松山湖片区新房供应量创年内新高

市场打探 趋势透析

7月东莞土拍市场走旺，楼市整体成交也可圈可点。记者从合富研究院监测数据获悉，上月东莞新房供应约3682套，成交约4509套，同比增加四成，成交走势稳中有增。从区域成交量来看，7月东部产业园片区和松山湖片区这两大热门区域表现最为突出，均成交近千套。

记者梳理数据发现，受粤港澳大湾区及滨海湾新区利好影响，位于滨海片区的沙田镇和虎门镇网签套数遥遥先进。另外，在莞深同城、轨道交通开建等众多因素影响下，东坑和寮步这两个镇街楼市表现也非常亮眼。值得一提的是，7月东莞楼市成交区域分化明显。东坑、沙田、塘厦、虎门、寮步这五个热门镇街成交总量超1800套，总比占全市超四成。

连续三月供应量小于成交量

合富研究院数据显示，7月东莞新房供应3682套，供应面积为41.8万平方米，同比增加六成，环比基本持平。从镇街供应表现来看，寮步、高埗、凤岗和东坑成供应主力。在成交方面，7月东莞新房网签4509套，网签面积约50.4万平方米，同比增加三成。南都记者注意到，这已经是东莞连续三个月供应量小于成交量。不难看出，东莞楼市总体供应依然偏紧。

值得一提的是，7月松山湖片区住宅供应量达1475套，连续六个月增加，创年内新高，总比占全市超四成。与此同时，松山湖片区7月住宅成交量也达到了931套。此外，水乡新城片区上月供应量也有所回升，成交量开始趋于平稳。

政策利好推动热门镇街成交

记者从合富大数据获悉，上月东坑、寮步这两个镇街楼市供需两旺。其中东坑镇供应量360套，成交量496套。而寮步镇供应量达711套，成交262套。记者查看东莞中原战略研究中心数据发现，位于东坑镇的和昌拾里松湖楼盘，以272套的网签套数遥遥先进，排在7月东莞住宅网签套数排行榜排名前列位。而位于寮步镇的万科东新翡翠松湖则成交124套，排在榜单第五位。而这也反映出，热点区域成交量主要还是靠个盘集中签约拉动。

与此同时，7月新房成交总量排在前五位的镇街还有沙田、塘厦、虎门这三个镇街。受《东莞滨海湾新区发展总体规划(2019-2035年)》(以下简称《新区发展总规》)出台影响，位于滨海片区的沙田、虎门这两大镇街楼市迎来重大利好，成交量分别为411套、300套。

据了解，《新区发展总规》是《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布以来，广东省政府审议通过的排名前列省级新区的发展规划，是指导东莞滨海湾新区当前和今后一段时期经济社会发展的行动纲领。而规划落地也标志着滨海湾新区正式迈入大规模、实质性开发阶段，未来楼市的发展前景也被普遍看好。

改善型需求逐渐增多

从今年前7个月楼市供应情况来看，刚需户型依然是主力，但改善户型供应比重正呈增加态势。合富研究院监测数据显示，今年上半年，以自住刚需为主的85平方米至100平方米户型供应约9266套，占所有户型比重的44%。而以改善户型为主的110平方米至120平方米产品户型供应约3597套，占比17%，呈逐年小幅增加态势。

需要注意的是，110平方米至120平方米的产品户型，多为舒适三房和紧凑四房。而这也反映了房企顺应“二孩政策”，适应二孩家庭的需求，从而增加四房户型的开发。从当前市场供应来看，位于松湖片区的珑远翠珑湾、万科时富金色家园等楼盘，都是主推85平方米至120平方米户型。据统计，这类户型产品供应量约为1.5万套，在总供应量中占比达71%，创历史较高。

库存方面，记者了解到，截至今年7月底，东莞一手住宅库存面积约441万平方米，较去年同期略少9%。按照过去3个月和6个月平均去化速度计算，目前去库存时间分别为8.7个月、10.3个月，连续4个月减少。受到房企放慢新品上市步伐影响，库存总量及去化时间呈现出双双回落态势，东莞去库存压力总体不大，支撑房价平稳。

二手房成交量逐月回升

合富大数据显示，今年7月东莞二手住宅网签面积约42.3万平方米，成交量达4128套，环比增加了14%。与此同时，今年东莞二手房成交总量也保持逐月回升态势。而从今年1至7月的情况来看，前7个月二手住宅累计网签210.3万平方米，比去年同期的201.2万平方米还小幅增加了4.5%。从整体来看，今年东莞一二手成交量均表现出小幅回升。

自今年东莞二手房交易税费调整以来，市民购买二手房成本降低，二手房成交量也有了大幅增长。加上近期东莞土拍市场格外火热，将东莞楼市推向一个新的高潮，一直被压抑的二手房购买力也开始得到释放。从整体市场情况来看，卖家涨价现象并不明显，价格保持稳定。但也有业内人士认为，后市若没有重大政策利好刺激，税费改革带来的影响将会慢慢弱化，成交量、成交价也会慢慢回落，趋于平稳。

房价速递

最近半年洋房销售均价超1.9万元/㎡

8月5日，东莞市发展和改革局官网发布了《东莞市新建商品住宅网上签约销售价格情况(统计时段2019年2月-7月)》。记者从官网获悉，最近半年东莞市地面建筑层数超过4层的住宅销售均价为19043.71元/平方米；地面建筑层数4层以下的销售均价为26449.55元/平方米。

记者从33个镇街(含松山湖高新区)最近半年新建商品住宅销售均价情况了解到，地面建筑层数超过4层的住宅里面，松山湖和长安镇销售均价较高，均超过2.8万元/平方米。此外，东城、南城、虎门镇、寮步镇、大朗镇、塘厦镇等镇街住宅销售均价达到2万元/平方米以上。

值得一提的是，随着土地资源供给减少，中心城区住宅供应量也逐渐减少，东莞中心城区房价也持续上涨。尤其是今年中心城区豪宅产品的相继入市，更是推高了中心城区的房价。从东莞发改局公布的较新房价数据可以看到，中心城区四个镇街房价均破2万元/平方米，其中南城地面建筑层数超过4层的住宅销售均价达26457.06元/平方米。东城紧跟其后，销售均价为26060.4元/平方米，价格有所上涨。

来源：南方都市报