住宅库存超3000套!开发商内卷严重,塘厦楼市要变天了

作为东莞楼市风向标之一的塘厦，在10月经历了一场尴尬：挂牌出让的两宗商住地，一块限价地被终止出让，另一宗“三限房”地块被东实底价斩获。

与以往相比，塘厦土拍市场降温明显，塘厦楼市究竟怎么了？房企对于塘厦市场的态度为什么会突然发生转变？这背后透露出什么信号？搜狐焦点东莞站带你了解塘厦市场真相。

流拍+底价成交

这背后透露出什么信号？

10月18日，塘厦限价地（编号：2021WR028）因故终止挂牌出让，据悉，无房企报名竞拍，值得一提的是，该地块也是继2018年之后，东莞的排名前列宗流拍地块。

10月26日，编号为2021WR032的塘厦“三限房”地块被东实集团以81133万元底价斩获，折合可售楼面价约10905元/㎡（剔除配建）。（回顾：再下一城！10905元/㎡！东实集团8.1亿元斩获塘厦“三限房”地块！）

从地块竞拍条件来看，小编明显发现，塘厦土地市场降温的原因主要是地块素质不高，面粉涨价但面包却降价，再加上现金流紧张。最重要的是塘厦市场预期改变，房企短期内不再看好塘厦市场。

在中原战略研究中心总经理车德锐看来，塘厦地块终止拍卖，一是塘厦未来两年供应量太大；二是房价预期向下，超2.1万元/㎡的起始价都没信心；三是总价超25亿元，基于东莞轮番调控的环境下，房企现阶段对东莞持谨慎甚至规避风险的态度。所以，土地市场的降温将进一步向楼市传导，以及确认楼市继续下行调整。

也有业内人士分析，该地块周边环境杂乱，并非优质地块，市场下行压力愈加明显，塘厦新盘竞争加剧，去化慢，回款周期被严重拉长，再加上现阶段房企现金流压力比较大，所以在拿地方面更加谨慎。

另外，土地市场降温主要源自新房供应端及市场预期变化。

土地市场遇冷的背后

是塘厦楼市不景气

有人说，“土地市场遇冷的背后，是塘厦楼市不景气。”

受整体市场环境影响，银行放款谨慎，市场进入下行通道，购房者观望心态浓厚。据东莞市住建局统计数据显示，塘厦9月新房共签约238套，8月成交236套，环比基本持平。

新盘众多、竞争激烈、住宅存量巨大，在失去深圳客之后，塘厦本地购买力明显不足支撑存量住宅的消耗，市场竞争严重加剧，在售项目整体去化情况并不理想。

△图片来源：印象塘厦

据东莞市住建局统计数据显示，截止到9月底塘厦一手住宅库存约37.19万㎡，大约还有3000套左右的新房货量，不过，从月成交情况来看，去化压力仍然较大。

市场内卷

价格差异大，去化慢

目前，塘厦在售楼盘有碧桂园·莞佳云麓半山、金众柏悦公馆、先进天城·辰光和星河·璟悦公馆等，还有安居·臻悦花园将在近期入市，整个区域同质化竞争较为严重，项目售价基本3.3万元/㎡起。

随着市场大环境影响，目前塘厦市场趋冷，不少项目去化慢，库存严重积压，基本以顺推的形式开售，有部分项目启用联动、特价房源、装修款打折&分期、全民转介等方式刺激市场，加速去化回笼资金。

小编实探市场的时候发现，看房的人寥寥无几，有楼盘只有2-3批客户，与市场火爆之时不可同日而语。

碧桂园·莞佳云麓半山

碧桂园莞佳·云麓半山，项目位于环市东路一侧，与碧桂园天麓山仅一路之隔，周边规划有产业新城，5公里内医院、教育、产业一应俱全。

项目占地约3万㎡，总建面约10.9万㎡，由9栋住宅+1栋办公楼+1栋商业楼组成，产品户型为建面88-129㎡三四房。

△项目效果图

目前，项目在售6栋和9栋，售价3.5万元/㎡，基本与开盘价格持平。据销售透露，项目内部也推出特惠房源，单价低至3.3万元/㎡起。

在市场渐冷的大环境下，项目默默下调价格，小编翻查上期备案均价发现，项目目前售价比较新一期（8月）的备案价还低1000元/㎡，前后也就三个月时间。

金众柏悦公馆

随着塘厦的城市面貌不断升级，如今大平层开始成为不少住宅项目的突破点，而金众柏悦公馆首次推出一线湖景大平层。

△一线湖景实拍图

项目位于塘厦的传统豪宅区，占地7.7万㎡，总建面约25.5万㎡，打造以低密度高层为主的98-142㎡湖景住宅。

项目首次备案的1/2/9栋住宅，共计263套，1号楼毛坯备案均价36126元/㎡，2号楼毛坯备案均价36366元/㎡；9号楼毛坯备案均价36883元/㎡，其中备案价较高一套为39269元/㎡。

据悉，项目为带装修出售，加上装修款，部分房源单价超4万元/㎡。由于单价高，项目去化成绩一般，首开当日收金5亿元。

户型涵盖98㎡3房、110㎡3+1房、118㎡3+1房、138㎡4+1房和194-200㎡5+1房五种户型，满足多样的需求。

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先进天城·辰光

相较于金众柏悦公馆的一线湖景，同样地处中心板块的先进天城·辰光则以“地铁盘”为卖点。△项目效果图

项目位于迎宾大道，毗邻悦港汇和万科生活广场两大成熟商圈，能全方位满足业主生活、娱乐以及购物的需求。

据销售透露，目前项目处于顺销阶段，1/2/3栋推出104㎡四房户型，两梯两户；4/5/6号楼主推81-92㎡三房户型，两梯四户。

从较新一期备案房价来看，4号楼备案均价35878.35元/㎡，交付标准为毛坯。目前，项目推出少量特惠房源，价格会比备案价低。

不过，据销售表示，项目带装修出售，需另外缴付一笔20万元以内的装修费用。其中装修费用为备案价之外需额外缴纳费用，也就是说，除了首付外，还要另外付一笔装修费用，而这笔费用可一年分期，首期交2万元。

不得不说，这样的方式虽然提高了首付金额，但也给了购房者资金缓冲的时间，或许对急于上车的群体不失为一种福利。

安居·臻悦花园

安居·臻悦花园，位于塘厦迎宾大道与湖景路交汇处，周边分布了三正半山豪苑、御湖半山、银湖山庄等住宅小区，居住氛围浓厚。1公里半径范围内有万科生活广场、悦港汇、塘厦中心小学等成熟配套，日常生活十分便利。

小编实地踩盘发现，项目建设进度较快，不少楼栋早已满足申报预售条件。

项目总占地约面积约3.9万㎡，总建筑面积约17.7万㎡，主要推售95-130㎡三四房产品。值得一提的是，项目层高29-46层，与区域内其他项目形成差异化竞争。

△项目俯瞰图

据销售介绍，项目首推2栋和9栋，个别户型还能看湖景。

目前项目在诚意登记中，需冻资5万元才能看样板房，项目预计11月初开盘，参照相邻周边的万象连城和先进天城·辰光，首批备案均价分别是3.5万元/㎡（精装）和3.6万元/㎡（毛坯），臻悦花园项目预计售价也在该范围内。

的确，目前塘厦新房市场乏力，蓄客比较困难，库存去化慢。回看塘厦近年出让的高价地项目，目前仍未动工或处于待售阶段，高溢价率地块迟迟未入市。

未来的塘厦市场

业内大咖这样说

除了在售项目外，塘厦还有海量的新房供应在路上。据小编不完全统计，未来塘厦至少还有前湾府、桂湾府、粤港湾华堂1号、粤港湾华堂3号和粤港湾华堂8号等项目入市。

合富研究院高级分析师李兴旺表示，塘厦自东莞限购以来，成交情况一直不温不火，再加上，塘厦一直以来是东莞库存量较大的镇街，从而导致房价涨幅并不突出。在严格的限购大环境下，塘厦无论成交量还是房价，总体走势将以平稳为主。由于镇街内供应量较大，竞争激烈，对于个盘的差异化，就显得尤为重要。商品住房项目具备独特的、优质的、稀缺的元素，才能在竞争中脱颖而出。今年年底，塘厦将迎来轨道交通重大利好，赣深高铁拉近了塘厦与深圳的距离。塘厦的知名度及影响力将会因此得到提升，加上莞深两地政府加大了区域的协同，塘厦的发展被积极看好。

也有业内人士表示，未来塘厦有众多新盘入市，竞争将一步加剧，预计后期多数新开项目将采取低开高走的价格策略，加大线上推广和线下拓客力度，启动联动和全民营销等方式。

来源：搜狐焦点东莞站

责任编辑：陈楚梅