东莞楼市:沙田PK寮步,谁的涨幅更大?

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提问：“新人首问”，广叔您好，我在东莞工作，预算300万以内，投资为主，我今天去看了东莞沙田碧桂园柏丽湾的房子，请问：

1.我是排名前列次去沙田，个人感觉沙田人少地多，中长期有投资价值吗？为什么？

2.柏丽湾和碧海云天哪个更有投资价值？

3.新房均价3.2的寮步和均价2.8的沙田相比，您觉得哪个中长期的投资收益更高？

回答：你好。

1、中长期有价值的，滨海新区在建设中。如果配套齐全和成熟，投资收益空间自然就不大了。

2、碧海云天更大一些

3、沙田会更高一些，但对应的是风险也更大。寮步收益没有这么高，但增长相应没有这么大。

提问：广叔，你好。现有东莞南城石竹新花园130平全款房，准备在南城投资一套，子弹250w。看了这两天看了万科金域华府（都5万多了），万科金悦香树（4万多），景湖时代城，中央天利花园等。感觉都好贵了。我想请教的问题是：

1.上面的这几个小区目前的价格还有投资的价值吗？您推荐优先考虑哪个小区？

2.我们自己小区目前单价4万不到可以，但考虑到楼龄担心上涨空间慢，您怎么看？

3.以我目前的资金东莞南城周边还有哪些小区麻烦帮忙介绍一下。感谢！

回答：你好。

1、中长期看还有潜力的。比较推荐万科金域华府

2、石竹新花园，大面积流动性要弱一些。100平左右的3房比较好。

3、可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！目前我在东莞寮步松柏路有一套风临花语岸的房产夫妻联名的，房贷已结清，现想做投资，看了大岭山的③处二手次新房1.光大山湖城二手价一平34000～36000左右三房，万科金域缇香价格一平39000+以上116方4房加上税480万值不值？这个价会不会追高横盘？新世纪领居大三房36000～37000元左右.2.茶山的新楼盘龙湖己冻资，未开盘不一定能抢到，但是鲁能公馆今日开盘网抢到一套100平米，总价260万！目前有子弹240万！做投资选二手的哪个好？还是买茶山的新楼盘龙湖或鲁能？或者还有没有别的建议？

回答：你好。1、光大山湖城可考虑；万科金域缇香，地铁口，也可考虑，这个价格中长期还有潜力的。新世纪领居也可考虑。

2、茶山新盘龙湖、鲁能都可考虑。

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首次提问，坐标东莞，子弹不是很多，现在看了2个，请房叔给个意见，一个是满五少有，理想0769三期一梯两户，精装3房2卫，94平295万，位置8楼，还有一个，石竹花园，3楼，68平.2房1厅，这2个选择哪个好点，价格会不会高，不是刚需，买来投资，持3到5年的，还是都不用考虑，选择次新的二手房好点，

回答：你好。投资建议考虑后者，地段价值大。自住选择前者，舒适度更好一些。

提问：你好广叔，我目前的状况是，凑到一个80平米两室1厅的首付，大约三十万左右，到处了解了一下，目前在考虑是买惠州海景房还是买靠近学校分布集中地段的房子?房子十年后什么地段的升值最多?还有哪些我凭自己想不到的好处或者坏处?

第二个问题是，惠州楼盘较多，如果以在深圳工作在惠州居住的情况为前提，现在地铁还没建好，如何去预估交通状况?虽然地铁很便利，但交通状况不同地段还是有区别的，我应该如何去思考， 预估和选择?

第三个问题是，我对惠州的开发商不了解，有些看中的楼盘还没建好，要明年下半年才交房，那么如何去了解房产的品质和质量?

回答：你好，1、如果是放长远投资,考虑10年后,主要还是交通。一个城市较大的福利,除了基础设施,就是医疗教育配套。学校面临政策变化以及学校教育质量的变化,像北京深圳等城市已经开始调整学区了, 10年变数太大,不好预料。医疗是面对整个城市的,同一个城市不同区域对这个不是特别敏感。除了交通,就是城市发展规划方向,我觉得惠州将来要走与深圳一体化的方向,那么靠向深圳就会好一些。还有就是经济发展水平,惠州现在主要承接深圳外溢的产业,所以，也是离深圳近会好一些。因为这些地方会吸引人口聚集,这是房地产发展长远看较大的支撑。

2、沿着地铁选。深圳工作惠州居住,还是要尽量离深圳近一点。对于地铁沿线楼盘来说,有几个选择:离站点近，较好步行10分钟以内；如果离中转枢纽近更好。

3、现在新盘基本是期房,买期房只能从开发商以往开发的楼盘中了解它的产品质量,另外就是价格便 宜但土地并不便宜的楼盘，一般质量都不会太好。剩下的就只能是看运气了。

提问：你好广叔，我在2018年入手了一套罗湖的聚龙大厦60平，当时是想着用那里小学学位，但是现在又决定不去那边上学了，看了价格也没怎么涨？目前是出租状态，以租养贷。作为家庭投资性房产，我是否要卖掉换到宝安热门片区呢？不知道罗湖未来的走向如何？谢谢！

回答：你好，聚龙大厦涨的不好，一是因为罗湖的大概念，一是只有名校螺岭小学缺乏中学支撑。昨天我又去了一趟罗湖，说句扎心的话，部分片区有沦为贫民窟的趋势。罗湖自住性价比仍然很高，纯投资类则该果断置换了。

提问：您好，广叔！龙岗京基半山有投资价值吗？深圳无房但有过贷款记录需要首付5成，对于手里没多少资金来说比较焦虑。谢谢！

回答：你好，这个盘的糟点挺多的，远离住宅群，地铁，学校，商业都要走断腿，还有高铁噪音，可是我能理解动辄几十万的摩擦成本让你们对二手望而却步，所以这个盘的总价低的一些房子可以买来上车，总价太高的不如看看周边二手，都是次新，居家便利舒适度会高很多。 另外，看你过往的提问，曾经买了东莞又买了老家，可能都是囿于预算做出的无奈选择，这次可以大胆点，一步到位买个三房，每一步想远点，我们的生活就可以少折腾点。

提问：你好广叔，目前深圳有两张房票，都是无房无贷，手上320万，想选一套3-4房，遇上特别好的考虑适当增加50万左右。两人分别在梅林和竹子林工作，孩子明年上小学。偏向考虑新房，备选方面思路就比较凌乱，目前在考虑的新房备选的有莲塘帝景台、布吉钧豪mixpark、上塘中城宴华府、龙光玖悦台（不知道还有没有）；二手房在景田、竹子林、前海、西丽、宝中、碧海，甚至龙华、坂田的新、旧二手房间观察、犹豫。老公偏向舒适度，我又希望孩子上学、增值保值、上班交通可以兼顾，请广叔老师帮忙理理思路。

回答：你好，罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势。对整个罗湖的建议，非优质学位房不入。布吉和罗湖这两个板块在本轮上涨中跑输大盘。

最靠近布吉的是罗湖，但罗湖居住的老深圳人一是不愿意去这么远的郊区住，二是也基本没啥钱投资（当年在罗湖起家的富人，基本都搬到香蜜湖或华侨城了； 留住罗湖的人没赚多少钱，这几年外贸生意也不好做，自己罗湖的房子也没怎么涨，非常苦逼）。且在加上罗湖产业不足，刚需不多，所以也没有多少需求能外溢出去。整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。参考会员内部推荐！

提问：你好广叔，现在想优化一下房产找您咨询：长沙两套住宅和两套公寓（共按揭90万），深圳蛇口华彩花园一套（按揭近300万），小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓100万，能凑260万，有两个想法：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套400万小两室。请广叔指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢！

回答：你好，深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。我查了下，华彩成交了一套152平，单价只有54000。也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些，不过受大盘拖累，也卖不上高价。我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。

提问：你好广叔，有人说广州房价的下一个增长点在金融城，广叔能不能分析一下广州下一个发展点是哪里？还有目前买房优选板块是该考虑哪里呢？

回答：你好，首先位于珠江新城以东的金融城是天河重点规划的板块，顾名思义，此板块是广州金融产业的聚集中心，发展方向上也是仅仅跟随规划。但由于深圳的制约，板块的优势没有太明显，反而琶洲的发展更加被看好。琶洲主要发展互联网等高新科技产业，腾讯、阿里、复星、国美、小米、YY等都已经入住琶洲。广州下一步的发展是中心仍会在珠城，但是金融城、琶洲总部经济，黄埔临港将会以一个整体崛起的趋势发展，形成由中心向四周辐射的发展大势。目前各区房价呈现阶梯状走势珠城较高8-11万，金融城5-8万，琶洲5-9万，鱼珠4-5万，但随着金融城和琶洲的发展，未来这个差价会逐渐拉平。所以在选择板块时，优选当然还是珠城，其次可以是金融城和琶洲。或者距离沿江经济带车程20分钟的区域如洛溪岛，海珠赤岗，新港东等。亦或者沿3号线、8号线、5号线、4号线、以及21号线路程小于30分钟的经济带区域。今年想买房的话，还是一个比较好的时机。

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