东莞楼市:如果你不想站岗,千万别投资这种盘

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提问：【新人首问】您好，广叔：目标一东莞万江富通圣堤雅180平以上大户型；目标二东莞莞城碧桂园城央一品143平户型；首套首贷名额，子弹200W，以投资为主；考虑到富通圣堤雅大户型为稀缺户型，小区内环境舒服；但小区学区一般，目前生活配套暂缺，且位于港口大道旁有噪音。碧桂园城央一品莞城学区，初中为市属可园中学和东莞中学初中部摇号，生活配套相对较好。问题：

1、目前富通圣堤雅单价3万+，碧桂园城央一品4万+，若持有5年，哪个更值得投资？5年后分别预估会涨到什么价位？；

2、大户型未来哪个更好转手？

3、买毛坯好还是带装修的可出租回笼部分月供为好？

4、广叔是否有其它更值得投资的楼盘推荐一下。

回答：你好。

1、万江富通圣堤雅不建议买，周围配套欠缺，大面积流动性弱。建议考虑后者。只能说还有潜力。

2、不好转手

3、如果是出租的话，有简装较好

4、还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，东莞户口，子弹有限，因为没有贷款名额又找不到DC，只能找小户型，1，樟木头的帝豪花园一期小两房，帝豪花园站就在门口，一万多点点一平米，南北通透五楼顶楼，两个阳台，一号线支线如果通了养老也可以的，与深圳22号线无缝对接。一号支线有没有一号线方便？2，大朗财富公馆小复式一房或者小两房，财富和美好家园已经分别有一个小复式。3，鸿福路口昌盛大厦小单间，阳光一小学区，这个学区的房子已经有一个单间一个一房一厅和一个两房了。

回答：你好。

1、帝豪花园一般。1号线都需要3年后才能开通，1号线支线从规划到落地还要更长时间，而且不确定性很大。

2、大朗财富公馆可以考虑。可考虑了出手一个小单间，凑资金入个大一点的。

3、昌盛大厦一般。

提问：您好！我手上有500万闲钱想投资房子，东莞万江或南城，但都是二手房子，您有好的楼盘推荐吗？

回答：你好。这个总价建议考虑南城或者松山湖，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好！目前我在东莞寮步松柏路有一套风临花语岸的房产夫妻联名的，房贷已结清，现想做投资，看了大岭山的③处二手次新房1.光大山湖城二手价一平34000～36000左右三房，万科金域缇香价格一平39000+以上116方4房加上税480万值不值？这个价会不会追高横盘？新世纪领居大三房36000～37000元左右.2.茶山的新楼盘龙湖己冻资，未开盘不一定能抢到，但是鲁能公馆今日开盘网抢到一套100平米，总价260万！目前有子弹240万！做投资选二手的哪个好？还是买茶山的新楼盘龙湖或鲁能？或者还有没有别的建议？

回答：你好。1、光大山湖城可考虑；万科金域缇香，地铁口，也可考虑，这个价格中长期还有潜力的。新世纪领居也可考虑。

2、茶山新盘龙湖、鲁能都可考虑。

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好广叔，目前在深圳有几个意向的盘，蛇口的万科蛇口公馆，蛇口的临海揽山，前海自贸区的佳兆业城市广场，南山中心区的学林雅苑；从长期持有的自住角度来看，买哪个小区更好？

回答：你好，万科蛇口公馆的短板在于学位和周围环境。暂时应该没有暴击的可能性，跑平没问题。 临海揽山位置还可以，背山靠海。山顶住宅且位置还不错，属于稀缺产品，价格不便宜，自住很好，但是新世界的盘，溢价太多，很少看到能跑赢大盘的。 佳兆业城市广场，优点是前海，缺点是前海尽头，周边稍微乱了一点，学位差一点，码头工人偏多。不过佳兆业前海广场住宅是个很确定性的选择。 我个人的投资打法是看重“总价”，同样总价如果一个盘的功能多、学区好、有花园有品质，那大概率胜出。 这几个盘中自住优先临海揽山，投资优先佳兆业城市广场。

提问：你好广叔，我是深二代，无房，然后我同学愿意和我一起合买一套深圳的房子，一起供，主要是用来投资，因为我也不急着用房，我爸妈有房，所以主要是想投资赚钱。那么请问您，现在买深圳的房子持有几年可以赚到钱吗？我的预算大概总价在五百多万，也就是首付一百多万，我想买新房。

回答：你好，深圳的房子持有5年差不多能获得不错的回报，但是你的问题是和同学合买一套房，这种未来利益怎么分，处理不好，可能双方会出现各种问题。深圳市场目前两极分化，稍微位置好点的不愁卖，能上车有时候靠运气，因为新房买到就赚到。宝安，光明的新房你都可以关注下，本来就不多。

提问：你好广叔，由于夫妻工作经常往福田中心区跑，所以偏向购买福田，如果楼盘好可以咬咬牙买个总价750平的3房，有好盘推荐恳请分享，感谢！

回答：你好，750万总价，要兼顾学位和3居的户型，选筹上真的很难了。 石厦学位属于福田二梯队。石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 除此之外，可以看看保税区和景田一带。

提问：你好广叔，目前深圳有两张房票，都是无房无贷，手上320万，想选一套3-4房，遇上特别好的考虑适当增加50万左右。两人分别在梅林和竹子林工作，孩子明年上小学。偏向考虑新房，备选方面思路就比较凌乱，目前在考虑的新房备选的有莲塘帝景台、布吉钧豪mixpark、上塘中城宴华府、龙光玖悦台（不知道还有没有）；二手房在景田、竹子林、前海、西丽、宝中、碧海，甚至龙华、坂田的新、旧二手房间观察、犹豫。老公偏向舒适度，我又希望孩子上学、增值保值、上班交通可以兼顾，请帮忙理理思路！

回答：你好，罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势。对整个罗湖的建议，非优质学位房不入。布吉和罗湖这两个板块在本轮上涨中跑输大盘。最靠近布吉的是罗湖，但罗湖居住的老深圳人一是不愿意去这么远的郊区住，二是也基本没啥钱投资（当年在罗湖起家的富人，基本都搬到香蜜湖或华侨城了； 留住罗湖的人没赚多少钱，这几年外贸生意也不好做，自己罗湖的房子也没怎么涨，非常苦逼）。

且在加上罗湖产业不足，刚需不多，所以也没有多少需求能外溢出去。整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。参考会员内部推荐！

提问：你好广叔，现在想优化一下房产找您咨询：长沙两套住宅和两套公寓（共按揭90万），深圳蛇口华彩花园一套（按揭近300万），小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓100万，能凑260万，有两个想法：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套400万小两室。请庄老师指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢！

回答：你好，深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。我查了下，华彩成交了一套152平，单价只有54000。也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些，不过受大盘拖累，也卖不上高价。我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。

提问：您好广叔，本人今年想买套刚需自住房，看了富士君荟地区楼盘，间隔感觉还不错，想问一下老师这里值不值得入手？

回答：你好，富士君荟地区楼盘的主要优势在于价格和通勤，从价格来看，该地区整体价格低于同类型小区；从交通状况来看，周围有地铁站且离各大产业聚集中心较近，通勤较为便利。但是该小区也存在诸多问题。富士君荟所处地区城市面貌较差，居住人员鱼龙混杂；此外，该小区回迁房数量极多，小区居住人员层次差距大且影响小区的整体品质，并且户型设计也不太合理，居住舒适感不高。由于周边环境的因素，该小区的基础设施也很难完善。

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