东莞楼市:除了地段和价格,还有这些因素一定要考虑清楚

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提问：你好广叔，新人首问，本人坐标东莞南城，已婚，排名前列套房子还未结清，现在想趁这个尾巴投资一套小房，因为手里只有35万，所以打算两夫妻各自向银行贷款30万然后买个110平的房子一次性付清。一开始看的是南城cbd的保利公寓，后来怕出手难所以没买，开始看二手房。

1.看了石碣合信，要180万，五成首付不够，贷款银行的也不够，因为一套房也要还贷款，如果再借压力太大。

2.大朗敏捷春天、财富公馆、金沙雅苑这三个地方推荐哪个地方？打算手持有3-5年后转出值得投资吗？110万敏捷春天资金也不够，建议继续贷款咬咬牙下手不？

3.买增城新塘或者石湾的龙湾新城，龙湾新城现在大概在1.4万一平方，朋友已经买了这里投资，19年尾9000一平方，20年尾1.3一平方，现在1.4左右。如果是不买东莞，推荐增城新塘哪个楼盘好？还是石湾？现在先上车这个想法对不对？还是不要给自己那么大压力，因为实在不够打算把家里车子卖掉，现在还可以卖个20万。

回答：你好。1、石碣合信生活配套方面还是挺方便的。

2、优选财富公馆，次选金沙雅苑、敏捷春天，可以踮踮脚买

3、石湾的龙湾新城自住还可以，有一定的配套。但价值不如新塘，可看下新塘：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔您好！新人首问。我坐标东莞，目前在东莞已经有两套房，想买第三套（纯保值投资），但目前子弹只有60，第三套在东莞已经银行已不放贷。①准备找人代持（首套资格），请问东莞有什好楼盘介绍？②不找人代持，在珠海中山惠州等地方有什么适合的介绍？十分感谢！

回答：你好。1、200可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，现居东莞沙田碧桂园(租)，平时上班在厚街，开车通勤10分钟。惠州大亚湾入坑一套128平4房，每月还7700，地址在大亚湾西区公园上城，现在卖的话，大概只能卖15000一平，购入的是14500，能不能继续持有？是卖了还是等升值？因公司在厚街这边，考虑东莞定居，我老婆有深圳购买资格，我在东莞社保2021年12月满1年，考虑在东莞购买一套刚需，有子弹50，加年收入80左右，如果东莞买是在沙田还是厚街还是虎门？沙田现在房价也要27000，厚街虎门大概3万多一点。小孩马上满1岁，考虑教育问题，好的小学都在莞城南城，我可以接受租房，如果是东莞排名前列套，在哪里比较合适？

回答：你好，惠州大亚湾天量供应，价格是不容易起来的，不住可以出手置换。可以买个320左右的房子，自住建议考虑厚街、虎门，配套要好一些，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：您好，广叔。本人东莞万江本地人，前期因为投资意识差，没有购买房产。最近想出资60w首期投资。看过的有中堂富盈公馆，非排名前列栋（排名前列栋垃圾点）毛坯单价15000，123平方。以及寮步大道松山湖毛坯80平方左右的毛坯，单价26000。请问这个时候合适投资房产吗？或者请给我点建议买哪里合适？

回答：你好。中堂富盈公馆适合自住，周围环境一般；如果投资的话，当然是后者更好一些，近松山湖和南城CBD。这种低总价建议尽快上车，降低概率不大，还有升的空间。

提问：你好广叔，坐标佛山，子弹35左右，首套，刚需。推荐一手二手？啥地段？有没有楼盘推荐？还有就是啥时候买比较合适？ 老家沈阳，浑南片区投资的话有没有升值空间？蒲江御景湾这个盘怎么样？

回答：你好，刚需买房不用太过于择时，而且今年对刚需来说，买房入的时机还是不错的。 城市选择对比来看，刚需自住加投资我更建议你选择佛山，毕竟有大湾区利好加持。 说起佛山的楼市，的确没有太多的知名度，这倒是非常符合佛山人的性格特点，低调，内敛，财不外露，别小看，穿拖鞋与背心大叔来看房子，很可能他就是买别墅的主。 哪怕放到全国佛山的经济实力也不弱，2017年佛山的GDP就达到9500亿，超过了郑州，济南，西安等省会城市，尤其是制造业，完全可以和苏州，宁波一决高下。

广佛同城推进了几十年，整体成效几十年讲不清楚，广佛地铁早在2010年就开通了，佛山早日还很担心，广州吸走佛山的人口，结果这么多年过去，反而是广州为佛山贡献了很多人口，因为一大帮广州上班族一路向西跑佛山买房去了。 所以佛山的未来在于广佛一体化， 佛山比较适合大城市周边卫星城的打法，广州限购长期不会取消，佛山就有外溢需求，离广州近的板块优先受益，重点淘淘二手次新笋。 佛山投资回报率高的板块 详见内部分享

提问：你好 广叔，之前让推荐过深圳还有上海的楼盘，当时说深圳希望更大，推荐了赤湾片区，我大致看了一下，山海津这个小区如何，如果不是很理想麻烦推荐几个楼盘，谢谢。

回答：你好，这个楼盘最满意的一点价格挺亲民的，相对于周边楼盘，算是划算的地方了。相对不满意的一点，没别的就一个字吵，靠公路太近了，后边的几栋还好，前面的几栋真是太吵了，视自身情况。地段还算可以，规划前景也不错，交通相对方便，距离地铁站也不算远！配套是这个楼盘的一个弱点，主要是除了自身配套之外，周边的配套比较差！总体来说不错，对蛇口湾这块地方的发展也非常注重！

提问：你好广叔，总价预算600-800，目前两个选择：排名前列，龙华观澜学位较好面积大的3居室或者4居室。 第二，找南山福田第二，第三梯队的小三房。请问广叔有何楼盘推荐？谢谢！

回答：你好，观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。 观澜这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的。 这个价位可以挑选到第二梯队的学位，但不能兼顾太多因素，需有所侧重。 不清楚你对学位的具体需求，包括所处地段、过往成绩、教学体系、孩子群体、升学途径等等，我把可选项列出来，可以根据自己的核心需求顺次匹配筛选： 福田区推荐：红岭石厦、福外南

提问：你好广叔，最近正在考虑买房，450-550的标的，需要5成首付，纯投资不自住，3-5年投资期限，目前看了这几个小区，请老师看看怎么样 1.中粮幸福花园1房一厅 2.四海公寓和栖游家园的一房 3.米兰第二季的一房一厅 4.书香门第上河坊的一房 5.曼海宁的一房一厅 6.心语家园的一房一厅 7凤凰雅居的两房一厅 或者老师还有其他的投资标的推荐？谢谢了!!

回答：你好，涉及楼盘有点多，不一一点评；对于这种低总价地盘，选筹思路，热点片区实现功能性上车（但一定要新一点，交通好）；另外一个思路就是带学位，学位上车盘，如果这两个都没，这种低总价，小面积无意义。

提问：你好广叔，请问宝中区的花样年，250多万买个一室怎么样，这几天好像被抢的很凶，全小区只有一两套28平的在卖，为什么这个小户型小区，还能卖的这么火，可以分析下吗？

回答：你好，715之后，有一部分需求是豪宅税逼着人们把预算压缩到豪宅线以内，加剧了小房子的供需失衡。这几年海韵学校成绩一直在稳步上涨，对于刚需手里钱不多，买个小单房也没什么。

提问：你好广叔，布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨着在建14号线地铁口，据说四年后五站到福田。附近老点点小区不足四万单价，是否有空间？

回答：你好，二手房里买未来地铁口，挺好的。只是不适合长持，就是3年后的一波行情，所以需要考虑置换卖出的折损和投资其他更优质板块的机会成本。 自住没问题，龙岗的房子真是又大又便宜，适合养娃住家，心情很愉快的。

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