东莞楼市:这些板块还有升的空间,上车要抓紧了

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提问：您好，广叔。本人东莞万江本地人，前期因为投资意识差，没有购买房产。最近想出资60w首期投资。看过的有中堂富盈公馆，非排名前列栋（排名前列栋垃圾点）毛坯单价15000，123平方。以及寮步大道松山湖毛坯80平方左右的毛坯，单价26000。请问这个时候合适投资房产吗？或者请给我点建议买哪里合适？

回答：你好。中堂富盈公馆适合自住，周围环境一般；如果投资的话，当然是后者更好一些，近松山湖和南城CBD。这种低总价建议尽快上车，降低概率不大，还有升的空间。

提问：广叔你好，我自住兼一定投资性质，想问下一手房厚街的先进晴熙云翠和寮步的万科金域东方推荐哪个？二手房的话，宏远江南排名前列城，江南世家，石竹新花园，万科城市高尔夫花园，比较推荐哪个盘？

回答：你好。先进晴熙云翠，一般，打的概念是教育地产，其实没多大优势，配套很一般；万科金域东方，寮步，要好一些。二手重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，新人首问，本人在东莞南城现代经典花园有套120平的房子，货款75万，月供四千，两个小孩，压力不小，我和老公的工作都属于业务类型，家庭年收入50到100不等。我们工作地点都在南城。现在手头上有资金110，想再入一套小三房纯投资。现在的问题是本人看好城区，也比较熟悉希望就近投资，感觉三房够不到，有人推荐临深，但自己不熟悉，心里沒底。希望广叔给点意见，推荐一下城区适合投资的楼盘。谢谢

回答：你好。现代经典花园地段不错的。城区不错的，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问：广叔好，本人东莞上班，首套房在寮步怡丰映玥明轩，贷款已还清。目前考虑第二套房，偏重投资，但未来也可能自住，手上现金约120万，通过贷款家庭收入能承受300万-400万之间的总房价需求。目前寮步看了万科金域东方（95平）和华侨城纯水岸（127平）两个新盘，总价差不多，不确定选哪个，还是说这两个都不选，其他有哪些区域可选择，听下广叔意见，谢谢！万科金装，华侨城毛坯，总体价格预计都不到400万。

回答：你好。怡丰映玥明轩还可以的，离万达两三公里；两个盘距离也不远，理论上有差不多的涨幅，建议考虑万科金域东方，周围环境方面要更好一些，同时万科物业也不错。当然如果你是结合自住，面积大一点会更舒适一些。

提问：您好广叔，新人首问，资金能力有限，目前现有资金共计80万(首付+税费)。我在北京工作，广州户口，想购买一套广州的小房子作为投资。根据有限的资金，单纯按照位置，我查找 了以下比较感兴趣的区域:

1.马赛国际公寓(一房，楼龄较新)， 2.五羊、杨箕(一房， 80年代老破小) ， 3.海珠客村附近(相对宽敞一房，房龄较新)，4.燕塘(二房， 90年代房)。这个价位，看到您比较看好老黄埔区域，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质(如楼龄较新的黄埔二房)之间该怎样抉择呢？想听听您的意见，感谢！

回答：你好，有八十万的预算，怎么可能要去买一房二房这样的单体楼老破小呢?你并非在广州工作,房子只需要着重区域潜力即可，租金在能接受范围内就行。如果愿意放低一点姿态，甚至可以去番禺广场买-个三房。买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。最重要的就是房贷。商业银行贷款时间的规则是：50年减去房龄。

例如你买了一套1989年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月抗的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。所以买老房子，较佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个星友不听劝言，买了一套88年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：你好广叔，我在宝安中心区的凯旋城有一套四房，贷款7成，当时主要是想自住、孩子读书还比较方便，但是现在觉得房子品质比较一般，十几年的房龄，如果再住些年以后会不会问题更多。但如果换房，我就要五成首付，就算去年涨了一些，算了一下也只能买得起同等价位的房子；请问下我有没有必要卖了换别的区域？如果换，什么区域比较好呢？谢谢

回答：你好，凯旋城这一波涨的挺猛的，暂时没必要换。再说宝中自住挺好的，还有孩子读书，搬去别处你未必习惯。不如等三年后，甲岸路两侧的新盘变成二手入市了，再着手置换吧。提醒一点，置换要趁早，宝中新盘和老盘的价差会越拉越大。

提问：你好广叔，坐标深圳，我父母名下有二套红本在手的老房子，一套位于南山蛇口的华彩花园（出租中，月收益近一万元），另一套位于福田上步的台湾花园（自住），现在父母的想法是出售其中一套再加上手里的现金，去置换一套老别墅自己养老，总预算在2000万以内，不贷款以父母的名义全款购入，去年已看过很多老墅区，他们比较有意向的有两个墅区，一是位于南山的月亮湾山庄，二是位于布吉的龙泉别墅。我们现下有两点疑问，想请老师给予点拨。其一，名下的老房子哪一套更具有保留的价值？其二，意向的这两个墅区（会长期持有）眼光长远见识先进的您更推荐哪一个？盼复！感谢！

回答：你好，看到你父母购买的物业和想置换的物业，我能勾勒出老人家的画像：恬静淡泊，与世无争，喜欢老式和慢节奏的生活，从来不受楼市涨跌的困扰。我喜欢这样的老人家，可是，这里是深圳啊！老人家再淡泊名利，也希望留给子女更有价值的物业吧。华彩的老破大是个大坑，台湾花园是个小坑，两个坑还没跳出来，又准备跳进老别墅这个巨坑? 如果买了任一个，不出意外，几年后你们家族的身家会再缩水一千万，真的甘心吗? 我的意见，华彩和台湾两个都卖，哪个也没有保留的价值，优先卖出老破大中的战斗机华彩。放弃这两个别墅，它们已是时代的弃子，不要再跳一次坑了。2000万可以买到升值潜力好太多的房子，你父母也会住得很舒服。

提问：您好广叔，今年想在广州买房投资，万博板块和科学城这两个板块怎么样呢？投资选哪个会更好呢？

回答：你好，南村万博的地段优秀、配套成熟、界面良好，新盘越秀和樾府中，首推110-160的三、四房，热度很高。18号线和南大干线的开通，地下空间和恒大足球场开业以及里仁洞村旧改均可拉动万博上涨。科学城拥有向东发展的优势、科创规划以及政策红利，就连一直被人诟病的商业也迎来了爆发性增长，其标杆盘屡创新高是板块价值较好的见证。在商业配套上，万博无论是丰富性、均衡性、品牌档次，都胜过科学城。教育方面，万博板块的几个私立学校还不错，不过和万博不同的是，科学城在教育上选择的是名校办分校模式，像市二中、华附、广大附中等名校都到科学城办分校。如果更看重公办学校，选科学城，更倾向于私立学校，选万博。科学城较大的优势是产业，如果买房投资的话，相比较更建议选科学城。

提问：你好广叔，本人已在坪山万科缇香有一套房，现在想离市区中心近一点再买一套投资，请问万科和风轩自住和投资性价比怎么样啊？

回答：你好，这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非较佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。其次，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。还有小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

提问：你好广叔，纯好奇，怎么看都市名园和京基100这两个盘的投资价值和自住价值呢？出租都很好出租，万象城附近可能是因为上班族偏多

回答：你好，主要是片区老化，万象城的周边，周边旧改是比较难带动起来。经济圈转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势不错，中小学学位的上车好地方。所以你如果是自住，或者追求学区和租售比，可以买。

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