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右，卖深中学位。 如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

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