东莞楼市:刚需以为买这里便宜,内行人却绕开不碰

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，本人二套房子，只有60子弹，上次你推荐我买大朗的美好家园或者金莎雅苑，由于资金问题，美好家园只可以购买七十多平方，金莎雅苑更贵，只能购买五十多，你建议购买那个比较合适呢？

回答：你好。考虑自身情况，美好家园靠近路边可能有点噪音，两个盘很近，理论有相同比例的涨幅。住大一点面积更舒适，具体参见内部分享！

提问：广叔您好，目前看中寮步的万科金域东方，源悦，保利先进时代广场，或者加钱上翠珑湾三期四期。万科在镇中心，保利附近有城轨，但是听说有广深二号线经过，可能会比较吵。源悦离松山湖近一点，但是配套一般。翠珑湾三期四期需要加钱买毛坯，装修也需要加钱，不知道未来增长趋势如何。目前首套主要考虑自住+投资，偏自住。不知道您推荐哪个？

回答：你好。万科金域东方可以的；源悦有松湖外溢，也可考虑；保利先进时代广场，东城，近地铁，配套繁华，可考虑；翠珑湾靠近华为基地，有潜力的，因为很多高端人才有居住需求；我的看法，能上翠珑湾则上翠珑湾，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，像大朗镇中心准备出村委统建楼，绿本。位置在大朗中心，靠近大朗碧桂园，大润发，附近学校商业。一般能买么？

回答：你好。小产权绿本房合同有效，但无法办理过户手续，风险依然存在。自住的话可以考虑，投资还是建议买红本住宅。

提问：您好广叔，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。 麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。 问的有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住排名前列。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘。 迁入广州户口没问题

提问：你好广叔，现住广州海珠区有套2居室房改房，想再买一套改善型兼具有投资三房，总价300万左右，请推荐楼盘新房或二手房，希望地铁方便出行的。无贷款记录。6号线浔峰岗附近有个时代天境楼盘在售，是否合适下手。

回答：你好，时代天境在金沙洲那块，金沙洲属于睡城，不是很看好，比起亚运城就稍微强一点点，但也受制于广佛边界无产业的尴尬，地位不太好。金沙洲狂热期时候，以南海的标准来说，涨幅持平偏上，以广州西部的标准来看，基本弱势。加上冷淡期来临的时候，属于跌起来被佛山拉后腿跌得多，所以是挺尴尬的地段。

在金沙洲这个上广州经金沙洲大桥如此要塞之地，近地铁才是关键。300万买3房还要投资价值高的的话，还是有点尴尬，海珠区的房产是全款可以做一笔抵押，把你的总价上浮一点，选择有价值的三房选项更多。投资回报率高的楼盘在内部分析里有，可以看看。

提问：广叔你好，请教下万胜围板块比如天悦雅郡，以及磨碟沙赤岗板块的会展西岸及佳信花园等，您觉得600万预算左右，自住和投资，分别哪个更好呢，以及理由

回答：你好，万盛围板块，未来我认为无论是投资还是自住，都是非常不错的，如果非要跟电商总部挂钩，以及非要在琶洲东——琶洲西之间做个选择，我会选择琶洲东 那么结论自然就有了，选择会展世界城、雅郡。有人认为，万盛围目前生活不方便，其实只要实地走一走，你就会明白，那里没问题，一点问题都没有

提问：你好广叔，之前我买了满京华云晓公馆97平，我在南山工作，女朋友在罗湖工作，她天天跑宝安太远了，我们还没结婚，女朋友也有深圳购房资格，三成首付，我们手里还有大概400万现金，能否在罗湖与南山中间再买一个超小户型？满京华一个月还贷2w，这个还贷压力我们也是需要考虑的，我们俩一年收入35w。

回答：你好，你们原本可以强强联合买个大婚房把家还的，不知道哪个中介拉你们往云晓这个坑里跳了，关键还限售4年+，不得不痛心疾首的说，一手好牌打得稀烂。 第二套3成+高首付是你们的优势（可以避税），不要再往市区500以内凑热闹了，这个价位段的房子因为税少，稍微好点的盘都涨得爹娘都不认识了，看看涨幅没有那么夸张的550左右三房或者带学位的两房，至于房贷压力，可以先出租，待到云晓收房后外加收入上涨，就可以把这部分填平再来考虑自住。至于具体楼盘，要结合她的上班地点以及职业稳定性来综合考虑。

提问：你好广叔，请问深圳现在400万以下一房适合买哪里？目前看了福田的花好园、蜜园和韵动家园，还有南山的仓前锦福苑和德意名居，请指点。

回答：你好，400万预算，如果确定想买一房，我推荐一个相对冷门的小盘，福田景田片区的凯旋豪庭。地铁口，莲花山，周边环境和楼盘品质都不错，户型好，安静，租金是附近一房中较高的，可以租到6500。带北环中学学位，北环是福田排名中上的学校，成绩稳定，只是不出名没人炒，算是一房中自住和投资比较平衡的一个产品。另外石夏片区的绿洲丰和也不错。

提问：你好广叔，期待您推一下总价800-900万的好盘。稍有兼顾初中学位，二手新盘皆可，深圳西部。谢谢！

回答：你好！西部学区重点关注宝安。排名前列梯队两个：宝安中学和深外宝安。第二梯队：宝安实验、海韵、海旺、宝二外等，将经过一段时间的较量最终确定排位。海旺学校从地段和生源来看，应该是是宝安中心区三所中学里较好的一个。宝安实验有大片翻身的小区，海韵有部分碧海和坪洲的生源，而海旺则实打实的全是宝中的生源。包括几个豪宅小区，熙龙湾一期，壹方玖誉，天御豪庭和新锦安壹号公馆。

海旺的成绩稳定在50名左右，随着产业，高端收入群体往西部宝中迁移和聚集，外加名校长张云鹰的加入（有客户在海旺教书，据说张云鹰的加入，学校的管理比之前严了很多），海旺还是持续看好的。海旺学校带小户型的主要有菁英趣庭，富通好旺角一期的小复式，西城上筑，宏发领域4栋（也叫宏发中心大厦）的办公用的住宅，都市名荟花园，天健时尚空间和壹方玖誉。可以根据你的需求关注该学校对口的小区。

提问：你好广叔，可以点评一下宝安大悦城和蛇口临海揽山吗？哪个以后更有发展？最近新楼盘感觉不多，还有更好的吗？

回答：你好，一.大悦城所在的新安属于宝安老城区，刚需盘多，城市界面老气横秋，不会受高收入群体青睐，圈层不行。又没有划分到宝安中学，很容易摸到天花板继而上不去。二.新世界揽山临海蛇口30万方大盘。育才一小二中，2号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。其他更好的楼盘推荐参考内部分享。

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