东莞楼市:现在买房,还是下半年买房好?看看内行人怎么说

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：新人首问：广叔您好，我跟老公目前在东莞长安上班，预算300+，自住加投资。

1、年前很多房东惜售心理，诚心出售的少，大部分等年后涨价才卖，所以可选房源非常少。请问是现在入手质量一般的房子先上车，还是等下半年后房源都释放出来以后再选房？

2、如果年前买，现有两套房中选一，建议入手哪套？（1）长安花园，在顶层18层，三房，95平，333万。（顾虑：顶层，北向，有些人忌讳18层，10年楼龄）（2）长安万达广场，在5层，两房，81平，315万。（顾虑：听说万达涨势不如长安花园，离滨海湾新区也有点远）

回答：你好。1、300预算，建议尽快上车，这种低总价只会越来越高。

2、长安花园，自住其实没多大关系，出手有又不少键盘侠忌讳18楼。长安万达广场，也可考虑，但2房挂盘量不小，没有很强的竞争力。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好。想在东莞投资一套小房产，二手新的都可以。预算200万左右，请问可以投资哪里呢？有没有好的推荐，谢谢

回答：你好。可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：【新人首问】您好，广叔：目标一东莞万江富通圣堤雅180平以上大户型；目标二东莞莞城碧桂园城央一品143平户型；首套首贷名额，子弹200W，以投资为主；

考虑到富通圣堤雅大户型为稀缺户型，小区内环境舒服；但小区学区一般，目前生活配套暂缺，且位于港口大道旁有噪音。碧桂园城央一品莞城学区，初中为市属可园中学和东莞中学初中部摇号，生活配套相对较好。问题：

1、目前富通圣堤雅单价3万+，碧桂园城央一品4万+，若持有5年，哪个更值得投资？5年后分别预估会涨到什么价位？；

2、大户型未来哪个更好转手？

3、买毛坯好还是带装修的可出租回笼部分月供为好？

4、广叔是否有其它更值得投资的楼盘推荐一下。

回答：你好。

1、万江富通圣堤雅不建议买，周围配套欠缺，大面积流动性弱。建议考虑后者。只能说还有潜力。

2、不好转手

3、如果是出租的话，有简装较好

4、还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，东莞户口，子弹有限，因为没有贷款名额又找不到DC，只能找小户型，1，樟木头的帝豪花园一期小两房，帝豪花园站就在门口，一万多点点一平米，南北通透五楼顶楼，两个阳台，一号线支线如果通了养老也可以的，与深圳22号线无缝对接。一号支线有没有一号线方便？2，大朗财富公馆小复式一房或者小两房，财富和美好家园已经分别有一个小复式。3，鸿福路口昌盛大厦小单间，阳光一小学区，这个学区的房子已经有一个单间一个一房一厅和一个两房了。

回答：你好。

1、帝豪花园一般。1号线都需要3年后才能开通，1号线支线从规划到落地还要更长时间，而且不确定性很大。

2、大朗财富公馆可以考虑。可考虑了出手一个小单间，凑资金入个大一点的。

3、昌盛大厦一般。

提问：你好广叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受的住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。

但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是较好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：你好广叔，请教一下，主要是为了增值和居住：我住新塘，广州户口，爱人在新塘上班，有一套房3房在住，TOD1公里圈内的，手上有80票，现在考虑是再买一套房子投资还是把手上这套卖了，去凤凰城买一套160平左右的别墅。1. 按现状住着，再买一套房子，250万左右，投资的话买哪里好？金碧世纪60多平的，或者凤馨苑100平的，您还有其他地方推荐吗？2. 把现在住的这套卖了，然后去凤凰城买一套小别墅，少有好处就是小孩以后上学的时候比较近凤凰城中英文学校，方便。不过160多平应该挺小的别墅，常住的话应该不会有平层舒服，而且流通性不好，以后要卖是不是也不好买？请广叔指导！给一些建议！

回答：你好，有广州房票，一定要买限购区的，一定，千万不要再买新塘了另外，我建议按照现状住着，手里的钱和房票用起来去投资，尽量不要去买别墅，无论是管理还是投资，别墅基本上都是一个“坑”，金融属性极弱，如果想改善，那样应该买大平层啊

提问：你好广叔，目前花好园一套两房（打算继续持有），还有一张房票。为了减少摩擦成本，工作地点的因素和更好的体现居住属性，我选择以下几个目标盘，望老师给予点评，坂田的第五园和万科城，龙中的翰林城和学府道，吉祥的万科天誉，考虑总价在500-600，望广叔给予点评。

回答：你好， 这几个板块对比，坂田优于龙中和吉祥。 万科第五园和万科城共同的特点： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定的推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 考虑自住第五园和万科城都可以关注，重点看价格。 如果是考虑未来涨幅， 能接受投住分离，房子买在宝安，公司附近租房是更好的选择。

提问：你好广叔，福田学位房，深高的学区和实验的学区。都有一些产权性质是单身公寓的小户型，然后实际被打造成了办公楼。比如说实验片区的群星广场和深高片区的财富广场。像这种物业，广叔怎么看呢？因为毕竟是总价较低的，可是问题就是，虽然说他是住宅性质的产权可是它的实际用途已经被打造成那个办公楼了。当然从历史的成交，历史的申请来看，确实也是一类的学位，也是80分的基础分。 可是不知道未来的话，风险大不大？不知道广叔怎么看这个问题呢？

回答：你好，如果只是普通的住宅，沦落成办公楼是应该避而远之的，但是学位房的买房逻辑和普通房子逻辑不一样，不管品质如何，成绩才是决定房价的生死线。所以，只要能正常上学，是否用来办公无伤大雅。百花的房子多破多老，众人照样前仆后继，还屡破新高。其他分析推荐参考会员内部分享！

提问：您好广叔，我想在龙华上塘，或者龙胜片区，投资小两房，金地上塘道二期，潜龙曼海宁。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的高峰学校（2019年中考排名全市前十）。我打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划来。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问哪个楼盘升值潜力大？

回答：你好，这两个都是在这个片区的推荐楼盘。学校对比：高峰优于龙华实验，短期曼海宁>金地上塘道，长远金地上塘道>曼海宁，更多推荐参考会员内部分享。

提问：您好，广叔，在人才购房政策下，南沙、番禺、黄埔要怎么选择？

回答：你好， 首先是南沙，目前金洲和蕉门板块板块比较看好。排名前列，因为这一带的二手市场交易相对比较成熟，现在买入不太存在踏空的风险的。第二这个片区的流动性还可以，房子还是可以卖出去的没有套牢风险。第三，这个片区配套比较完善，教育资源拥有外国语附属小学，算是比较热门的学区房源。其次是番禺，重点是此区域3号线东延线可以考虑。最后是黄埔，黄埔当然是值得选择的，并且应该尽快选择，如果人才购房政策不取消的话，后续还会有很多人把目光投向黄埔。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。